這次，房地産稅真的要來了。

　　10月16日，《求是》雜誌將發表中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平的重要文章《紮實推動共同富裕》。文章中指出，在依法保護合法收入的同時，要防止兩極分化、消除分配不公。要合理調節過高收入，完善個人所得稅制度，規範資本性所得管理。要積極穩妥推進房地産稅立法和改革，做好試點工作。要加大消費環節稅收調節力度，研究擴大消費稅徵收範圍。

　　據了解，房地産稅是一個綜合性概念，指一切與房地産經濟運動過程有直接關係的稅，包括房地産業增值稅、房産稅、土地增值稅、印花稅、個人所得稅等。但作為新稅種，房地産稅具體的徵稅範圍、徵稅對象、稅率、推出時間等細節還是未知。

　　據同策研究院數據，目前住宅市場的使用效率約為88.12%，主要原因就是大部分的改善群體在購買政策允許範圍內的二套或者三套住房的過程中，原有住房沒有售出，持有多套而閒置的住房的比例約為11.88%。

　　同策研究院宋紅衛認為，核心一二線城市及經濟實力較強的三四線城市的空置比例會更高，如果房地産稅這個時候出臺，大量的多套改善需求將會消失，這會給市場進一步降溫。同時，也可能會導致二手房集中“拋售”。

　　關鍵是“做好試點”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，文章中主要提及3個點：一是房地産稅立法、改革和試點，是基於規範調節高收入的目標而進行的；二是試點工作將繼續推進，既要有立法的支援，也要有先行試點的創新；三是房地産稅和其他政策一起，將形成組合拳，真正為當前開啟的共同富裕探索之路保駕護航。

　　“本次發聲最值得關注的是做好試點。”中原地産首席分析師張大偉對《國際金融報》記者表示，之前市場預計房地産稅會先立法，但目前看來，應該是試點先落地，這樣房地産稅會比預期中更早到來。

　　事實上，在此之前，上海、重慶已經試點對個人住房徵收房産稅。

　　2011年1月，上海市政府出臺個人住房徵收房産稅試點規定，要求以家庭為單位，第一套房不論面積大小，免征房産稅；第二套及以上新購住房，每人平均60平方米以上部分將徵收房産稅。適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低於上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。

　　十餘年過去，上海房産稅收入有明顯上漲。據上海市稅務局披露，2021年前三季度，上海市房産稅收入為160.3億元，而2011年全年為73.7億元。

　　重慶方面的徵收對象主要為豪宅群體。

　　2011年1月，重慶市啟動了改革試點工作，房産稅徵稅對象包括：對於獨棟別墅，不管存量房還是增量房，均要徵稅；對於房價達到當地均價兩倍以上的高檔公寓也將徵稅。此外，對於在重慶無戶口、無工作、無投資的“三無”人員，購買兩套以上住房的，從第二套開始徵收房産稅。

　　2021年初，重慶市又將房産稅住房價格標準給予上調。具體來看，重慶主城中心城區個人新購高檔住房，是指成交建築面積價格達到22106元/平方米及以上住房。而2011年重慶豪宅稅的稅線為9941元/平方米，10年上漲122.4%。

　　哪些城市先推進？

　　上海、重慶的試點工作已有10年之久，最終效果如何呢？

　　以上海為例，一個三口之家居住120平方米的房子不需要繳納房産稅（每人平均豁免60平米），但當購買第二套120平方米房子時，需要繳納的計稅面積為60平方米。假如房屋單價5.5萬元，稅費是按照0.4%的7折來計算，即需繳納9240元。這也意味著，一套660萬元的房子一年持有成本為9240元，幾乎相當於是一個月的房租，持有成本極低。

　　張大偉則表示，上海、重慶版的房産稅覆蓋範圍太窄、稅率極低，影響較小，既無助於補充地方財政，也不利於遏制房價上漲勢頭。新的房地産稅試點，覆蓋範圍必然有所擴大，稅率會有明顯提高。按照國際慣例，稅率一般在0.5%-3%之間。

　　那麼，哪些城市可能作為試點，先試行房地産稅？

　　業內人士預測，房地産稅的試行會從樓市活躍的城市開始。

　　以國家統計局數據為例，8月，70城新建商品住宅房房價上漲城市數量降至46城，同時有20個城市下跌；二手房房價環比下降的城市增至34家，主要集中于二三線，上漲的城市減少至27家。

　　整體市場下行的情況下，深圳新房卻環比上漲1%，青島、重慶、烏魯木齊上漲0.8%；海口二手房環比上漲0.8%，廣州、成都、瀘州上漲0.5%。

來源：國際金融報    | 撰稿：左宇    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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