作者 李宇嘉 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員

近期，樓市出現了一種新動向——二手房市場出現的明顯回升，並未帶動新房市場回暖。

根據諸葛找房的數據，2022年6-8月份，10個重點城市的二手住房交易同比已連續3個月呈現“正增長”，8月份同比上漲21.27%，其中成都、青島、蘇州同比分別增長330%、81.87%、18.92%。其中原因，既有2021年同期“低基數”的影響，也有購房者當下對期房“不信任”的因素，更有政策積極紓困樓市的後續效應。但最值得我們關注的一個市場現象是：二手房交易回升，並未帶來新房成交的積極回升。

“一二手迴圈漲價邏輯”被打破

數據顯示，7-8月份，新房市場高位回落，10大城市新房交易同比分別下降23.9%和21.7%。

對熱點城市而言，二手房是一個重要的領先指標。從過往經驗來看，二手房市場回升，一方面能驅動換房需求，帶動新房市場銷售，促進樓市良性迴圈；另一方面，二手房交易也會帶動“剛需”客群入市。因為二手房總價較低、面積較小、分佈範圍廣，有的還有學位優勢。

但這一次，二手房成交回升，並未驅動新房市場好轉，我認為這需要市場相關主體引起重點關注。

我認為，二手房市場回升，一個原因是對未來樓市信心不足，導致“套現式交易”量的增長。8月份，10個重點城市二手房掛牌119.29萬套，同比增長14.43%，掛牌量連續4個月呈上升趨勢，並創下歷史新高。

貝殼研究院數據顯示，截至8月10日，廣州二手房掛牌量已高達115196套，創下歷史新高，比2021年8月初猛增了3.3萬套，同比增長接近30%。鏈家數據顯示，截至8月30日，廣州在售二手房源達到118179套，7月21日，相關數據為113152套，一個多月的時間就激增5000套。

這種“套現式交易”的增長，一方面原因來自相關客群對未來樓市前景的信心不足，簡單説就是“不看好樓市，要套現走人了”；另一方面，有人拋售引發了市場的示範效應。8月，重點10城調價房源中，漲價房源佔比僅為11.6%，佔比較上月回落0.9個百分點，漲價房源量佔比連續3個月顯現下滑。

目前來看，“套現式交易”先後共有“三波降價”：首先，房屋掛牌一段時間後無人問津，在仲介小哥的建議下業主降價；其次，有誠意的買家房看時，第二次降價；最後，最終交易時再降一次價。

當市場出現新房、二手房迴圈漲價“相互抬轎子”的漲價邏輯消失了，樓市驅動房價上漲的故事就不好講不下去了。

建議熱點城市調控重點關注二手房市場

對熱點城市而言，二手房市場是新房市場的重要參照物。如果二手房價明顯下跌，購房者買房預期會下降，因為買到後可能會“跌價”。另外，二手房價明顯下跌，甚至“套現式”降價甩賣，將會明顯拉低片區房價預期，導致其他賣家不得不跟隨一起“降價賣房”，由此導致二手房掛牌量大面積增加。

近期，熱點的一二線城市，二手房掛牌量明顯攀升，並創下歷史新高，主因就在於市場有可能瀰漫著一種不看好“未來房價”的情緒。在熱點城市週邊區域，投資客密集的樓盤，這種情緒更加濃重，並由“套現式”離場觸發。它所帶來的鏈式反應，會進一步引發二手房掛牌量上升。

對買家來説，掛牌量攀升、降價出售，明智的選擇是繼續持幣等待。由此，房子原本合理的交易鏈條受阻，交易週期被拉長，新房和二手房迴圈鏈條斷裂。

目前，熱點城市市場以“換房交易”為主，新房供給以大戶型為主，房價在高位情況下，“賣一買一”是新房市場的主要動力，也是樓市迴圈是否健康的指標。

當前，穩定資産價格是穩定預期的前提，也是穩定樓市體量，推進“保交樓”“行業風險處置”，促進房地産業良性發展的關鍵。由此，我建議，熱點城市調控的下一步，要重點關注二手房市場。