繼限購鬆綁、增值稅徵免年限優化等一系列組合拳後，廣州一二手樓市呈現分化狀態。單月二手房成交破萬套創下年內第二高位，新房市場受供應放緩及優惠力度不到位，導致大量新房客戶被二手住宅“虹吸”。

二手住宅成交破萬宗

據廣州市房地産仲介協會數據，11月（統計週期為2023年10月26日至2023年11月25日），廣州市二手住宅整體網簽（仲介促成+自行交易）成交套數和成交面積分別為10182套和102.10萬平方米，環比分別增長8.77%和7.23%。11月全市二手住宅網簽宗數在2023年3月和4月之後再度突破1萬套。

據廣州中原研究發展部監測數據，11月二手住宅網簽套數創下年內第二高位。

廣州市房地産仲介協會認為，11月廣州全市二手住宅交易量延續今年8月以來的環比增長態勢，主要原因是“920”政策刺激持續，因部分區域放開限購，一些此前不具備資格的置業者購房需求陸續釋放。同時，在政策利好的背景下，為縮短房屋置換週期，部分業主願意提供一定的議價空間促進成交。

廣州中原研究發展部監測數據顯示，11月，中原業主報價指數基本穩定在低位水準，樓盤平均價格下調幅度為2.50%。在“以價換成交”的吸引力下，不少買家開始陸續入市，成交回升；同時，臨近年末，學位需求的客戶明顯增多，東風東、天河北等片區需求有所回溫，基本為了孩子明年入學作準備。

從各區成交情況來看，越秀、花都、增城成交漲幅最為明顯，11月三區分別成交953套、1085套、1033套，環比分別上漲19.9%、17.4%、15.4%。11月，番禺、從化兩區成交不升反降，分別共成交1670套、355套，環比分別下調2.8%、6.1%。

從價格來看，11月，廣州二手住宅網簽均價為29221元/平方米，環比上月下降2.2%。

作為一線城市的廣州，目前已從多方面優化房地産政策。今年8月30日，廣州打響一線城市“認房不認貸”第一槍，隨後又于9月20日官宣優化住房限購和增值稅免稅年限，成為年內第一個放寬購房條件的一線城市。

按照廣州市出臺的政策，廣州將番禺、黃埔、花都以及白雲北部4鎮納入非限購區域；非戶籍居民購房則將社保“5年改2年”。

同時，廣州還將越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等9區個人銷售住房增值稅徵免年限從5年調整為2年。在公積金政策上，對購買廣州市首套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例調整為20%。對於二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例也已調整為不低於40%。

在土拍政策上，廣州新掛牌的地塊不再設定地塊最高限價，改由“價高者得”。廣州也成為一線城市中，目前唯一調整土拍政策的城市。

新房市場需求外溢

相較于二手房市場，11月，廣州新房市場在新政後未現明顯反彈。

據廣州中原研究發展部數據，供應放緩及優惠力度不到位，導致大量新房客戶被二手住宅“虹吸”，11月新房成交呈現下滑狀態。11月，廣州新房網簽4817套，環比下跌26%。

廣州中原研究發展部指出，11月統計週期內，廣州市住建局“陽光家緣”網站上11月23日至25日數據缺失，對網簽表現存在一定影響。根據中原研究發展部對市場主流項目實時成交測算，預計11月23日至25日共成交約500-600宗，故統計週期內11月實際網簽量應在5300-5400宗，環比下跌18%-20%。

與此同時，11月，廣州新房供應下滑，僅開盤、推新1032套房源，且新推項目主要為市區小批量供應為主。

廣州中原研究發展部認為，11月新房成交主要存在兩個“癥結”。一方面，備受矚目的市區全新盤，入市價格高，且貨量較少，未能帶動大市成交向好。據其監測，11月新房供應對比10月及9月末國慶前夕明顯減少，且新推盤又以8萬元/平方米-10萬元/平方米的高價項目少量推盤為主，缺乏“一呼百應”的全新盤、優質大盤加推，給予客戶的“新鮮感”不足，一定程度上影響了“920新政”的持久力。另一方面，面對“920新政”後，二手業主放盤量激增，降價“一步到位”等行為，新房開發商對於降價促銷的態度仍是“猶抱琵琶半遮面”，降價不到位，導致大量意向客戶外溢至二手“次新房”物業，導致新房成交表現黯淡。

從庫存狀況看，由於新房成交表現仍不樂觀，新房庫存重上20個月高位。

按照廣州中原研究發展部監測數據，由於今年7-9月成交出現明顯下滑，加上11月成交亦出現明顯回落，導致去化週期上升，為今年2月以來，時隔9個月再次突破20個月高位。截至11月末，廣州全市庫存量1185.2萬平方米，去化週期20.4個月。