14日晚間，銀保監會、住建部、人民銀行發佈《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(下稱《通知》)，共十二條內容，其中明確：允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地産企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地産企業開展保函置換預售監管資金業務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策出發點是明確的，即通過銀行保函的制度，確保預售監管資金合理使用、同時防範化解房企流動性風險。

保函期限需與項目建設週期相匹配

根據《通知》，保函僅可用於置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低於項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地産企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業銀行合理確定保函期限，確保與項目建設週期相匹配。

《通知》還要求，房地産企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用於項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用於購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地産企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

嚴躍進對此表示，這説明此次銀行保函政策，主要是支援短期有流動性風險的、但企業基本穩健的企業，而一些有明顯暴雷風險的企業無法享受此類政策。

防範業務風險

商業銀行開具保函置換預售監管資金應符合什麼要求？對於這點，《通知》規定，監管評級4級及以下或資産規模低於5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地産企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

此外，《通知》明確，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地産企業。保函額度全額計入對房地産企業及其所屬集團的統一授信額度。要通過保證金、房地産企業反擔保以及其他增信措施，防範保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地産企業採取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

“可以蓋樓也可以還債”

據嚴躍進介紹，銀行保函政策出臺，其實有一個大背景，即近期高層關注了處於流動性風險邊緣線的企業。此類企業總體是安全的，但若是資金面出問題，也容易産生新的房地産企業風險事件，所以和此前對民企擔保發債的思路是高度一致的。

嚴躍進進一步稱，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監會的定調，銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可，減少了預售資金的沉澱，對於加快此類資金使用和週轉有積極作用。此次被置換出來的預售資金，在使用方面已有非常大的創新，通俗説“可以蓋樓也可以還債”；而過去有些地方比較僵硬，只限定為“蓋樓”。這也有助於房企通過此類資金來償還債務，化解債務風險。

除此之外，對於A股市場來説，這一房地産重磅政策也會産生積極影響。

在前海開源基金首席經濟學家楊德龍看來，過去一年多的時間，A股市場出現了持續調整，而壓制A股上漲的四大因素，主要包括疫情、房地産、美聯儲加息以及人民幣匯率波動等等。房地産是一個長期的問題，“保交樓”措施進一步明確，也有利於穩定購房者的信心，也是穩定市場預期的一個重要的方面。

“近期出臺了一系列政策措施，提升了市場信心，讓A股市場具備了産生反轉行情的機會，在市場低點的時候信心比黃金更重要。”楊德龍稱。