千呼萬喚始出來！原定7月份亮相的南京第二批集中出讓宅地終於在8月25日登場，53幅地塊分佈在南部新城、河西以及溧水、高淳兩區。值得關注的是，跟地塊一同亮相的，還有《關於進一步完善住宅用地出讓工作的通知》（以下簡稱“通知”）以及《關於提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》（以下簡稱“要求”），進一步完善了南京宅地的出讓規則，包括實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式，將溢價率限定在15%以內，房企拿地後6個月內住宅不得上市等“史上最嚴”的監管規範。

　　劃重點：

　　【宅地拍賣】

　　1、實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式；

　　2、最高溢價率由之前的30%下調至15%；

　　3、“一地一策”，提高部分地塊競買門檻；

　　4、競得土地後6個月內商品住宅不得上市；

　　5、同一競買人在同一批次報名地塊不得超過總量30%；

　　6、部分地塊不得合作開發。

　　【住宅品質】

　　1、提高小區綠化景觀品質，明確覆土深度；

　　2、地下層和首層入戶門廳須同等裝修，增大陽臺使用空間；

　　3、不設地面機動車位，單元電梯應直達每層地下車庫。

　　揚子晚報/紫牛新聞記者8月25日從南京市規劃資源局了解到，根據“兩集中、三批次”的要求，此次公告的53幅地塊兼顧南部新城、河西新城等熱點地區和溧水、高淳，空間分佈相對均衡。同時，為了提升新建商品房的規劃品質，南京市規劃資源局、南京市發改委、南京市建委、南京市房産局還聯合印發了《關於進一步完善住宅用地出讓工作的通知》以及南京市規劃資源局制定的《關於提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》。

　　相關部門表示，這是南京完善住宅用地出讓規則、提升住宅規劃設計品質的調控新舉措，從“全管控、新標準、穩地價、細分類、強監管、控總量、限轉讓”等七個方面引導開發企業提升住宅品質，具體內容如下——

　　舉措一：

　　實行“限房價、定品質、競地價”出讓模式

　　本次集中出讓的所有53幅地塊，全部採用“限房價、定品質、競地價”的出讓新模式，避免開發建設過程中的降標減配。

　　記者注意到，房企競地應執行“定品質”新標準，各區、板塊已制定區域標準的也應一併參照。品質要求將在地塊的規劃條件和土地出讓合同中同步明確，並要求在房屋銷售現場進行公示。

　　舉措二：

　　明確住宅品質新要求

　　隨著人們對居住環境的品質要求逐步提升，目前市面上還存在一些需要改進和提升的地方，例如住宅通風采光不暢、建築外立面及地下車庫材料低劣、陽臺無序封閉、公共空間品質不佳等，南京市規劃資源局針對這些方面，進一步明確了住宅品質的新要求。

　　1、優化公共空間

　　針對近年來有的小區景觀綠化品質低劣、覆土太淺導致小區樹木難以生長，以及配套設施散亂佈置等問題，《要求》規定配套設施宜儘量集中布設，避免零星佈局；為了提高小區綠化景觀的品質，明確地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米等。

　　2、升級建築設計

　　記者注意到，目前一些已交付的商品房小區隨意安裝室外晾曬設施，自行封閉的陽臺顏色、形式風格迥異，緊臨交通幹線的窗戶不隔音影響睡眠等情況屢見不鮮，這些“頑疾”不僅破壞了整個小區的環境品質，也給城市管理帶來了一定難度。

　　此次《要求》從天際線處理、平面設計、室內及戶型設計、立面設計等方面，提出新的管控要求，如規定住宅建築的平面設計應儘量規整平齊，避免深凹槽，以提高各戶型採光的均好性，改善住宅通風采光環境。為確保小區地上、地下公共空間的“表裏如一”，要求地下層入戶門廳應與首層入戶門廳採用同等設計和裝修標準，地下車庫地坪面層不得採用低品質的水泥砂漿面層。

　　同時，對於緊鄰高速公路、快速路、地上軌道交通線和城市主幹道的住宅，要求當臥室、起居室（廳）佈置在噪聲源一側時，外窗應採取三玻兩腔等隔音降噪措施；新建商品房小區不僅應統一封閉陽臺，封閉陽臺外不得設置晾曬設施，還進一步增大了陽臺使用空間，擴大進深後的陽臺可以滿足晾曬功能，降低住戶自行封閉陽臺所導致的住宅立面淩亂、建築結構隱患和施工安全等問題。

