今年2月8日，深圳市住建局發佈消息，建立二手住房參考價格發佈機制，併發布了全市3595個小區的指導價。曾經火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價推出後迅速降溫，7月深圳二手房網簽套數同比下跌84.5%。

　　如今，距離深圳推出二手房參考價已過去半年時間。除了市場的變化外，隨著這個“調控利器”被越來越多城市“效倣”，深圳的樓市調控又將走向何方？

　　證券時報記者在深圳市福田區、羅湖區走訪發現，市場上出現越來越多按照或接近參考價出售的二手房源，包括被稱為“硬通貨”的優質學區房，甚至有仲介打出“還價就賣”的誇張宣傳語。

　　此外，今年2月深圳推出二手房參考價時，相關解讀指出深圳二手住房成交參考價格原則上一年發佈一次，市場波動大時也可能會半年發佈一次。市場人士普遍猜測，深圳二手房參考價已推出半年，近期有可能面臨二次調整。

　　市場眾生相

　　深圳發佈二手房成交參考價時明確，要引導商業銀行合理髮放二手住房貸款，將房貸與二手房指導價掛鉤，即二手房參考價等於貸款價（銀行評估價）。那麼，二手房參考價的威力到底如何？數據顯示，今年上半年深圳二手房網簽套數30505套（含自助），同比下滑48%。到了7月，深圳二手房網簽套數3313套（含自助），雖然環比有所增加，但比去年二手房網簽量最高值的7月下跌了84.5%。

　　價格方面，國家統計局發佈的70城房價指數顯示，5月深圳二手住宅銷售價格環比下降0.1%，6月環比下降0.2%。易居房地産研究院報告指出，深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，調控力度大、政策效應最為明顯。數據顯示，今年1月深圳二手住房成交價格出現歷史最高點，達72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，房價“降溫”成為趨勢。6月份，其價格降為61500元/平方米，“縮水”15%。

　　深圳房價真的下跌了嗎？證券時報記者在深圳市福田區、羅湖區走訪發現，市場上出現越來越多按照或接近參考價出售的二手房源，甚至包括被稱為“硬通貨”的優質學區房。在福田石廈片區，記者還看到有仲介打出這樣的標語：“眾孚大廈100平方米的房源，還價就賣”。貌似“誇張”的標語下，折射出當前深圳樓市的一種新狀態。當地房産仲介經理告訴記者，這幾個月的確有越來越多的業主主動調低掛牌價，希望可以加速成交。

　　由於深圳二手住宅成交量持續低迷，仲介門店近期也曝出“關店潮”“離職潮”的消息。深圳市房地産仲介協會近日發佈最新調查數據，在798家機構合計4161間門店中（全市總量的近六成），104間門店已關閉且已辦理工商登出，220間已暫時停業但未辦理工商登出。據此，深圳市房地産仲介協會預計，現階段深圳仲介門店關停總量應在500余間（含未備案），佔全市仲介門店的比例小于10%。

　　深圳市房地産仲介協會認為，伴隨著調控持續發力，一段時間內深圳二手房市場或仍將處於低迷狀態。下半年，房地産仲介行業的競爭壓力將會持續增大，無論是門店關停並轉的數量，還是從業人員隊伍離職轉行的規模或都將持續升高，全行業要做好充分的應對準備。

　　樓市整頓力度料加大

　　與去年的火爆行情相比，參考價的出現讓深圳二手房市場“量價拐點”初現。近段時間，有關深圳樓市的各種消息不斷傳出，市場高度關注未來深圳樓市調控的走向。

　　今年2月深圳推出二手房參考價時，相關解讀指出深圳二手住房成交參考價格原則上一年發佈一次，市場波動大時也可能會半年發佈一次。市場人士普遍猜測，深圳二手房參考價已推出半年，近期可能進行二次調整。此外，在推動大學區的背景下，市場對優質學區房又多了一點“冷思考”。

　　對房産仲介行業，規範措施也在不斷推進。深圳市房地産仲介協會7月下旬發佈《關於開展房地産仲介機構規範經營專項整治工作的通知》，在全市範圍內對房地産仲介機構及相關從業人員開展規範經營專項整治工作。此外，關於深圳“二手房交易系統”何時上線以及具體操作規則，市場上開始有各種猜想。

　　就在8月6日，深圳交易集團突發公告中止出讓第二批集中供地，涉及22宗地塊，起拍總金額約421.98億元。8月7日，深圳官方通報備受關注的“深房理”案件最新情況，稱調查處理工作取得階段性進展，有關責任單位和人員已被依法依規啟動問責和處罰，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。從各部門調查結果看，深圳銀保監局組織銀行開展全面排查和監管核查，已查明“深房理”相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉賬、化整為零、提現等方式規避資金流向監控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億元，其中涉及經營貸3.80億元。據深圳市住房和建設局介紹，現已查明“深房理”案件中有119人參與房産代持或眾籌。

　　此外，深圳市地方金融監督管理局在8日發佈關於《對“深房理”涉嫌非法集資開展調查及申報登記的通報》。深圳市地方金融監督管理局已牽頭組建“深房理”涉嫌非法集資調查工作組，組織行業主管部門以及國務院金融管理部門駐深機構等，對深房理資訊技術（深圳）有限公司、房理資訊科技（深圳）有限公司及自然人李某峰等人員開展調查。深圳市地方金融監督管理局將根據調查結果依法依規處置，並第一時間公開調查及處罰結果。

　　對於未來深圳樓市調控的走向，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，金融監管部門將繼續加強資金流向監管，重點是實體信貸資金會不會通過小貸機構流入房地産市場；強化經營貸申請的資格認定和全流程穿透式監管，並強化仲介市場秩序整頓。此外，二手房參考價制度會堅定地執行下去，預計下一步深圳對樓市的整頓力度將非常大，控杠桿力度會全面強化，並延伸到開發行業。

　　此外，繼深圳之後，上海、西安、成都、寧波、三亞、東莞、無錫等城市都陸續推出二手房參考價等相關措施，以控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價。深圳市場的表現和做法也給其他城市帶來“參考作用”。有分析人士表示，未來二手房成交量價持續火熱的城市及一二手房價倒挂嚴重城市，將迎來“二手房參考價時代”。 

來源：證券時報    | 撰稿：吳家明    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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