8月26日上午，杭州市人大常委會召開《杭州市物業管理條例》（以下簡稱“條例”）新聞發佈會，公佈了新修訂的《杭州市物業管理條例》。杭州市人大常委會法工委就修訂背景、主要內容進行了詳細解讀。

　　這是《杭州市物業管理條例》的第二次修訂，距離首次修訂已有8年時間。據悉，新修訂的條例將於明年3月1日起正式施行。

　　相比條例修訂前的七章六十八條14000多字，本次修訂後，條例共有九章九十三條20000多字，篇幅有了不小的增加：增加了“物業管理區域”“前期物業管理”和“監督管理”等三個章節，將原條例的“物業使用和維修”“物業保修金和物業專項”維修資金兩章合併為“物業的使用和維護”，將“業主、業主大會和業主委員會”修改為“業主和業主組織”，“物業管理服務”修改為“物業服務”。修訂後結構更為完整，邏輯也更為清晰。

　　修訂工作涉及哪些重要內容？

　　物業管理納入基層治理。

　　物業管理工作過去比較側重行業管理，與基層治理體系融合不夠，現行條例對於基層治理的規定也較為原則。

　　本次修訂後，條例明確將物業管理活動納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的工作格局；規定建立人民調解、行政調解相銜接的物業管理活動糾紛多元調處、化解機制；完善行業組織的有關規定，發揮其在行業自律、業務培訓、誠信建設方面的作用。

　　強調資訊公開，業主知情權更有保障。

　　現行條例對於物業管理資訊公開的規定比較原則，實踐當中因物業管理資訊公開不充分引發的矛盾糾紛較多。

　　本次修訂後，條例明確規定了資訊公開的形式，在相關章節專門規定了業主委員會、物業管理委員會、物業服務人、建設單位的資訊公開義務，保障業主的知情權。

　　積極運用數字化，物業管理更有效率。

　　推進數字化建設有利於提升物業管理品質和服務水準。本次修訂後，條例作出以下規定：

　　一是鼓勵運用數字化等新技術、新方法，發揮公共數據平臺作用。

　　二是倡導業主投票採用電子方式。採用電子方式投票便於業主參與，解決業主投票率低、決策難的問題，同時充分考慮老年人等特殊群體的合法權益，規定“業主投票一般應當採用電子方式，但是業主要求提供紙質方式的，業主委員會應當提供”。

　　三是推進數字化建設。條例規定由杭州市房産主管部門負責建立、維護本市物業管理資訊網路系統，並推廣其在業主大會會議組織、物業管理資訊公開、促進業主與物業服務人溝通交流等方面的運用。

　　重視源頭治理，物業管理區域劃分規定更加全面。

　　物業管理區域劃分是開展物業管理活動的基礎，實踐中存在不少因物業管理區域劃分不當引發的矛盾糾紛。現行條例將物業管理區域劃分與物業管理服務合併表述，內容相對原則且未考慮老舊小區等特殊情形。

　　本次修訂後，條例將物業管理區域劃分單獨作為一章，明確在編制建設工程設計方案或者初步設計時，應當合理確定主要配套設施設備的共用範圍，並對老舊小區物業管理區域劃分問題作了規定。

　　多種措施並舉，業委會組建運作更加規範。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理中居於重要地位。本次修訂後，條例對業主委員會的有關規定作了進一步完善。

　　一是進一步明確業主委員會工作職責。規定業主委員會負責召集業主大會會議，擬定物業服務人選聘、續聘、解聘方案和共有部分以及共有收入的使用、管理方案並提請業主大會決定，監督管理規約的執行等。

　　二是進一步完善業主委員會選舉制度。目前上位法對業主委員會成員資格條件只有原則性規定，可操作性不強。條例根據業主自治原則，規定業主可以在業主大會議事規則中約定業主委員會成員、候補成員需要具備的資格條件，並規定了業主委員會成員候選人的産生方式、業主委員會成員人數和候補成員制度。

