起拍價1.155億，光裝修就花了7300萬元，內含200噸重的紅木傢具……想參加競拍，保證金1000萬。

　　昨天，刷新杭州最高起拍價的一套桃花源中式別墅法拍落下帷幕。雖有一人在拍賣前12個小時，交了千萬保證金進場，但最終還是收住了臨門一腳，沒有出手，別墅流拍。

　　在此之前，2018年8月，杭州法拍房市場上有一套陽光海岸以1.13億元的總價成交。此後3年，這個總價一直立於“天花板”上。

　　起拍價1.155億 裝修花了7300多萬 這套法拍房內部到底啥樣？

　　昨天拍賣的這套億元房産，在阿裏拍賣上的資訊為“杭州市余杭區中泰街道桃花源西錦園6幢6-1室、6-2室住宅房地産”。雖是一處住宅，但有兩本不動産證，要買下它，要用兩張“房票”。

　　這是一套中式別墅，名叫“杭松居”，蘇式園林建築風格，青磚黛瓦，水榭樓閣，院子內分南園、水景園、西園、北園等，種植了130多種花卉和名貴樹種。工作人員説，單是日本雪松，一棵就要100萬元；園子裏還有大型錦鯉池。

　　維護也需要較大的人工成本。杭松居的物業費，一年6.5萬元；配套的兩位管家每年12萬元薪酬。也就是説，別墅的管理，一年至少18.5萬元。

　　“買這套房産，稅費已經可以買一套商品房了。”拍賣機構透露。

　　6-1室分為地上2層、地下一層，建築面積959.68平方米；6-2室是地上1層，建築面積89.19平方米。

　　地下室約600平方米，未計入産權面積，從拍賣頁面顯示來看，裏面設有游泳池、酒窖、桑拿房、健身房、7米紅木老茶臺、家庭影院等，妥妥一個私人會所，十分奢華。

　　早在去年年初，就有杭州專門做億元房産買賣的仲介在朋友圈、微網志“叫賣”這套桃花源西錦園別墅，叫價1.6億元。

　　“當初業主買入這套房子花了6000萬元，裝修花了7300多萬。包括全屋200噸的純紅木定制傢具在內，房子裏還有一些價值不菲的藏品。”幾位億元房産仲介透露。

　　拍賣機構介紹，這套房子的業主是浙江溫州人士，給朋友做擔保投資P2P失利，欠下約2億元。掛牌一年多，房子一直未能覓得有緣人，最終走上法拍席。原房東希望快速回籠資金。

　　杭城億元房産仲介

　　講述杭州高總價住宅發展史

　　“除了這種拍賣的高總價房源，平時，數千萬元、上億元的別墅、排屋等，也會掛牌出售，且購買的人群也有了變化。”杭州高總價房産仲介老王説。

　　老王目前專注于代理杭州絕版、稀缺性極強的高總價房源。目前杭州全市備案經紀人超過4萬人，但像老王這樣的高總價房産仲介，全杭州不超過20人。

　　有的和他一樣，從普通房産仲介轉型而來；有的曾在開發商就職，操盤過多個高端墅類項目。杭州別墅的發展史，他們瞭如指掌，細到小區內的一棵樹、一塊磚經歷過哪些故事，都能給你娓娓道來。

　　“杭州最早的高總價住宅，是在上世紀90年代，在西湖區轉塘的夢湖山莊；接著是富陽的萬安秀水山莊，這是當年郊區別墅的代表；綠城造了銀桂花園、桂花城等小區的別墅，南都造了林語別墅，這些是杭州高總價住宅的‘第二代’；第三代以綠城九溪玫瑰園為代表，從那時起，別墅逐漸將自然環境同步考慮了進去，外立面保持高大上，內部結構也越來越優化。”

　　老王舉例説，像雲棲玫瑰園別墅區，主要以中式大宅為主，現在被列入中國十大豪宅之一，隨便一個戶型和庭院細節都極其考究。

　　杭州2000萬以上房産 都分佈在哪？

　　“昨天拍賣的1.115億桃花源還不算整個小區中價格最高的，目前這個小區還有三套二手房掛牌。”老王説，最貴的一套，面積1600平方米的定制大宅，地下室就有1000平方米，庭院有4000平方米，目前售價2.5億。

