連續下跌！日前，國家統計局發佈的最新70城房價數據顯示，11月新房和二房漲價城市均降至個位數，各線城市價格整體延續回落格局。進入12月後，涉樓市重磅消息不斷，2021年收官月房價咋走？來看看專家怎麼説。

　　罕見！新房、二手房漲價城市雙雙跌至個位數

　　國家統計局數據顯示，70城新房價格環比上漲城市“六連減”，11月降至9城，下跌城市則增加至59個；二手房價格環比上漲城市“八連減”，11月僅3城上漲，下跌城市達到63個，較10月減少1城。

　　分城市來看，新房價格僅一線城市環比持平，二線城市連續2個月回落，三線城市連續3個月回落；二手房價格一線和二線城市均為連續3個月環比下跌，三線城市則達到5個月。

　　易居研究院智庫中心統計數據顯示，11月70城新房環比漲價城市創2015年2月(2城)以來新低，跌價城市創2015年2月(66城)以來新高；二手房環比漲價城市創2014年10月(2城)以來新低，跌價城市創2014年10月(64城)以來次新高。

　　“從數據看，這是最近七年來房價數據‘最差’的一次。二手房價格第一次出現僅3城上漲的現象，新房價格59城下調也是市場罕見。”中原地産首席分析師張大偉分析稱，如果按照新房二手房下調城市平均計算(計算辦法：(新房下調城市+二手房下調城市)/140)，70城在11月份平均出現了87%的城市下調，為七年來首次。

　　“根據簡單算術平均計算，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比降幅為0.3%，連續下跌三個月，且跌幅在擴大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，11月房價下跌城市量創近七年新高，説明當前房企壓力比較大，尤其是當前庫存積壓壓力很大，使得房價普遍以下降為主。

　　58安居客房産研究院分院院長張波分析稱，相比于之前，一線城市降溫態勢已趨緩，新房價格持平多為供給結構的影響，而從二手房價格可以清晰看到，一線城市房價雖然下行態勢不變，降幅卻在收窄。

　　嚴躍進指出，二手房價跌幅呈現擴大態勢，下跌程度要大於新房，尤其是信貸政策放鬆的情況下，新房可能優勢更大，二手房房東和購房者都呈現了觀望的情緒。“一線城市跌幅並沒有擴大，反而有所收窄。年底要防範二手房炒作，尤其是一線城市二手房此前持續下跌，當前交易量在底部已經有所反彈。”嚴躍進同時表示。

　　另據58安居客房産研究院監測的65城數據顯示，二手房在架量連續7個月下滑，11月環比跌幅為5.8%。11月在架量絕對值為2020年3月一來新低，同比下滑達到33%。

　　穩樓市政策成主流 一二線城市率先企穩？

　　據中原地産統計，11月全國房地産調控政策次數繼續高位，單月高達56次，2021年年內累計高達586次，2020年同期為458次，累計漲幅高達28%。預計2021年房地産調控政策次數將刷新歷史年度記錄，平均單月超過50次調控，都是歷史第一次出現。

　　張大偉指出，11月房地産調控政策最大的特點是，政策暖風頻吹，央行等部委頻繁釋放維穩信號，部分城市也結合當地市場特點，發佈相關“穩定市場”政策，從公積金貸款額度、房貸利率、人才購房補貼、預售條件等方面給市場信心。

　　進入12月後，涉樓市重磅消息更是接連不斷。

　　3日，央行有關負責人指出，短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。

　　6日，中共中央政治局召開會議，提出“要推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性迴圈”。

　　中央經濟工作會議8日至10日在北京舉行，再提“房住不炒”——要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

　　11日，國家統計局局長寧吉喆在2021-2022中國經濟年會上表示，要加強居民基本住房保障。房地産是支柱産業，住房更是居民的消費。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

　　另外，央行12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。此次降準為全面降準，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

　　對於降準，嚴躍進認為，降準大背景下，銀行對於房貸投放力度可以增強，因為資金配置能力提高，進而有助於包括按揭貸款、開發貸款等領域活躍。尤其是此前銀保監會提及重點保障剛需和改善型購房需求，可以認為，後續房貸多投向此類領域，也是一個趨勢。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，降準有利於穩定房地産基本面。央行降準有利於讓房地産順暢迴圈起來，順暢迴圈需資金潤滑劑，需資金端適當做出調整，讓風險緩解預期得到實現。

　　克而瑞研究中心指出，此番降準並非等同於救市，年底房地産市場或將有所轉暖，成交有望企穩回升。但市場較難出現反轉行情，各城市市場還將不斷分化，那些需求及購買力相對堅挺的核心一、二線城市，成交有望明顯回升，房價大概率走穩；反觀那些需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，成交整體回升幅度有限，房價依舊面臨一定的下行壓力。

　　13日，央行公佈11月個人住房貸款統計數據，11月末，個人住房貸款餘額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。

　　對此，嚴躍進指出，這是央行第二次單獨發佈房貸數據的做法。説明央行在引導市場預期方面持續發力，對於穩定購房者和房企的心理預期都有積極的作用。

　　諸葛找房數據研究中心分析稱，央行連續兩個月發佈單月個人住房貸款數據，並且從近兩個月的趨勢來看，數據情況持續向好，傳遞出積極的市場信號。個人住房貸款發放加速，房地産貸款緊張的環境得到持續緩解，促進市場預期轉好，對於提振購房者信心有著重要意義，進一步促進房地産成交底部回升，有利於改善近期以來樓市成交低迷的現狀。

　　對於房價走勢，中指研究院表示，雖然10月份以來，信貸政策邊際寬鬆信號不斷釋放，調控政策邊際調整預期不斷增強，但市場下行預期短期內仍難以改變，預計12月市場整體仍將維持低位運作，價格仍面臨下行壓力。

　　諸葛找房數據研究中心也認為，從政策端傳遞到市場端仍需要一定的時間，到明年年初，房地産市場環境有望得到明顯改善。

　　嚴躍進分析稱，房價指數一旦下跌，一般很難在短期內轉正，即便是房貸政策趨於寬鬆。當前供應規模偏大，而市場需求偏少。所以要穩房價，關鍵是加快庫存去化，同時激活合理的住房消費需求。

　　“目前看，很多城市信貸積壓明顯緩解，預計12月房價依然會慣性下調，但隨著影響最近房地産市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩。一二線城市將會率先走出低迷。”張大偉如是説。

來源：中新經緯    | 撰稿：王永樂    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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