多地土拍重回"價高者得" 對樓市影響幾何?

來源:中國消費者報 2023-12-01 13:02:24

曾幾何時,為維護住宅價格的穩定,多地在土地拍賣時普遍執行“限地價”的政策。如今,隨著市場進入深度調整,土拍重回“價高者得”的規則。

多地明確土拍“價高者得”

11月21日,廣州公共資源交易中心網站顯示,黃埔區掛牌出讓一宗二類居住用地相容文化設施用地使用權,地塊起拍總價為39.47億元,土地面積共37711平方米,預計將於12月22日出讓。引起業內廣泛注意的是,出讓公告表示“本次國有土地使用權掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”。

記者梳理髮現,關於“價高者得”的表述,在廣州市後續掛牌的白雲區黃金圍東區和花都區新花街以西、體育路以南體育中心西地塊出讓文件中也有出現。這標誌著廣州土拍將結束自2021年4月開始執行的住宅用地“限地價”的政策,廣州也將成為4個一線城市中首個取消“限地價”的城市。

在此之前,成都、杭州、濟南、南京等多地已經在取消“限地價”政策方面走在了前頭。11月15日,成都取消土地限價後舉行首次土拍,拍賣規則顯示不再設置“土地最高限價”,也不設置“可售商品住房清水最高銷售均價”,而是採取“競地價”的方式進行拍賣。11月9日,杭州市規劃和自然資源局發佈了新一批涉宅地塊的掛牌出讓公告,其中明確掛牌出讓的10宗地塊均實行自由競價,按照“價高者得”的原則確定競得人。

來自中指研究院最新監測數據顯示,截至目前,在22個採取“兩集中”土地出讓方式的城市中,已全部發佈涉住宅用地公告,其中18城恢復了“價高者得”的規則,目前僅有北京、上海、深圳、寧波仍在執行“限地價”政策。

土地市場持續“低溫運作”

中指研究院土地市場研究負責人張凱向記者介紹,今年1—10月,各地土地市場推出規劃建築面積同比降31%,成交規劃建築面積同比降34%,推出樓面均價同比漲4.4%,成交樓面均價同比漲14.4%,土地出讓金同比降25%。他表示,2022年全國土地出讓金收入約6.7萬億元,預估2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億元。

據張凱介紹,一線、二線、三四線城市土拍市場熱度分化明顯,房企投資繼續向核心優勢城市聚集。今年1—10月,一線城市土地出讓金收入同比降幅最低,為-22.01%。受成交總量拖累,三四線城市土地出讓金收入同比降幅超30%。各城市群土拍推出規劃建築面積、成交規劃建築面積均同比降低,成交樓面均價同比正增長,其中長江中游城市群漲幅最低。

從頭部房企的拿地情況來看,今年1—9月,TOP100企業拿地規模同比下降17.9%,降幅較上月擴大7.4個百分點。9月,50家代表房企拿地總額同比下降57.5%,環比下降24%。

從佈局城市等級來看,50家代表房企1—9月在二線城市的拿地投資面積佔比最高,為62.3%,一二線城市佔比合計近九成。從佈局區域來看,房企熱衷於在長三角拿地,佔比達到40%。

中指研究院分析師孟新增對記者表示,全國土地市場持續“低溫運作”,究其原因,一是近兩年房地産市場深度調整,今年以來調整態勢延續,銷售市場低迷導致企業拿地意願減弱。二是企業資金壓力大,拿地更為謹慎且更為聚焦,僅熱點城市或核心區域地塊土拍熱度較高,多數區域地塊底價成交甚至流拍。三是政府推地信心不足,推地規模大幅下降,也導致土地成交規模明顯下滑。另外,拿地企業以央國企為主,其他類型房企投資佈局力度較以往下滑明顯。

對穩房價、穩預期意義重大

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對記者表示,“限地價”政策的出臺是基於土拍市場過熱、“地王”頻出、房價飆升等背景。然而今年以來土地市場“低溫運作”,土地收入持續下降,房價上漲動力不足,房企拿地積極性不高。基於這種情況,限地價已不符合當前的市場形勢。取消地價上限,讓土地重新回歸市場定價,是順應市場形勢和供需關係變化的重要舉措。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為,近期房地産支援政策密集發力,樓市出現一些企穩跡象,但整體上仍處於築底階段,而且未來一段時間出現“V型”反轉的可能性也不大。因此,一些城市取消地價限價,不會帶來地價大漲的風險,對整個土地市場和房地産市場的影響也不大。

張凱認為,土地拍賣重回“價高者得”,地方政府可以增收入、降風險,城市板塊分化加劇;房企不妨降利潤,各憑本事生存;購房群體能夠促改善、穩房價、穩預期。

據記者觀察,放開土地限價後,濟南、合肥、廈門、青島、武漢、重慶和成都等地已經有土拍進行。從各地成交情況看,流拍地塊減少,少數地塊溢價率超過30%,甚至高達53%,過半地塊以底價成交。比如成都市新推出的7宗住宅地塊全部成功出讓,其中3宗地塊溢價成交,4宗地塊底價成交,平均溢價率為6.9%,總成交金額約57億元,成交規劃建築面積約46.3萬平方米。濟南新政後首拍,出現溢價率達53%的地塊,相較于21天前周邊底價成交的地塊,成交樓面價上浮66%,效果顯著。

中指研究院分析師孟新增向記者表示,非核心城市或區域2023年以來土拍情緒延續低迷態勢,短期土拍規則調整對市場的帶動效果有限。取消地價上限,預計熱點城市的核心地塊熱度或升溫,但在房企投資佈局仍審慎的情況下,預計優質地塊競拍出“地王”的概率較小。另外,優質地塊有望競拍出更高的價格,有利於地方增加收入。

關榮雪認為,取消地價上限後,一些優質地塊的地價或將有所上漲,從而有可能會傳導至房價端,拉動房價小幅上漲,這有助於提振市場情緒,對穩房價、穩預期意義重大。

(責任編輯:孫悅)
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