　　總價2000萬以上住宅，老王説，主要分佈在西湖、之江、湘湖、錢江新城、西溪這幾大板塊。

　　“西湖邊的高總價住宅最受客戶青睞，正常情況一年成交量大概二三十套；之江九溪一帶的高總價住宅選擇面最廣；湘湖的別墅面積大，總價高；錢江新城的高總價住宅，房齡更短，有些還能俯覽一線江景，視野開闊，成交量也不錯。”

　　不過，杭州8月5日房産新政多少也波及到了高總價住宅市場。“買家觀望情緒濃了一些，成交週期可能要拉長。”老王分析。

　　一位在武林廣場附近工作的高總價二手房仲介説，杭州上億元別墅，之江板塊最多，尤其是九溪玫瑰園比較多見；還有城西未來科技城板塊附近的桃花源西錦園、煙雨村；外加老牌的湘湖壹號等。還有一些小區，會有部分零零散散的高總價住宅。比如：這幾年不定時會吸引一波關注的“玉泉路1號”，是杭州市歷史建築，蔡元培之女蔡威廉及女婿林文錚的舊居，目前叫價1.5個億。

　　數千萬、過億元的房産 大多常年空置不出售 真要出售主要出於這兩種考慮

　　這類數千萬元以上乃至上億元的住宅，很多是毛坯。購房者買入後，若無特殊情況，哪怕房子常年空置不住也不會對外出售。

　　稀缺、保值，還能代際傳承，是高總價房産特有的標簽。

　　真正要出售，原因大致有兩類：

　　一是有置換需求，老換新、小換大等。比如2018年1.13億拍出的陽光海岸，據説買家就住同一小區，想換套大的。當天競拍，這位買家就是在陽光海岸的家中，上網完成的叫價。

　　第二，房東長期不住，無暇打理，與其長期空置，不如做更好的家庭資産配置，刪繁求簡。

　　億元房産、千萬級住宅，誰在買？

　　騎個電動車，掏卡就刷1個億

　　能大手一揮，買下幾千萬甚至上億房産的塔尖人物都有誰？

　　“這一群體並不像電視劇裏演的那樣，全身名牌、珠光寶氣、豪車出入。”高總價住宅仲介陳女士笑著説，相反，九成以上的客戶都很低調，穿著打扮甚至還有點“土”，“乍一看，和普通路人沒差別”。

　　説“土”並不是貶義詞，“一些實業家、老一輩企業家，都是實力派，他們不靠外表吸引人，不需要給自己‘鍍金’，但只要一開口，氣勢就擋不住。”陳女士説，他們的低調，有時候你想像不到。

　　幾年前花一個億買下湘湖壹號一套別墅的買家，是騎著電動車來刷卡付錢的；而當年一位購買4000萬起步的江南裏別墅的豪客，騎著一輛自行車晃晃悠悠地來看房，保安還把他攔在了門外。

　　數千萬、上億元房産的購買人群有其“規律”。

　　“相對來説，高總價住宅的客群年紀偏大，五六十歲居多；開著寶馬7係、賓士S係前來的，成交可能性不大；讓我心裏最有底的，是坐‘保姆車’前來的客戶，甭管是什麼牌子，只要開著或坐著7人座以上的‘保姆車’來的客戶，成交率相對是最高的。”陳女士透露。

　　多位億元房産仲介告訴我們，富豪年輕化趨勢越來越明顯，高總價房源市場也有了微妙變化。

　　早年杭州別墅等數千萬元級甚至億元級房産，大多被實業家收入囊中，這些人群的年齡，基本都在50歲以上。

　　現在不一樣了，隨著網際網路經濟、科技等行業興起，大量“賺快錢”的機會出現，富豪年輕化的趨勢開始冒頭，80後、90後富豪的加入，最直接的變化是——數千萬元級甚至億元級住宅週轉的速度明顯加快，儘管和普通住宅比，還是緩慢得多。

來源： 杭州日報    | 撰稿：陸丹    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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