這兩天杭州關於“共有産權保障房”的討論熱火朝天，橙柿互動相關話題下，網友評論不斷。

　　根據正在杭州市政府網站公開徵求意見的《杭州市共有産權保障住房管理辦法（徵求意見稿）》，杭州版“共有産權房”，指政府與購房家庭按份額共有産權的保障性住房。

　　買共有産權房可以貸款嗎？房地産開發商要參與建設嗎？哪塊區域會率先試點共有産權房？

　　帶著種種疑問，我們再次尋訪杭州貝殼研究院院長上官劍、浙江工業大學中國住房和房地産研究院副教授張燕江等專家，深度解讀。

　　關於購買資格

　　在符合現有限購條件的前提下，如果是戶籍家庭，需要同時滿足：第一，主申請人的市區戶籍，要滿一定年限；第二，申請家庭，一定年限內在市區無房。另外，單身申請需滿30周歲（含）。

　　如果是非市區戶籍家庭，主申請人第一要有《浙江省居住證》或《浙江省引進人才居住證》；第二是一定年限內在市區無房；第三，要連續繳納社保或個稅滿一定年限。單身申請，同樣也要滿30周歲（含）。

　　這裡的“一定年限”，要等具體細則出臺後，才會明確。

　　上官劍：降低了購房門檻

　　打開置業大門

　　從購買資格來看，不以低收入篩選人群，對許多中産剛需打開了置業大門。可見杭州的共有産權房，針對的是有點錢、想買房、又不太夠的剛需購房族。這符合社會上正在打拼的一線人員，本質上，共有産權房是一項落到實處的惠民政策。

　　張燕江：正當其時

　　讓夾心層買得起房

　　你有錢，就去買更好更貴的房子。如果生活困難，那就去申請公租房。可大部分人，處於中間的位置，那麼共有産權房，就是滿足了“人人有房”的期盼，既降低了上車門檻，又能平衡三方市場。用歷史的眼光看，共有産權房，正是隨著經濟發展，國家適應市場變化後，推出的住房舉措，是正當其時。

　　關於房價和貸款

　　共有産權房什麼價？按同地段、同類型商品住房市場價格，在合理優惠後確定。

　　怎麼買？實行配售搖號制度。申購成功後，購房家庭可按規定申請住房公積金、商業銀行資金等購房貸款，享受稅收優惠政策。

　　也有網友擔憂，共有産權房會不會成為另一种經濟適用房？因為價格便宜，引來眾人搶購，導致想買房的人依舊難買到。

　　上官劍：市場價的8-9折最合適

　　價格其實不是最重要的，最重要的是有稅收優惠，這才是最大的資源傾斜。個人覺得，共有産權房的價格，為市場價格的8-9折最合適，這樣就不會引來不必要的“競爭”，讓真正想買房的剛需買到房子。

　　張燕江：這就是95%的商品房

　　共有産權房，雖然是保障房，但是你可以看作是便宜一些的商品房。無論選址遠近還是戶型大小，選擇都更豐富，能滿足不少中産剛需的居住需求。

　　按照北京和上海共有産權房來看，它的品質已經是極其接近商品房了。因此在價格上，應該是市場價的8.5-9折。杭州的共有産權房，要等10年以上才能上市交易，在此期間的利潤風險非常大，對於投資的人來説，性價比不高，沒有足夠的套利空間。

　　就算真的引來“萬人搖”，這也是因為共有産權房品質、地段都很適合剛需，這是健康的“萬人搖”。

　　共有的份額比例分配

　　劃撥土地上建設的共有産權房，購房家庭可選擇的産權份額比例，為最低50%、最高80%。

　　出讓土地上建設的共有産權房，則按照土地出讓時確定的份額比例。

　　也就是説，200萬元的房子，出100萬元到160萬元就能住進去，且可以貸款。

　　上官劍：土地政策會有新的變化

　　請注意，在共有産權房份額分配上，有劃撥土地和出讓土地之分，這説明，之後杭州的土地政策也會有新的變化。現在有不少安置房都是綠城等開發商代建的。目前來看，共有産權房除了政府參與建設，將來肯定還會引入開發商。

　　張燕江：杭州的共有産權房將會百花齊放

　　開發商肯定會加入共有産權房的建設，這也讓購買者的選擇更多。

　　不過，對想拿下共有産權房地塊的開發商來説，必須更謹慎。從北京的經驗看，好地段的共有産權房大家搶著買，但市中心邊緣地帶的共有産權房上市後遇冷概率不小。

　　另外，杭州的共有産權房還未確定各方權益邊界，比如房屋的收益、抵押等，都需要等細則落地，進一步明確。

　　關於增購、上市、贖回條件

　　購房滿5年，可向代持機構提出一次性增購政府份額的申請，增購後住房性質轉為商品住房；增購價格按照市場評估，每年會公佈一次；如果要上市交易，需購房滿10年；購房者也可向代持機構提出回購申請，由其進行回購。

　　很多人關心，一旦共有産權房上市，對樓市會造成什麼樣的影響？

　　上官劍：年輕奮鬥者的機會

　　對樓市的影響，要看接下來出臺的細則中，共有産權房的價格和規模。不過這幾年杭州的商品房戶型越來越大，改善型較多。而共有産權房是中小戶型，作用主要在於平衡市場。

　　總的來説，對於剛開始奮鬥的年輕人，這是一個機會。

　　張燕江：讓房子回歸簡單的居住屬性

　　這是讓房子回歸簡單的居住屬性，限售10年也基本落實了房住不炒，可以給市場降溫，控制市場價格過快上漲。

　　對樓市的影響主要在二手市場，現在買二手中小戶型的剛需人群，可能會投入共有産權房的懷抱。

　　如果是純自住的無房家庭，共有産權房值得購買，但要考慮到10年限售，假如幾年後想改善住房條件，就沒那麼方便了。

　　關於地段

　　杭州共有産權房考量“職住平衡”

　　或率先在三江匯和未來科技城試點

　　共有産權保障住房建設，應結合“一核九星”城市功能定位和産業佈局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套較為齊全的區域，促進職住平衡、産城融合。

　　那麼，未來科技城、三江匯、臨平、錢江世紀城、奧體中心、大江東等杭州的熱門地塊中，誰最有可能成為第一個共有産權房試點？

　　專家們傾向於兩個地塊——三江匯和未來科技城。

　　專家表示，從北京、上海等已推行共有産權房的城市來看，因地段、學區等，市場大多數是冰火兩重天。

　　在杭州，地鐵規劃建設，一直往“一核九星”四週擴散；且杭州共有産權房的權益中，也包含學區在內。所以地段選擇，還是有很多的。

　　特別看好三江匯和未來科技城，是因為兩者都能吸引大量的年輕就業者。

　　三江匯作為未來城市先行實踐區，橫跨四個區，在開發模式、産業引入、人才引進等方面都有系統思考，勢必吸引大量人才，産生大量居住需求。

　　未來科技城同樣急需滿足本地年輕就業者的“職住平衡”需求。

來源：杭州日報    | 撰稿：岳雁    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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