8月，房地産市場近乎全面降溫，不僅鄭州、重慶等壓力城市市場持續低迷，而且上海、杭州、成都等熱點城市整體市場熱度也在下降。“金九”市場能否實質性好轉？各城市又將如何走向？

滬杭蓉等熱點城市集體降溫

克而瑞研究數據顯示，上海、杭州、成都等熱點城市樓市有所降溫，尤其是週邊區域非倒挂樓盤去化壓力加劇。例如上海，8月開盤平均去化率升至80%，環比增加18個百分點。其中，市區、近郊供應稀缺板塊及五大新城核心片區倒挂盤佔比約80%，平均去化率能達到90%。松江、奉賢等遠郊區域非倒挂項目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至30%。

又如成都，受疫情反覆、極端高溫天氣等因素影響，8月客戶看房熱情驟減，熱銷盤實際報名人數縮減近六成。開盤平均去化率驟降至39%，尤其是三圈層，去化率低至21%。不少項目因頻繁加推或周邊競品分流，蓄客及去化情況不甚理想。

聚焦杭州各圈層開盤去化情況，顯現出四方面典型特徵：

其一，第一圈層去化率仍是100%，年內單價超6.9萬元/平方米、總價超1500萬元的房源存貨僅剩200套，第一圈層已然面臨“斷貨”的窘境。

其二，第二圈層去化率保持在79%高位，但中簽率有所上升，地段較差或者總價與地段不匹配的項目被客戶棄選。尤其是單價段3.5-4萬元/平方米的項目扎堆，倒逼房企搶先開盤、爭搶優質客戶資源。

其三，第三圈層去化繼續承壓，8月去化率跌至19%，環比下降21個百分點。受此影響，第三圈層政策存在進一步放鬆可能性。

其四，車位開始降價，部分項目車位優惠達到了5萬元。鋻於房企主要利潤沉澱在車位，因此房企車位降價，即是為快速回籠現金，儘早兌現利潤。

蘇廈榕等強二線城市下調二套房首付

蘇州、廈門、福州等強二線城市放鬆限貸，下調二套房首付比例，但市場起色不明顯。例如蘇州，二套、貸款已結清首付比例由50%降至30%，二套、貸款未結清首付比例則由80%降至60%。8月，蘇州房地産市場未見好轉跡象，成交面積降至55萬平方米，同比、環比分別下降23%和5%。8月內，有6個項目開盤，平均去化率約為40%，環比增加8個百分點。

又如福州，五城區戶籍二套、貸款已結清首付比例由50%調整為40%，非五城區戶籍在五城區購買首套房首付比例由40%調整為30%。8月，福州市場熱度再降，房企供貨信心不足。五城區74個在售項目認購總套數降至677套，環比下降9%，同比跌幅擴至44%。

市場多數項目認購套數不足10套，而推出的特價房項目認購量增長明顯，這説明當地樓市仍主要依賴降價走量的模式。

深青濟等渠道提傭帶動客戶到訪量回升

深圳、青島、濟南等地採取了提升渠道佣金等行銷手段，帶動了到訪量回升明顯，但實際轉化率依舊偏低，反映出市場觀望情緒濃重。

例如深圳，8月週邊區域滯銷盤大都採取打折降價、渠道高傭等方式促銷，但實際提振效果有限，週邊區域成交持續下行，坪山區環比下降23%，大鵬新區環比下降59%。新開盤項目去化承壓。

又如青島，8月份，得益於改善盤開盤熱銷，平均去化率升至66%。但續銷情況不甚理想，案場到訪量環比增長約10%，其中，主城區月均到訪800-100組。渠道的依賴度持續上升，渠道客戶佔比普遍超60%。認購量環比基本持平，多數項目月均成交在10-40套，主城區熱銷盤月均成交60套，整體維持在較低水準。

鄭渝市場僅央企國企、準現房去化較好

鄭州、重慶等地樓市則僅限于央企國企、準現房的項目去化表現相對較好。例如鄭州，8月重點監測的323個項目共計成交3911套，環比下降8%。置業客群普遍青睞于央企國企，8月成交套數前10的項目中，央企便佔據6席，成交均能保持正常流速。其餘項目則以性價比或準現房作為賣點。

又如重慶，8月市場觀望情緒濃重，案場來訪量環比下降32%，轉化率約為5%。開盤平均去化率低至19%，僅央企、國企或者具備産品力優勢的項目去化較好。

傳統“金九”已連續兩年缺席

克而瑞研究數據顯示，樓市傳統意義的“金九銀十”表現已很平淡。2020年9月，百城成交面積降至4859萬平方米，環比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續下滑至3378萬平方米，環比下降7%，同比跌幅擴至30%。

展望9月，房地産市場依舊難言樂觀。“金九”缺席將是大概率事件，即便供應放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業大週期拐點在到來，隨著市場下行趨勢強化，傳統銷售旺季也難出現大幅上漲行情。另一方面，穩地産政策效應仍待釋放，疊加市場信心不穩，短期內較難扭轉市場下行預期。

我們認為，未來一段時間，國內熱點城市的樓市表現將繼續分化：其一，北京、合肥等市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京等市場或將持續修復，但區域分化將加劇，主城區需求堅挺，遠郊區去化仍顯困難。其三，重慶、青島等市場或將走出谷底，成交有望築底回升。其四，南寧、長春及多數三四線市場或將持續承壓，成交可能將維持低位運作，部分城市價格戰或將愈加激烈。