滬深房地産調控再升級！

　　滬深兩地的房價“高燒不退”，搶購新房熱情不減。接連兩天，兩地從嚴出臺樓市新規，急滅房價“虛火”，對假離婚、假結婚買房現象重拳出擊！

　　其中，上海夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；

　　深圳明確居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下，暫停夫妻婚內更名。

　　上海調控加碼！夫妻離異3年內不能增加房票

　　近段時間，上海“千人認籌”“剛需搖號難”等樓市現象層出不窮。對此，上海監管“重拳”出擊！

　　1月21日晚間，上海樓市新政出爐：夫妻離異3年內購房按離異前家庭總套數計算。

　　業內人士認為，新政將大大降低上海樓市流動性，給一段時間以來不斷上揚的上海房地産市場降溫。

　　經上海市政府同意，上海市住房和城鄉建設管理委員會、市房屋管理局、市規劃和自然資源局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海分行、上海銀保監局、市市場監督管理局聯合印發《關於促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），自2021年1月22日起實施。

　　《意見》明確嚴格執行住房限購政策。對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　58安居客研究分院院長張波解釋：

　　這一政策是打補丁政策，嚴堵假離婚買房，對於一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格的人來説都會産生直接遏製作用。

　　假離婚的漏洞2020年在不少城市已經明確堵上，上海這次收緊資訊也十分明確。

　　《意見》要求嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地産貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地産市場。

　　《意見》規定調整增值稅徵免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　張波表示，這直接限定了5年內轉讓全額徵稅，直指炒房行為，提高交易環節的稅收可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會限制二手房的流動性。

　　2021年上海新房的供應力度預計會有所加強，以緩解二手房上市量減少帶來的供應不足。

　　《意見》強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

　　《意見》提出嚴格規範房地産市場經營秩序。加強對房地産開發企業、銷售代理企業和房地産經紀機構的監管，開展房地産市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執法力度，形成執法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為製造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。

　　根據《意見》規定，上海還將完善土地市場管理，優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度；堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。加強房地産市場監測，正確解讀房地産市場調控政策措施，穩定市場預期，引導合理住房消費；依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散佈不實資訊誤導市場預期等行為的查處力度。

　　上海市委、市政府始終高度關注住房民生福祉，堅決落實城市主體責任，立足於廣大市民的安居宜居，統籌謀劃“十四五”住房發展，在促進房地産市場平穩健康發展的同時，通過加大租賃住房發展力度，增加租賃住房有效供應，完善長租房政策，穩定供應保障性住房，多渠道滿足市民居住需求；並通過加快推進舊區改造、城中村改造、既有多層住房加裝電梯和住宅小區美麗家園建設等方式，多策並舉改善市民居住品質。

　　附：意見全文

　　關於促進本市房地産市場平穩健康發展的意見

　　滬建房管聯﹝2021﹞48號

　　各有關單位：

　　為深入貫徹落實國家關於房地産市場調控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建完善房地産長效機制，著力穩地價、穩房價、穩預期，堅持租購並舉，增加住房供給，調節住房需求，強化市場監管，促進本市房地産市場平穩健康發展，經市政府同意，現提出如下意見：

　　一、進一步發揮好聯席會議作用。發揮好市促進房地産市場健康發展聯席會議平臺作用，指導、協調、推進全市房地産市場監管工作，落實部門管理責任，增進聯動協調，加強資訊互通，強化政策執行力，提高政策實施效果。

　　二、完善土地市場管理。優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。

　　三、嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　四、調整增值稅徵免年限。將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年。

　　五、嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地産貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地産市場。

　　六、嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

　　七、嚴格規範房地産市場經營秩序。加強對房地産開發企業、銷售代理企業和房地産經紀機構的監管，開展房地産市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執法力度，形成執法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為製造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。

　　八、堅持租購並舉。進一步完善住房租賃體系，擴大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。完善租賃住房發展配套支援政策，規範住房租賃市場秩序。

　　九、加快推進舊區改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。加快推進中心城區成片二級舊裏以下房屋改造，積極開展“城中村”改造，確保徵收安置房源供應。加快推進舊住房更新改造，加大既有住宅加裝電梯工作力度，啟動實施住宅小區“美麗家園”建設新三年行動計劃，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環境品質，有效提升市民居住品質。

