“馬太效應”最初由美國社會學家羅伯特·K·默頓于1968年提出。此後，這一概念也被用於概括教育、經濟、政治等領域的相關社會現象，即已經處於優勢地位的個體會因此而獲得更多的優勢，而處於劣勢地位的個體則會因此變得更加劣勢。

從2023年11月開始，海南樓市進入傳統銷售旺季，成交明顯升溫。而在這一輪反彈中，越發呈現出強者更強，弱者更加疲軟的馬太效應。

“現在三亞和陵水的樓市成交都有明顯回暖，但並不像2018年以前那樣，什麼房子都不愁賣。現在是産品稀缺的豪宅不愁賣，高品質、高性價比的住宅也不愁賣。但如果不具備這些優勢，要想成交就得把價格降到底。”陵水某項目行銷負責人告訴鏡觀臺。

根據海南省統計局公佈的統計數據，2023年1-11月，海南省房屋銷售面積769.49萬平方米，銷售額約為1293.84億元，折合銷售均價約16814.3元/平方米。

2023年1-11月，海南依然有10個城市房屋銷售均價超過10000元/平方米。其中，陵水縣房屋銷售均價約為28176.8元/平方米，依然超過三亞市，是海南房價最高的縣市。排在第二位的是三亞，均價約為23397.9元/平方米；排在第三位的海口均價約為16430.7元/平方米。

數據來源/鏡觀臺根據海南省統計局公佈數據整理

進入12月，“候鳥”們紛至遝來，海南樓市繼續升溫。元旦放假期間，三亞和陵水已經開始嚴重堵車，餐館也開始爆滿。

雖然截至目前，海南這一輪樓市旺季的整體成交熱度仍低於上一年同期。“上一個冬天時，大家在家憋了3年，都迫不及待地飛來海南，很多人購房也有點報復性消費的意味。”三亞的一位房地産從業者告訴鏡觀臺。

但是在這一個冬天，購房人在消費心理上相比上一年明顯更加理性，對産品品質的要求更加多元，從而讓房地産項目之間的競爭更加激烈。可以説，決定房價的唯一因素，就是供求關係。在海南樓市的這一輪迴暖中可以看到，坐擁北緯18度線稀缺資源優勢的陵水和三亞，反彈最為明顯。而在房價最高的陵水，稀缺的海景大平層産品、高品質高性價比的洋房産品，以及高性價比的小高層産品，都可以獲得不錯的銷售業績。而其他缺乏亮點的在售房源，有些即便把價格“降到底”，成交仍然寥寥。

在走訪的過程中，鏡觀臺發現的另一個明顯變化，就是中青年“留鳥”的逐漸增多。隨著海南自由貿易港規劃的實施，以及2025年海南封關的臨近，有越來越多的年輕人來到三亞和陵水定居工作，希望在職業上拓展出新的天地。

陵水仍為“領頭羊”

雲帆濟海1號項目位於陵水清水灣大道雲帆路，僅有56套大平層房源，戶型面積約為270平方米。房源總價在1200萬-2000萬之間，折合每平方米的單價也達到了5萬-7萬元。

這樣的總價和單價，足以比肩北上廣等一線城市。在陵水，則屬於當之無愧的頂級豪宅。

據了解，這個項目，在上一個銷售旺季賣掉了近八成，目前只有留下的稀缺房源，已經不著急賣。鏡觀臺在項目樣板間看到，大約半小時左右，就會來一批看房人。

在同處於清水灣的星海瀾歌和蔚藍星宸3期項目，從2023年12月下半月開始，售樓處已經人滿為患。有銷售人員在朋友圈寫道：“恨不得自己生出三頭六臂。”

星海瀾歌的産品是低密洋房，每平方米單價在2.85萬-3.5萬之間，總價在285萬-500萬之間。而蔚藍星宸3期為15層左右的高層産品，每平方米單價在2.2萬-2.8萬，總價約為220萬-280萬。

來源/鏡觀臺拍攝

徐科是海南樂居樂地産公司的“銷售冠軍”。他介紹，海南樓市從每年11月到第二年3月是傳統旺季。“我們目前主要銷售的是星海瀾歌和蔚藍星宸3期兩個項目。夏天淡季的時候每個月能賣10多套，11月賣了38套，12月賣了78套。這個成績，在當地樓市肯定是屬於名列前茅了。”