　　3、優化停車設施

　　針對非機動車道坡度較陡電動車推行困難，以及住宅電梯與地庫不通、電動車存放安全管理等問題，《要求》提出，居住區原則上應採用人車分流，除訪客車位和特殊車位外，一般不得設置地面機動車停車泊位。

　　此外，各單元電梯應直達每層地下車庫，鼓勵非機動車庫就近佈置，以縮短居民回家的路線，同時還鼓勵在高層住宅小區內設置電動自行車集中存放和充電場所，該場所應當獨立設置，並與高層民用建築保持安全距離。

　　舉措三：

　　溢價率下調至最高15%

　　記者了解到，和今年第一批次集中出讓公告不同，本次公告出讓的地塊中，最高溢價率由之前的30%下調至15%，從而提高了開發企業使用更好材料、投入更多資金來提升住房品質的意願。

　　舉措四：

　　提高部分地塊競買門檻

　　據了解，本次地塊出讓將實行“一地一策”，從競買資質、保證金比例等多方面適度提高部分地塊的競買條件。《通知》明確，根據區域房地産市場的供需狀況以及地塊規劃的品質要求，將“一地一策”分區域、分地塊設定競買企業的房地産開發資質條件。

　　同時，競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金，報名競買時應提供相關説明材料；分區域、分地塊設定競買保證金比例和成交價款交納時間，對部分地塊可要求競買保證金比例不低於出讓起始價的50%，同時成交價款須在成交後一個月內全部付清。

　　舉措五：

　　拿地後6個月內商品住宅不得上市

　　為保證科學設計和施工週期，本次土拍規定，房企在競得土地後6個月內住宅部分不得申領預售許可證。申領預售證時，需由房産部門、建設部門現場核實進度，符合要求的方可銷售。

　　《通知》明確，對未達到規劃條件及土地出讓合同約定建設的，要及時將其失信行為記入企業信用記錄，因工程品質問題突出等違法違規行為造成重大社會影響的，將限制開發企業及其相關公司參與南京土地市場的競買。

　　舉措六：

　　限制地塊報名總數

　　記者從《通知》中了解到，同一競買人及同一集團成員企業在同一批次出讓公告中所報地塊的數量，不得超過本次公告地塊總量（不含高淳、溧水）的30%，這就意味著，同一競買人及同一集團成員企業在本次可同時報名的地塊數最多為13幅（不含高淳、溧水），同時，高淳、溧水兩區的第二批次集中出讓地塊不實行報名地塊數量限制。

　　舉措七：

　　限制拿地房企轉讓項目

　　記者了解到，《通知》還對競得人在簽訂土地出讓合同後的項目主體變更進行了嚴格約束，競得人拿地後可按出讓公告的約定，在所佔股份大於50%的情況下成立項目公司，土地使用權可申請變更至項目公司名下。如果地塊開發産生違約責任的，除項目公司外，競得人須承擔主要責任；項目公司發生失信行為的，也要記入競得人的企業信用記錄。

　　此外，部分地塊可設立不得聯合報名競買、不得合作開發的條件，競得土地後可按現有規定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓。

　　【政策解讀】

　　延遲一個月才亮相的南京第二批次集中出讓宅地，除了疫情因素之外，在不少業內人士眼中，規則調整才是最為關鍵的原因。

　　今年8月初，自然資源部召開的一次會議上明確提及，核心城市的土地出讓政策將有所調整，包括限定土地溢價的上限為15%，且各地不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，當地價達到上限後，通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬等。此後，大連、天津率先“政策落地”，調低溢價率、管控地價水準，南京市于8月25日公佈的土拍政策調整，同樣因應了自然資源部的要求，可謂是“史上”最為嚴格的土地市場監管政策。

　　業內人士指出，土拍規則調整的主要目的就是“穩地價”，明確溢價率最高不超過15%，除了控制地價水準，還可以提高房企提升住宅品質的意願；其次，南京此次推行的“一地一策”可以引導市場理性競爭，促使房企高品質開發；而限制地塊報名的數量，則有助於引導開發企業對熱點片區、次熱點片區以及新興板塊不同地塊的策略組合，進而引導全市各片區土地市場的均衡發展。

　　業內人士還表示，近年來，南京房地産市場中聯合開發的現象屢見不鮮，個別地塊甚至出現四五家企業聯合開發，因此，限制房企轉讓項目，可以有效規避個別企業進行投機性的土地購置，從而引導市場理性競爭。

來源：中國網    | 撰稿：揚子晚報    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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