超低價“工抵房”背後現房企資金鏈缺口 購房者抄底需警惕風險

來源:新京報 2021-11-19 08:07:09

近期,全國各地不少樓盤拋出了超低價“工抵房”,不僅在三四線城市,甚至在廣州、廈門、南京等一二線城市也出現了不少“工抵房”。而從開發企業類別來看,不僅是中小開發商,一些知名開發商旗下項目也出現了“工抵房”現象。

事實上,“工抵房”並非新生事物,之前也一直存在,但當下呈現“井噴”之勢引發了業界廣泛關注。問題在於,為何近期“工抵房”會頻頻出現?購房者在購買“工抵房”時,又需要有哪些注意事項?

低折扣的“工抵房”頻現市場

所謂“工抵房”,是開發商為保障後續工程開發建設,將一部分房源抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款的房子。如果在未來開發商無力償還欠款時,施工方和供應商可以自行處理工抵房用於償還開發商所欠款項,其往往將這部分房子出售給購房者或公司員工。

近段時間,“工抵房”的身影頻頻出現在多個一、二線城市。據媒體報道,根據粗略統計,近期廣州推出“工抵房”的樓盤數量達到十余個,項目既有位於增城、南沙、從化的郊區地段,也有像荔灣這樣的主城區。價格方面,少則優惠數十萬元,多則上百萬元。而在廈門,今年10月海滄區某項目推出30套“工抵房”,單價2.5萬元/平方米起,而此前該項目售價約3.3萬元/平方米。

另據新京報記者了解,近期,位於南京龍潭的榮盛花語馨城也推出了部分“工抵房”,打出了5.5折的折扣。

實際上,“工抵房”並非近期才出現的現象,之前一直存在。只不過,前幾年開發商的房子較容易出售,開發商利潤率不錯,“工抵房”的現象較少。如今,房地産整體環境不好,房子不好出售,導致這一現象較為普遍。

“市場不好時,商品房抵工程款的現象就會更多。我們以前也出現過工抵房的情況。”一位房企業內人士如是説。

開發商資金問題導致“工抵房”現象增多

“相比之前,現在‘工抵房’現象更為普遍。”蘇州東興房地産開發有限公司行政部總監方亮告訴新京報記者,這主要是受大環境影響,房子不好賣,資金回籠、現金流出現問題,開發商沒錢付給施工單位,只能以房源進行抵押。

“小開發商由於開發樓盤少,沒法套用其他項目資金,所以出現‘工抵房’的概率較大,也更為普遍。預計接下來,三四線城市一些小開發商會出現更多‘工抵房’的情況。”方亮指出,對一些資金鏈緊張的小開發商而言,如果不採取“工抵房”的方式,工程款支付不及時,就會面臨施工單位起訴付工程款、不得不打官司的境地,進而可能導致開發商破産或資不抵債的情況。

與此同時,方亮指出,對一些規模較大的開發商而言,雖然各地佈局的項目較多,但由於項目不好賣,受現金流影響,目前也出現了“工抵房”的現象。

“之前我去參觀中西部一些房地産項目時發現‘工抵房’的現象一直存在,只不過在珠三角、長三角這些樓市狀況較好的地方‘工抵房’的情況會少一些。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者,樓市火熱時,中西部一些項目中,也存在“工抵房”現象,因為對當地一些中小開發商而言,獲取不了太多資金支援,這些企業需要通過前期施工單位、材料商墊付,後期出售房子後再來還款。

李宇嘉介紹稱,一般情況下,工程款是一個季度結算一次,開發商跟總包結算一次,總包再跟班組結算一次,班組再跟建築工人結算一次,但現在由於樓市下滑,整個銷售節奏放緩,結算週期有所拉長,有的半年甚至一年都沒有結算工程款。因此,當下包括珠三角地區在內的開發商,資金鏈都極其緊張,市場環境從資金供給和資金需求兩端擠壓開發商的資金鏈,導致更大範圍內出現“工抵房”現象。

58安居客房産研究院分院院長張波還指出了一大現象,部分房企推出的産品本身並不一定是“工抵房”,而是普通在售商品房,為了回籠資金,要對價格進行調整,但又怕老業主形成很大的反彈情緒,這樣一來也會以“工抵房”的名義來進行銷售,這是一種變相的降價促銷行為。

業內:購買“工抵房”需注意防範風險

而對於施工建設方而言,拿到“工抵房”實屬無奈之舉。一房企高層人士告訴記者,開發商給施工方的大多是一些“雞肋”項目,比如位置較偏遠的文旅項目。除此之外,“工抵房"還涉及如何定價的問題,“總體而言,供應商也沒其他辦法,拿到房子總比拿到商票要好些。”

上海中原地産市場分析師盧文曦還表示,“工抵房”基本上會存在一些硬傷,或小區位置偏遠,或房子靠馬路,或樓層不是很好,開發商肯定會做一定的選擇,畢竟位置較好的房子,是可以賣出更高價格的。“這類房子不是市場主流,一個項目可能出不了幾套,也不是所有項目都會出現這種現象。”盧文曦如是稱。

新京報記者獲悉,市面上流通的“工抵房”可分為三種:真正的工抵房、問題工抵房和虛假工抵房。其中,問題工抵房是指暫未取得預售資格,或開發商已經無法正常辦理網簽登記手續的工抵房;虛假工抵房是本身並無真實房源或本身並非工抵房,比如銷售人員或仲介以工抵房名義從中賺取差價的虛假工抵房。

因此,于購房者而言,“工抵房”雖價格便宜,但購房者在辦理産權證的過程中,可能會存在很多不確定因素,甚至面臨相關法律糾紛。

方亮表示,地方性小房企對市場預判能力薄弱,資金實力較差,為了活下來,有些小房企會通過民間借貸來獲取資金,市場下行時,對這類小房企而言較為致命。預計接下來會有更多小房企出現破産、資不抵債或“跑路”現象,“一旦開發商出現資不抵債,面臨民間借貸之類訴訟糾紛,法院往往會將房産查封,那涉及的問題就很複雜。購房者購買這類問題工抵房,不受法律保護,可能會面臨相關損失。”方亮稱。

那麼,購房者在購買房屋尤其是“工抵房”時,有哪些注意事項呢?對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,對購房者來説,“工抵房”之所以受關注,在於價格便宜。不過,購房過程中,要看房源是否真實存在以及價格和付款方式;最關鍵的是,要看此類房源是否具有合法的銷售許可。盧文曦也表示,一些房屋會借“工抵房”的名義來宣傳,購房者購買這類房屋時需要關注價格是否真實以及産權的歸屬問題。

北京方利律師事務所律師賈瑞果指出,“工抵房”雖然價格較為便宜,但作為商品房的屬性不變,購買時更應該嚴格查看各項銷售手續。此外,由於“工抵房”的特性,購房者還應該看到抵債類的相關協議,明白其中的法律關係,比如由誰負責簽訂合同、向哪個賬戶付款以及責任由誰承擔等。“不管是什麼性質的房子,購買時保留好相關文件,對有關方面的承諾也要體現在紙質文件上。”賈瑞果稱。

(責任編輯:王永超)
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