在海南樓市的這一輪迴暖中，陵水無論在成交量還是價格，都處於領頭羊的位置。

車雲峰自認為是“新海南人”的典型代表，現在在陵水做房産自媒體。82年出生的他是地道的東北人，在老家的房地産公司工作了10多年後，全家搬到了海南。

他認為，陵水的房價之所以貴，樓市還更旺盛，“説到底就是物以稀為貴，這裡的宜居氣候和處處是景的環境，非常稀缺而又不可複製”。

海南有18個縣市，有大大小小68個灣區。而三亞和陵水的每個房産銷售都會告訴你兩個概念：北緯18度線，和南向海灘。

海南的牛嶺呈東西走向，北面以平原地型為多，南面以山地為多。這種地理分界，形成了氣候上的分界。

牛嶺以北是亞熱帶氣候，以南則是熱帶氣候，位於北緯18度線附近。同時，牛嶺也是萬寧市和陵水縣的行政分界線。

當地有句話叫“牛頭下雨，牛尾睛”。説的是當夏季時，牛嶺以北大雨滂沱，以南卻是晴空萬里。冬季當西伯利亞寒流南下時，嶺北陰沉濕冷，嶺南仍然陽光照耀著沙灘，可以下海游泳。

同時，牛嶺擋住了從北而來的季風，讓陵水和三亞南向的海灘更為宜居。

車雲峰認為，陵水清水灣的另一個優勢，是這裡齊全的生活服務配套，以及擁有諸多年輕時尚的吃喝玩樂配套。“清水灣已經開發15年以上了，現在大約有7個比較大商業體，確確實實能夠滿足十幾萬戶居民的生活需要，也能滿足年輕人的吃喝玩樂的需求。”

這裡的時尚基因也是吸引高端人群和年輕人旅居的重要因素。在2023年，有兩部大製作的懸疑片都是在陵水清水灣取景，一部是在6月份上映的《消失的她》，另外一個是在12月上映的《瞞天過海》。

日落後，在清水灣“會唱歌的沙灘”上，可以看到在《消失的她》裏面不斷出現的燈塔在閃爍。

 “候鳥”與“留鳥”

在海南房價最貴的陵水和三亞，外來人群的季節性都非常明顯。

趙紫涵是清水灣10年老業主，全家定居陵水8年，目前經營一家房屋託管公司，為“候鳥”們在淡季維護打理房子。

她介紹，“候鳥”的一個主流部分，就是來自北方省份的家庭度假人群。在北方的嚴冬與霧霾中，家長希望孩子在大海、陽光、沙灘的環境中過冬，他們一般會住1-2個月的時間。

每年來海南候鳥式度假的人，多數家裏有老人、孩子，但自身又必須在城市裏有長期的生活軌跡。尤其是中年人，可能工作不能很好地嫁接到其他地方，因此特別享受每年在清水灣度過的假期時光。

他們每年來海南，可以讓自己放下工作的重擔，和家人在一起，完完全全地享受生活，獎勵自己一年中付出的辛苦努力。

而在陵水季節性居住時間比較長的人群中，高爾夫球愛好者是為數眾多的一類。他們每年會從11月開始，住到次年的3月份。在這個時間段裏，幾乎每天都會揮桿練習，或者相互切磋。

來源/鏡觀臺拍攝

據了解，在陵水購房長期居住的“留鳥”，除了退休養老人群外，目前主要有旅遊相關領域、房地産相關領域（銷售、仲介、房屋託管、物業等）、生活配套相關領域（服裝、餐飲、住宿、娛樂、康養等），以及相對不受地域限制的職業（數字遊民、網紅等）等等。

徐科也負責雲帆濟海1號項目的銷售。他介紹，在清水灣購買高端豪宅的，主要是一些企業家、明星、知名運動員以及網紅等等。而會在這邊長期居住的，主要是購房者的家人，或者可以異地工作的網紅等。

在陵水和三亞，有不少比較年輕化的高財富人群。海南出臺的鼓勵政策，確實讓他們看到了機遇。他們也確實喜歡這邊的藍天大海、繁花綠樹的感覺。定居之後，如果和朋友在這邊開派對，這裡有高爾夫球場、遊艇碼頭、五星級酒店等完全的高端配套。對他們來説，無論是自己的家庭生活，還是工作交際，這裡都是很理想的選擇。