　　十、加強政策宣傳。加強房地産市場監測，正確解讀房地産市場調控政策措施，穩定市場預期，引導合理住房消費。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散佈不實資訊誤導市場預期等行為的查處力度。

　　本意見自2021年1月22日起施行。

　　深圳下狠手：夫妻無資質一方不得聯名買房！

　　深圳此前已屢屢出手，整治樓市亂象，進行房産調控，但依舊沒有阻攔住深圳樓市的火熱，近日，深圳又有兩大網紅樓盤獲批預售證，推出超1000套超上千萬的住宅，據悉“打新”中一套或賺500萬！

　　1月19日，深圳住建局再出手圍堵假結婚購房，嚴打炒房行為。

　　19日，深圳市住建局發佈“深圳市住房和建設局關於明確《關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》若干問題的函”，對此前“7. 15新政”在途交易問題、高層次人才購房條件問題、居民家庭住房登記問題作出進一步明確。

　　其中最被關注的一條是，居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下；

　　而在此前深圳市住建局發佈的《深圳市住房和建設局關於貫徹落實《關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》的通知》中，居民家庭夫妻雙方只有一個人符合購房條件的，購買的商品住房只能登記在符合購房條件的一方或雙方名下，不得單獨登記在不符合購房條件的一方名下。

　　而在最新的文件中，去年7月這條“可以登記在雙方名下”的細則被明確指出不再執行。這也意味著，通過“假結婚”來獲得購房資格的行為被“圍堵”，這種方法行不通了。

　　深圳不動産登記中心：暫停夫妻婚內更名

　　1月21日，一份深圳市不動産登記中心關於轉發《深圳市住房和建設局關於明確<關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知>若干問題的函》的通知在網上流傳。

　　其中提到：居民家庭住房購買商品房，網簽錄入時間為2021年1月19日之後的，嚴格按“來函”要求執行：網簽錄入時間為2021年1月19日（含當天）的在途業務，待市住房和建設局明確後再予以處理。

　　此外，還表示：居民家庭購房登記在具有購房資格的家庭成員名下後，在婚姻存續期間是否可以通過夫妻財産協議變更等，待市住房和建設局明確後再予以處理。

　　對此，記者致電深圳市不動産登記中心，其工作人員告訴記者：目前已暫停夫妻婚內更名，具體操作等待市住建局通知。

　　值得留意的是，昨日市住建局流出的函中明確了:居民家庭購買的商品房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

　　對此，有業內人士表示：

　　今天的函，是針對已成功購買房産後，暫停了通過婚內財産協議將房産轉移至無購房資格一方名下。

　　而昨天的函則是明確了，家庭在新購房産時，不能將房産登記無購房資格一方的名下。

　　由此來看，無論是未購或已購房産，通過假結婚獲取深圳購房資格的方式已經被政策“堵死”。

　　上海樓市“暖冬”行情或被按下暫停鍵

　　上海樓市剛剛經歷一輪“暖冬”行情，學區房和新盤尤為火熱。

　　1月20日，一份《閔行區房管局會議紀要》在網路熱傳。有媒體稱，上海市房管局召開緊急會議，商討對策應對最近上海樓市搖號過熱情況。不過，僅僅數小時之後，上海市房管局表示：目前沒有出臺新的調控政策，只是針對目前銷售環節中的不規範現象，要求加強銷售環節的管理。

　　在這背後，沉寂了近三年的上海樓市，在2020年迎來量價穩步提升，成交量也一路攀升，尤其是去年底的11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，市場升溫更加明顯。

　　“學區房行情太火了！”

　　上海市浦東新區市民王女士向證券時報記者分享，“看房的時候，房東要漲5萬元，我也沒猶豫，還好定了，要不距離現在不到半個月，那套房的總價又漲了40多萬元。”

　　她介紹，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內環一套面積33平方米的雙學區舊房，成交價格約450萬元，半個月過去同小區同戶型的數套房源掛牌總價已經漲到了490多萬元。

