“總體來看房貸額度非常緊”“放款需要排隊”“至少等半年以上”……日前，中國證券報記者通過走訪和致電北京、上海、廣州、深圳四大一線城市多家國有行、股份行及城商行分支行，發現一線城市房貸市場的“降溫”持續演進：銀行房貸額度緊張、貸款週期較此前有所拉長等現象普遍存在，同時，銀行對首付資金來源和資質審批更加嚴格。

　　額度緊放款慢

　　“目前放貸時間和等待時間不確定。因為指標緊張，可放的錢比較少。年初兩三個月就能放款，但現在需要更長時間排隊等候。”北京某國有大行網點個貸經理告訴中國證券報記者。

　　中國證券報記者調研發現，北上廣深多家銀行都存在上述人士所述的房貸額度緊、放款慢且需排隊的情況，且有很多上半年積壓的申請正在等待放款。

　　“如果這個時候申請，放貸時間差不多要到明年2月份或3月份，且還款方式要求是等額本金。新房雖然優先放貸，但等待的時間也差不多。”上海一家國有大行個貸中心人士表示。

　　深圳某股份行支行客戶經理直言：“現在各大銀行房貸都在收緊，放款沒那麼快了，最快的也要等6至8個月。年初額度比較充裕，放款速度會快些。”

　　同時，個別銀行對二手房已停貸。上海某城商行信貸人員稱：“目前我這邊二手房貸款已經暫不受理，無論是通過仲介還是個人直接來貸。我們8月份給的額度，都直接作廢了。”

　　值得注意的是，銀行目前對於首付款來源保持嚴查狀態。廣州某股份行一網點個貸經理楊先生表示：“即使是父母贈與的買房款也要查來源，須是自有資金，如果是信貸資金，是不允許的。”他還預測，隨著下半年額度越來越緊，房貸利率可能繼續上浮。

　　多因素導致額度緊張

　　記者採訪發現，一線城市出現額度緊張，主要有以下原因。

　　一方面是行業週期決定。按照過往經驗，銀行下半年的房貸額度一般都比上半年緊張，放款比上半年慢，到來年新的額度釋放出來，放款速度才會加快。

　　貝殼研究院數據顯示，上半年中國房地産市場整體保持快速增長，二手房市場交易量比去年下半年增長12%，新房交易額則創下2016年以來同期最高。其中，一線城市新房成交21萬套，累計增長77.4%，成交面積2255萬平方米，累計增長79.1%。

　　中原地産分析師盧文曦表示，在房地産市場成交量較高的情況下，一些小銀行可能在上半年就把全年額度用完了，大銀行額度相對好一些。

　　另一方面是受房地産貸款集中度新規影響。按照新規，一些銀行在上限邊緣或超標，其房貸增速需要控制，因此今年銀行對房地産貸款採取了精準的額度控制。對於樓市火熱、需求比較旺盛的地區，額度會出現不夠用的情況，放款速度也會放緩。

　　不過，招聯金融首席研究員董希淼認為，今年上半年銀行個人住房貸款業務收緊或是由於商業銀行個人住房貸款投放受到嚴格約束。調研中，有銀行信貸人員表示：“我們銀行其實房貸還有額度，但是不給放。”

　　董希淼建議，實施房地産貸款集中度管理制度應把握好力度和節奏，儘量降低對剛需購房需求、合理改善性需求和個人住房貸款合理髮放的影響。

　　個人房貸業務將平穩發展

　　對於下半年房貸額度走勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房貸額度緩和的空間不大，當前信貸政策以緊為主，至少目前是沒有出現放鬆的跡象或可能性。且類似額度緊張現象也容易蔓延，可能會蔓延至二線和重點三線城市。同時，房價表現強勢的城市則容易出現信貸收緊。

　　但若重點城市全線收緊，房貸對銀行而言還是一門好生意嗎？光大銀行分析師周茂華表示，個人房貸對銀行來説仍是“優質資産”，但在強監管下，相關業務將呈現平穩發展態勢。

　　“房地産貸款集中度管理主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會導致整體房貸額度縮減。對於居民部門，只要居民貸款總額（分母）擴張，居民新增中長期貸款的總額就可以保持增長。”貝殼研究院市場研究部指出。

　　另外，在對公業務上，記者注意到，受“大戶”拖累，多家上市銀行房地産貸款不良呈現上升態勢。“銀行房貸不良有所上升，主要是房地産調控收緊，行業競爭激烈，部分缺乏品牌、高杠桿、融資渠道窄的中小房企經營壓力明顯增大。”周茂華表示，隨著政策與經濟結構變化，銀行需要關注資産負債結構，並加強房貸風險管理。

來源：中國證券報    | 撰稿：黃一靈 薛瑾    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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