95%被訪者認為——

大的經濟背景決定寫字樓市場有大未來

南寧的住宅投資客銳減。取而代之的是，商用物業的發力。作為地方經濟的晴雨錶，寫字樓與其他業態不同，它的發展不是行業本身所能決定的，其市場售價、租金、成交量等指數，跟城市經濟發展水準、增長潛力、居民收入等諸多因素息息相關。

以南寧為例，2011～2012年間，南寧寫字樓總體成交15.8萬平方米，成交均價不及2萬元/平方米，總體溢價率15%，且中高端專業寫字樓大多並不愁租。

“北京、上海、廣州等一線城市，實體經濟發展旺盛，大型企業進駐的多，南寧作為二三線發展中城市，寫字樓的需求還遠未飽和。”超過95%的被訪者認為，南寧城市化進程加速等大的經濟背景，決定了南寧寫字樓市場的投資空間依然很大。

寫字樓“三高”——

出租率達9成，回報率超20%，甲級寫字樓3～5元/平方米/天

3月初的調查中，記者走訪了南寧市區18家寫字樓。在被調查的這些樣本中，絕大多數寫字樓出租率在90%以上，有部分寫字樓出租率甚至達到了98%。租金水準方面，目前南寧市場大部分在1.5～3元/平方米/天，甲級寫字樓達到3～5元/平方米/天。

記者發現，同一地段的寫字樓，個別租金差距甚至達到1.5元/平方米/天。針對此類現象，業內人士分析認為，在購房者越來越挑剔的趨勢下，有些大型公司看不上相對偏低檔的寫字樓，而出於經濟考慮，小型公司情願租更便宜的居民樓等普通住宅用來辦公。目前，一些既沒地段優勢又沒品質保障、尚不具備辦公條件的寫字樓正扮演著市場“雞肋”的角色。

寫字樓年回報率方面，被訪者認為，10%是較為合理的預期值。在業內人士看來，超過10%的年回報率，則屬上乘産品。就此看來，目前在南寧手持優質寫字樓的投資者，大多遠遠高於“上乘品”的標準。以金湖廣場及航洋國際城為例，其寫字樓項目大多是2004~2006年期間銷售的，當時價格在3500~1.2萬元/平方米之間，租金25元/平方米·月起步。目前該區域寫字樓轉讓價格大致1.2~2萬元/平方米，寫字樓出租價格都已經是100元/平方米/月左右，個別優質物業為100~200元/平方米/月。而像即將上市的青秀萬達廣場等高端國際5A甲級寫字樓産品，投資回報率會更高。