　　“充足的供應給年底交易創新高奠定基礎。”上海中原地産市場分析師盧文曦介紹，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，創下2020年內交易新高。與此同時，儘管上海新房的供應與成交在增加，記者了解到，一些熱門板塊的稀缺戶型、學區房源供不應求，一房難求。

　　此外，同策房産諮詢統計，2020年12月上海開盤樓盤超30個，20余個項目認籌率超100%，13個項目認籌數量超1000組。

　　數月之前，上海新房市場人氣最足的一個項目出現13人搶一套房，而該項目首套房參與搖號，驗資就得700萬元，買二套房驗資甚至要1300萬元。

　　不過，盧文曦也認為，當前上海樓市是結構性不平衡，熱點板塊、熱點樓盤認籌高，相反，遠郊剛需盤認籌就低一些。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，當前市場成交中，剛需、剛改是絕對主力，上海樓市是經歷三年低迷後的需求釋放。“週期性力量、疫情下避險與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶放鬆，這六大力量綜合作用下，才形成當前樓市的熱狀。”

　　針對此次樓市調控政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政策出臺直接針對了此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現象。政策出臺非常及時，也非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內容，充分體現了上海穩定房價、穩定預期的導向。通過調整增值稅徵免年限，使得二手房的交易稅費成本增大，防範部分房東房源快買快賣的現象，有助於促進二手房交易的穩定，類似政策對於後續二手房交易影響較大。

　　深圳樓市高位運作

　　二手房均價達8.8萬/平米

　　深圳住建局頻繁對細則進行調整，現實的原因是，深圳樓市的“炒作”之風較盛，即使在“715新政”之後，深圳房地産一二手交易也沒有明顯熄火，依然維持在高位運作的狀態。

　　國家統計局近日公佈的2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一年來，70個大中城市中，深圳漲幅最高，漲幅高達14.1%，在各大城市中遙遙領先。根據中國城市房價平臺數據，2020年12月，深圳二手房平均單價已經達到了每平方米87957元，大幅領先於京滬廣，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是廣州的2.2倍。

　　交易量方面，據戴德梁行的數據，2020年深圳住宅交易總量將穩居近五年之首。

　　其中，前11個月，龍崗一二手商品住宅成交總量達360.22萬平方米，在全市佔比27%，穩居各區之首。與2019年同期對比，包括一二手交易在內的住宅成交總量增幅超過50%的區域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。

　　買房“打新”也有新規

　　在一手房方面，深圳在“715新政”之後，由於存在價格倒挂，依然頻現“千人搖”，眾多“購房者”參與到這場“打新”的遊戲當中。

　　但官方對“打新”行為的管理也悄然而至。2021年開年，深圳前海兩大“網紅盤”龍光前海天境和天健悅桂府開始進行預售，兩者都要先在i深圳APP上進行購房意向登記，才能在相應公眾號線上提交資料。目前，i深圳APP上“購房誠意登記“已經上線。

　　系統也特別提示：若購房人違反購房政策，將可能會面臨5年內禁止使用購房意向登記系統、定金被沒收、記入誠信檔案等處罰。

　　此外，針對購房者的購房資格以及收入流水的資格審核也越趨嚴厲。在天健悅桂府的意向登記溫馨提示中，開發商明確要求購房者提供“近半年銀行流水蓋章文件，需體現首付款流水、列印工資流水或能體現穩定收入，不少於月供金額的2倍”。

　　一名小貸公司的業務員告訴21世紀經濟報道記者，銀行對流水（審核）非常嚴格，收入和流水對不上，“會很嚴重”。

　　在對需求端進行規範的同時，深圳也應在供給側發力。中國城市經濟專家委員會副主任宋丁此前在接受21世紀經濟報道採訪時建言，官方可針對樓市裏面出現的新情況做一個“補漏洞”的行為，但針對需求側的壓制，是一種揚湯止沸的辦法，深圳的根本是從供給側加大供應。

　　據深圳市住房和建設局1月11日發佈《深圳2020年度房地産管理工作數據盤點》，數據顯示，2020年深圳市進一步加大商品住房建設力度，共完成新開工商品住房建築面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%；商品住房用地供應227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。

來源：21世紀經濟報道    | 撰稿：辛文    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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