10月4日，有知情人士對媒體透露稱，合生創展集團（00754.HK）擬收購恒大物業（06666.HK）約51%股份，並獲得其控制權。合生創展集團給恒大物業的估值超400億港元。

　　紅星資本局注意到，當天，中國恒大（03333.HK）、恒大物業、合生創展集團均在港股盤前發佈公告宣佈短暫停牌，待刊發相關公告。

　　和恒大相比較，合生創展集團的名字聽起來相對陌生。那麼，這家能“吃下”恒大物業的公司，到底是什麼來頭？

　　資料圖 圖片來源：IC photo

　　三家上市公司短暫停牌

　　知情人士：恒大物業51%股份將被收購

　　自恒大陷入危機以來，關於恒大物業出售的消息不斷，傳聞中的接盤方已經換了幾家，碧桂園服務（06098.HK）也曾是“緋聞對象”之一。

　　不過，在今年9月，碧桂園服務執行董事、總經理李長江公開表示：“我們確實與恒大物業接觸過，但價格沒談攏。”

　　而在10月4日港股盤前，中國恒大、恒大物業與合生創展集團（以下簡稱“合生創展”）都發佈了短暫停牌公告。

　　其中，中國恒大和恒大物業都在公告中稱，自10月4日上午9時短暫停止買賣，有待刊發一份相關公告。

　　與此同時，合生創展也在公告中宣佈短暫停止買賣，以待刊發一份關於其主要交易的公告，“本公司在該交易下同意收購一家在聯交所上市之公司的股份”。

　　截圖自合生創展的公告

　　儘管尚未透露相關資訊，但市場消息普遍猜測稱，合生創展將收購恒大物業的相關股權。

　　有知情人士對財聯社透露稱，此次停牌確實涉及恒大物業相關股權的出售，收購方正是合生創展。目前，中國恒大及許家印家族合計持有恒大物業約60%股權，預計將出售大部分，僅保留少量權益。

　　另有媒體報道稱，合生創展擬收購恒大物業約51%股份，獲恒大物業的控制權。其中，合生創展給恒大物業的估值超400億港元。

　　值得一提的是，恒大物業在2020年12月上市，距今尚未滿一年時間。根據相關規定，其控股股東自交易日起6個月內不得以任何方式處置所持公司股票，自前述6個月屆滿之日起6個月內，不得喪失控制權。

　　“恒大物業上市不到一年，如要出售控股權，需要港交所同意，這次轉讓控股權是經過港交所同意的。”前述知情人士對媒體稱。

　　紅星資本局注意到，以9月30日的收盤價5.12港元/股計算，恒大物業的總市值約為553億港元。

　　10月4日，除了暫停買賣的中國恒大、恒大物業外，恒大汽車（00708.HK）一度漲超34%，最終以3.9港元/股收盤，漲29.139%。

　　接盤方什麼來頭？

　　曾被誇是“地産航母”，後逐漸掉隊

　　和恒大相比，合生創展的名字聽起來相對陌生，但它卻曾是房地産行業不折不扣的老大哥。

　　據合生創展官網，其于1992年在香港成立，1998年在聯交所主機板上市。目前，合生創展已在全國成功開發近百個項目，累計開發面積超3000萬㎡。

　　據媒體報道，早在2004年，合生創展成為首家年銷售額突破百億的房地産公司，一度被王石誇讚為“地産航母”，也是“華南五虎”中首屈一指的老大。（注：華南五虎，指的是合生創展、碧桂園(02007.HK)、中國恒大、富力地産(02777.HK)、雅居樂集團(03383.HK)）

　　不過，好景不長，由於合生創展效倣港資房企“高溢價、多囤地、慢週轉”的經營模式，在規模上逐漸掉隊。到2013年，合生創展甚至跌出了房地産企業50強之列。

　　早在2013年，就有諮詢公司高管對媒體評價稱，“這幾年，房地産主流模式是‘高週轉、高杠桿、輕資産’，採取這種模式的都獲得了突飛猛進的發展；但合生創展還是堅持那一種模式，這一直被業內詬病為‘不合時宜’。”

　　以合生創展旗下的京津新城項目為例，據媒體報道，合生創展累計投入約200億元，但由於天津城市建設的重點東移，“京津新城”被徹底遺忘，甚至因銷售不暢被稱為亞洲最大的“空城”。

