這兩天，阿裏拍賣悄悄上線了一套“狠貨”——起拍價1.2億元的“杭州市西湖區玉泉路1號房産（蔡元培之女故居）”。

　　大家對這套房子也許不陌生。就在2年前，它曾出現在杭州億元房産仲介的朋友圈以及其他行銷渠道，當時叫價1.5億元，然而卻未能尋到有緣人，一直荒廢至今。

　　地處西湖畔，杭州植物園附近，這麼好的地段，多少讓人有些惋惜。

　　最新的消息是，“玉泉路1號房産”將於11月10日10:00開啟24小時的拍賣，有別於我們常見的司法拍賣，這次屬於正常二手房交易的普通拍賣。

　　昨天，這個億元以上的大標的首次迎來現場看樣，揭開神秘面紗。裏面真實情況如何？和蔡元培有什麼關聯？房東為何要以拍賣形式出售？除了競價還有多少額外費用？是否有風險？

　　快報記者第一時間趕往現場，一探究竟。

　　破敗的房屋已被鑒定為D級危房

　　玉泉路1號房産就在“植物園（玉泉）”公交站附近。雖然相隔200米左右，但周邊知道這套故居具體位置的人似乎不多。我們一連問了植物園停車場的工作人員、對面茶室的工作人員以及周邊小賣部老闆等6人，都表示不清楚。

　　一位阿姨給我們指了指：“故居沒聽説過，你要麼往植物園公交站那裏去看看，好像有兩幢老別墅。”

　　周圍都是鬱鬱蔥蔥的植被，並沒有任何關於“玉泉路1號”或者“蔡元培之女故居”的標識。

　　我們在靠近玉古路和玉泉路交叉口的位置，通過“仁壽山”路牌的一個入口拾級而上，終於見到了房子真容。

　　目前，整個房子周邊被高達數米的綠色圍擋圍起。“之前有意向的買家希望房子能有新的圍欄，房子重新建好或者修葺好。但一直沒機會做這方面的加工，我們和房東商定，用圍擋圍起來看上去更直觀一些。”現場工作人員告訴我們。

　　打開圍擋門鎖，我們看到，綠蔭翠叢中有幢看上去十分破敗的小樓，如果不是身處西湖景區黃金地段，你會以為到了深山老林裏年久失修的老屋。

　　老屋前面豎著一塊石碑，上有“杭州市歷史建築，蔡元培之女蔡威廉及女婿林文錚舊居，建於20世紀30年代，包括三幢西式建築”等字樣。

　　房産分前中後三排建築，前排是坡頂平房，磚木結構，做起居室之用。銹跡斑斑的大門上，還貼著“出入平安”的對聯，門腳和墻腳都結了一層厚厚的蜘蛛網。

　　後邊是兩排樓房。中間那排只剩斷壁殘垣，看上去根本不像房子了，這是原先的主臥。

　　後面那排房子的骨架還在，原來是廚房，但已凋敗不堪。白墻斑駁，瓦片零落，紅漆大門破了兩個洞，窗戶也成了空架子，有一堵墻還裂開了一大塊，露出老底子墻壁隔層裏的竹篾。

　　別墅前有個院子，看得出來原先是花園，但現在已經成了荒地。

　　早在2016年12月，已有建設工程檢測公司出具危房鑒定報告，顯示“玉泉路1號房屋危險性鑒定登記評定為D級”；承重結構承載力已不能滿足使用要求，房屋整體出現險情，構成整幢危房。

　　蔡元培曾給女兒親題“馬嶺山房”

　　這幢洋房有近百年的歷史了，之所以轟動，不得不説緣于蔡元培以及子女的名人效應。然而關於它的紛爭，也曾轟動杭城。

　　1928年，在蔡元培的撮合下，林文錚迎娶蔡元培的長女蔡威廉。

　　他們婚後第二年，蔡元培送了女兒一筆錢，加上女婿的積蓄，在20世紀30年代，建成了這幢房子。

　　在當時，這種樣式的房子叫“洋房”。

　　建成時黑瓦粉墻，泥壁木地，上下錯落，前為平房，後為樓房，還有大小花園，附屬用房若干，井一口。據説，這幢房子幾乎就是民國著名女畫家蔡威廉的作品，連圍墻、窗花、鐵門都是她親手設計的。

　　建成後，蔡元培是否來住過，暫無一手資料論證。

　　“但當時蔡元培親題了‘馬嶺山房’一匾，是確有此事的。”杭州歷史學會副會長仲向平告訴我，在那附近，還有不少藝術家造的別墅，“當時國立藝術院（現中國美院）就在平湖秋月附近，林風眠舊居也都在這一帶。”

　　而距離玉泉路1號房産不遠處的玉泉路2號房産，屬性類似，也頗有來頭。

　　快報記者了解到，從2005年開始，圍繞這幢別墅一直存在房屋糾紛。

　　經歷數場官司之後，2010年，林文錚的後人林徵明及配偶將別墅以1000萬元的價格出售給了張某夫婦，並辦理了産權轉移登記手續。

　　直到2018年7月，西湖法院對這處房産進行了強制騰退，這座老宅才安靜下來。

　　諮詢者問得最多的是産權問題

　　曾經1.5個億未能成交，如今以8折起拍的價格上線，這是為何？

　　負責此次拍賣的杭州無憂網路科技有限公司工作人員代成告訴我們，他們事先與房東協商，在原來1.5億元的基礎上，降價3000萬元起拍。

　　除了競買成交價之外，買家另需承擔的“大頭”費用還有契稅。“按照杭州目前的政策，買家的首套房契稅需繳納1.5%，二套是2%，按照1.2億元成交來算，契稅在180萬-240萬元。”代成告訴我們，倘若需要通天然氣，也完全可以滿足。涉及管道鋪設和通氣，預計費用在60萬-100萬元，如若需要，這筆費用也是由最終的競買人自行承擔。

　　這是一套正常二手房的拍賣，倘若競拍成功，競買者還需按照成交價的0.5%-1%支付一筆軟體服務費。

　　“房産為住宅性質，需要一張房票，競買者需符合杭州限購政策。”代成説，房子剛一上拍，諮詢者最關心的就是産權和限購問題。值得注意的是，房子所對應的産權年限為永久。

　　“對這處房産感興趣的買家，一般都是有著西湖情結的高端人群。不過身處停車難的景區，房子非自帶車位，也是意向購房者們糾結的。”杭州一位億元房産仲介告訴我們。

　　拍賣公司工作人員告訴我們，關於車位的建設溝通，正在進行中，“應該很快能解決了。”

　　那麼，歷史建築是否能交易、買賣？

　　仲向平告訴我們，歷史建築屬於私人産物，只要有正規的産權證，是可以買賣的，並且其所有者應盡到保護義務。比如，需要修繕或改變使用用途時，要上報房管局、歷保辦等多個部門審核批准，方可動工。

　　玉泉路1號作為D級危房，是不能居住的，那麼原拆原建或者今後的改造、裝修，需在産權證規定範圍內，不擴大面積，並保持原先的層高，風格儘量保持中式或者新中式。

　　玉泉路1號房産，在經歷了近百年的風雨洗禮和恩怨糾纏，我們也期待著，它能覓得下一位有緣人，能得到妥善保護，再度綻放光彩。

來源： 杭州日報    | 撰稿：陸丹    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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