而在這邊購買花園洋房和小高層的人群，則呈現出非常明顯的差異。

還是以星海瀾歌和蔚藍星宸為例，兩個項目分屬洋房和小高層，最低總價只相差100萬左右，但購買的人群很少能夠互通。

星海瀾歌是陵水典型的低密花園洋房産品。購買這類産品的，主要是50-60歲的人群，很多都是服裝、鋼鐵、餐飲等行業知名公司的老闆或者高管。這一人群有多次置業經驗，非常“識貨”，對房子本身的品質要求很高。

“購買星海瀾歌的客戶，給人的感覺就是他們見過很多世面，而且現在還在做事情、做決策的一種狀態。”銷售人員介紹，這部分客戶，幾乎完全不會考慮小高層産品。

而蔚藍星宸的房子為14-15層的小高層。其戶型以三室兩廳兩衛為主，主打高性價比。購買這個項目的人群，主要是上班族，預算有限。很多中年人想在自己的預算範圍之內，在海南買一套房，給老人和孩子過冬。而另一部分主力購房者，是臨近退休或已經退休，準備在這邊定居養老的人。

産業潛力釋放

“我周圍每一個在這裡定居的人，都在討論2025年海南封關。”鄭端端告訴鏡觀臺。

作為三亞本地95後“土著”，鄭端端見證了過去海南的發展。而談到未來的職業規劃和方向，她表示，首先要看看海南封關之後，出現了哪些新的工作機遇，然後再做打算。

海南封關運作，即海南全島成為一個“境內關外”區域，島內可以享受零關稅等優惠政策。屆時，海南將實行“一線放開、二線管住、島內自由”的貨物進出口管理制度。“一線放開”指海南自貿港與全世界的聯通將更順暢；“二線管住”指海南自貿港與內地的聯通，進行適度管制。

來源/鏡觀臺拍攝

宋彥蓉在2010年來到海南陵水定居，目前經營著一家房産仲介公司。十多年來，她接觸過近千組買房和租賃的客戶。

自從2018年10月《中國（海南）自由貿易試驗區總體方案》發佈以來，宋彥蓉明顯感覺到，有越來越多的年輕人來海南尋找工作機會。“我們都知道一二線城市的競爭壓力很大，各行各業的人才也處於飽和階段，非常‘卷’。大家都能看到海南未來在産業上的發展潛力，因此很多年輕人過來找機會。”

來海南尋找機會的，不僅有各類“打工人”，很多創業者和私企老闆，也開始到這邊提前佈局。

宋彥蓉的一位客戶是北京某律師事務所的合夥人，他近期來到海南，就是專門為了調研在這邊開一家律所。他認為，封關之後，會有很多優秀的企業在海南做跨境業務，對於法律諮詢的需求必然會出現大幅提升。考察之後，他對未來的業務需求很有信心，正在積極推進相關事宜。

鏡觀臺還了解到一些類似的案例。

例如，一位做進口牛羊肉加工的客戶，已經把公司註冊到海南，並開始了實質性經營；而另一個從事康養領域工作的創業者，從家人健康和業務發展的雙重考慮出發，今年也在陵水註冊了康養公司，並舉家搬來定居。

車雲峰決定舉家搬到海南定居是在2019年，正值海南自貿區方案出臺後不久。他回顧當時的決策時説，“人到中年，開始關注自己和家人的生活品質了，不想去很卷的大城市。而海南自貿港規劃給人無限的期許，我也希望自己不僅生活在一個宜居環境當中，未來在工作上也能有更好的發展。”

張鋆是雅居樂房地産委員會的黨委書記，來海南之前是天津某國企設計院的副院長。他2012年來到清水灣定居，並且夫妻二人都已在陵水本地工作多年。

他表示，在陵水的12年，自己的一大收穫，就是結交了很多當地的朋友。“包括工作相關的政府部門，他們辦事的誠意很強，做事風格非常直接。”

他認為，海南無論是現在還是將來，都是年輕人做事業的好地方。“我覺得年輕人來這裡，首先要喜歡這裡，真正想在這裡成就一番事業。如果抱著投機的心態，那就不建議來。”