　　圖據合生創展官網

　　紅星資本局發現，在今年上半年，合生創展在地産板塊的合約銷售額約為212.27億元，而中國恒大同期的合約銷售額約為3567.89億元。

　　不過，在“三道紅線”的規則之下，合生創展全線“綠檔”：剔除預收款後的資産負債率為63%，凈負債率為66%，現金短債比為1.45。

　　目前，合生創展的業務已經不再局限于房地産領域，而是由五大板塊構成，分別是地産、商業、基建、合生活、投資。

　　總的來看，合生創展在今年上半年的營收為160.74億港元，同比增長49.71%；歸母凈利潤為56.32億港元，同比增長10.4%。

　　其中，地産板塊貢獻的營收約為64.83億港元，約佔總營收的40%；投資板塊貢獻的營收約為50.07億元，約佔31%；另外，商業、基建、合生活分別貢獻營收20.26億港元、14.02億港元、11.56億港元。

　　“地産二代”接班後看重投資？

　　畢業於人大，金融專業出身

　　從今年上半年的營收結構來看，投資已經逐漸成為合生創展的第二條大腿。而紅星資本局注意到，投資板塊是在“地産二代”朱桔榕接班以後逐漸發展起來的。

　　2020年1月，合生創展內部進行權力交棒，創始人朱孟依把權力下放給女兒朱桔榕，由她來接任合生創展的董事會主席。

　　公開資料顯示，朱桔榕出生於1989年，畢業于中國人民大學金融學專業。她于2008年進入合生創展工作，先後擔任總裁助理、執行董事、常務副總裁、董事會副主席等職務。

　　朱孟依和朱桔榕，截圖自合生創展財報

　　“朱女士具有紮實的投資及管理經驗。”這是合生創展在財報內給予朱桔榕的評價。

　　而就在朱桔榕正式接手後不到半年，2020年6月30日，合生創展發佈公告稱，董事會認為已具備相關條件，決定正式把股權投資業務納入作為主要業務活動之一。

　　“股權投資業務，特別是高新科技、醫療科技類股權投資，是本集團未來戰略中重要組成部分，董事會相信高新科技將成為未來全球及中國發展的最重要驅動力。”合生創展稱。

　　紅星資本局翻閱過往公告注意到，一方面，合生創展在一級市場認購了諸如Scientia Technologies Limited等科技公司的普通股份；另一方面，在二級市場上，合生創展于2020年購入了中國平安（601318.SH;02318.HK）、匯豐控股（00005.HK）、中國移動（00941.HK）、平安好醫生（01833.HK）和小米集團（01810.HK）等公司的股票。

　　值得一提的是，在《2021福布斯全球富豪榜》上，朱孟依及其家族以65億美元（約合人民幣419億元）的財富在全球排名第404名；而許家印當時以277億美元（約合人民幣1785億元）排在第53名。

　　恒大物業是樁好買賣嗎？

　　割掉“現金奶牛”，拿到“救命錢”

　　以知情人士提供的資訊推測，如果合生創展給予恒大物業的估值為400億港元、收購51%的股份，那這筆交易涉及的金額約為204億港元，對當前的恒大來説可謂是“救命錢”。

　　那這一筆交易對合生創展來説值得嗎？

　　據恒大物業的財報，截至今年6月30日，其總合約面積約為8.1億平方米，在管面積約為4.5億平方米，位居行業前列。

　　在今年上半年，恒大物業實現營收約78.73億元，同比增長68.3%；凈利潤約為19.34億元，同比增長68.6%。

　　回頭來看合生創展本身的物業——合生活，該板塊集物業管理、科技服務、社區商業管理及智慧城鎮運營為一體，截至6月30日，已服務30余座城市，超過200個項目，經營管理面積超過1億平方米，為超過100萬戶家庭提供服務。

　　有意思的是，紅星資本局注意到，在今年7月，合生創展曾收購了一家物業管理公司100%的股權。當時市場上有人猜測稱，合生創展或將拆分物業板塊單獨上市。

　　對此，合生創展的相關工作人員對媒體回應稱，“此次收購是公司正常的經營舉措，與是否分拆該板塊上市沒有很明顯的因果關係。但分拆上市也不是沒有可能，集團會在各個方面探索使公司擁有更多成長的機會，給股東帶來更大的收益。”

　　有市場人士對媒體表示，參考碧桂園對於藍光嘉寶的並購模式來看，合生創展收購恒大物業的部分股權後，後續極有可能涉及全盤要約收購，但具體細節，仍有待進一步厘定。

　　可以想見，如果合生創展能將恒大物業納入囊中，那未來或將把物業板塊的資産注入恒大物業，以此實現物業板塊的上市。

來源：中國網    | 撰稿：紅星新聞 楊佩雯    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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