　　三是進一步規範業主委員會運作管理。條例對業主委員會會議、資訊公開、業主委員會成員禁止行為、罷免和職務終止、離任移交、審計和財務管理等各項制度作了補充完善。

　　創設物管委制度，應對“自治失靈”更有辦法。

　　在尚未成立業主大會、業主委員會運作失靈、業主委員會換屆選舉、老舊小區推行物業管理等情形下，完全依靠業主自身能力難以保障物業管理的有序進行。

　　本次修訂後，條例創設了物業管理委員會制度，作為對業主自治機制的補充和落實物業管理屬地責任的舉措。

　　物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、建設單位指派代表和業主代表組成，主要任務是負責組織具備條件的物業管理區域成立業主大會、選舉産生業主委員會或者指導換屆選舉業主委員會。

　　同時，為了維持老舊小區、尚不具備召開首次業主大會會議條件的新交付物業小區、未能及時選舉産生業主委員會的物業管理區域的物業管理正常運轉，維護業主合法權益，條例規定可以由依法成立的物業管理委員會臨時代行業主委員會職責。

　　加強共有部分管理，矛盾糾紛有望減少。

　　共有部分是業主行使專有部分所有權的必要保障，也是業主取得共有收入的物質基礎，同時業主對共有部分的維護管理負有共同義務，實踐中因共有部分所有權不清引發較多糾紛，有必要加以明確。

　　本次修訂後，條例對共有部分承接查驗、移交、共有物權登記公示、利用共有部分進行經營産生的收入的管理等事項作了規定。

　　規範保護並舉，物業服務品質更有保障。

　　為了提升物業服務品質，本次修訂後，條例補充以下內容：

　　一是根據《中華人民共和國民法典》的有關規定，對物業服務人的義務作出具體規定，明確禁止物業服務人強制獲取生物資訊、洩露個人資訊、強制購買其提供或者指定的商品或者服務以及其他侵害業主、非業主使用人的人身、財産權利的行為。二是明確物業服務收費標準及其調整程式。三是對物業費的承擔和交納作了修改完善。

　　完善管理制度，維修資金使用更為合理。

　　本次修訂後，條例在國家和省有關物業專項維修資金的繳存、使用等制度的基礎上，進一步明確由區（縣、市）城鄉建設主管部門在辦理物業竣工驗收備案時核驗物業專項維修資金的交存情況，並對物業專項維修資金的正常使用、緊急狀況下使用以及禁止使用情形等作了補充規定。

　　【浙江新聞+】

　　修訂工作是如何開展的？

　　杭州市人大常委會2018年將修訂條例列入立法計劃調研項目，2019年列為預備項目，2020年作為正式項目，經過了三年的謀劃和準備。

　　去年10月，杭州市政府向市人大常委會提交《杭州市物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱“修訂草案”）後，當月、12月和今年4月，市人大常委會第三十次、第三十二次和第三十五次會議對修訂草案進行了三次審議。

　　杭州市人大常委會主要領導、分管領導先後帶隊赴各城區、相關單位和部門開展10余次專題調研，還聽取部分市政協委員的意見建議；市人大法制委員會邀請新聞媒體、業主委員會和物業服務企業代表參加座談，並通過杭州人大網、市人大微信公眾號公開向社會徵求意見。

　　杭州市人大常委會審議過程中，常委會組成人員、省人大常委會法工委、市人大代表、市級有關部門和各區縣（市）人大常委會、基層立法聯繫點及社會各界先後提出修改意見和建議1000余條。杭州市人大常委會法工委逐條進行認真研究，對合理內容積極予以採納。

　　經過近八個月的審議修改，條例于2021年6月29日經杭州市人大常委會修訂通過，7月30日經省人大常委會批准，將於2022年3月1日起施行。

來源： 浙江日報    | 撰稿：葉怡霖    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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