在二手房交易過程中，“解抵押”問題一直是困擾買賣雙方的難題。17日，據媒體報道稱，山東省濟南市委、市政府召開新聞發佈會，圍繞濟南推出的二手房“帶押過戶”登記新模式展開介紹。

“帶押過戶”消息一齣，立刻引發了公眾關注。中新經緯梳理髮現，除了濟南，今年以來，廣東省珠海、山東省青島、雲南省昆明等多地均推出二手房“帶押過戶”。業內人士認為，該模式下，二手房交易風險及成本均有所降低，緩解二手房交易困擾，對市場活力的提升效果或更明顯。

不用先歸還原來房貸就能交易

“我有一套房子，目前掛牌價格約120萬，還欠銀行80萬貸款，現在想把這套房子賣掉，但是手裏沒有這麼多現金贖樓。”家住河北燕郊的馬女士最近正在苦惱。

馬女士的煩惱也是二手房交易中賣家經常遇到的問題。想要賣掉手中的二手房，必須先還清銀行貸款，如果手頭資金不夠，只能借“過橋貸”。

據媒體報道，近日，昆明、濟南和青島均推出了“帶押過戶”二手房交易模式。事實上，早在今年1月，珠海就曾推出過“帶押過戶”模式。

濟南日報在報道中指出，在傳統模式下的二手房交易，沒有一家銀行願意在無法保障資金安全的情況下承擔帶押過戶後賣方不及時還款的風險。然而，賣方抵押解除、二手房過戶，買方抵押設立三個登記環節，在二手房交易過程中缺一不可，且先後順序分明，買賣雙方要過戶就必須要先行解除原貸款銀行的抵押。

“傳統二手房交易中會存在一個問題，即賣家要出售二手房，就必須把二手房的貸款先結清，這就導致此類二手房的交易週期明顯拉長或失敗。而帶抵押過戶模式則破解了這個難題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯分析道。

如何辦理“帶押過戶”？

交易模式有了，但不少人都在觀望到底如何辦理。

珠海方面，據南方都市報，交易期間，通過買方、賣方、銀行簽訂三方資金監管協議，約定在買方貸款銀行抵押權首次登記完成後，從資金監管賬戶直接將房款劃轉至賣方貸款還款賬戶，剩餘款項再劃轉至賣方個人銀行賬戶，解決“轉貸”中賣方向原貸款銀行提前還貸的資金來源問題，實現有抵押房産可帶抵押過戶，降低融資成本。

濟南方面，流程分三步走：一是辦理轉移、抵押“雙預告”登記，買賣雙方配合銀行線上申請，登記完成後銀行先行放款；二是買賣雙方辦理房産過戶轉移登記，抵押預告登記同步自動轉為本登記，由公證機構設立提存賬戶，配合完成雙方交易，保障交易安全；三是賣方歸還貸款，解除抵押，提存賬戶資金直接歸還賣方貸款，銀行線上提交抵押登出登記申請，還貸自動到賬，線上解除抵押。

昆明方面，據昆明不動産公眾號，辦理二手房“帶抵押過戶”合併登記工作主要有以下流程步驟：一是賣方申請提前還款，買方申請按揭貸款，賣方不能以自有(或自籌)資金全部償還貸款的，可由買方、賣方、銀行簽訂多方資金監管協議，約定在抵押權登記完成後，從資金監管賬戶直接將房款劃轉至賣方貸款還款賬戶，剩餘款項再劃轉至賣方個人銀行賬戶；二是銀行向産權交易管理部門申請抵押狀態下進行網簽；三是轉移登記、新設抵押登記、解除原抵押登記同步辦；四是銀行放款，銀行收到不動産登記證明後，按照多方資金管理約定，將款項及時劃轉至相關賬戶。

嚴躍進指出，從流程方面看，過去的模式是“房東籌錢償還二手房剩餘貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，而現在的模式是“房東賣房-下家付款-房東償還二手房剩餘貸款和收款”。

“從此類新交易模式看，自然具有便捷、高效和安全的屬性。”嚴躍進表示，便捷是指買賣雙方只需要在一個窗口提交一次材料即可，相關交易和過戶業務就可以完成。而高效是指，此類業務過去可能至少會拖3個月時間，尤其是涉及到房東償還貸款的業務，而現在則可以壓縮至3天。從安全的角度看，全程的交易均是在資金監管協議下進行的，買賣雙方的交易均有保障。

意在加快二手房流通交易

中新經緯在採訪時發現，目前“帶押過戶”在實際操作中還並未大範圍推廣，在最早推出該政策的珠海，中新經緯撥打當地興業銀行某支行電話，工作人員表示，按道理是可行的，但“帶押過戶”涉及到賣家原貸款銀行和買家貸款銀行兩家銀行，目前各大行還沒有完全跟進，流程方面還沒有完全優化下來。

據雲南日報，昆明的該項改革在建設銀行進行試點，待業務成熟後，將逐漸向其他金融機構推行。濟南方面，媒體報道稱，“帶押過戶”在工行、建行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪在接受中新經緯採訪時分析稱，二手房“帶押過戶”模式將會對地方二手房交易及房地産信貸市場産生一定的積極影響。對於二手房交易而言，主要將會帶來兩方面利好，其一，降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾；其二，降低二手房交易風險，買房可將購房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。

“整體來看，二手房交易風險及成本均有所降低，從根本上緩解二手房交易困擾，對市場活力的提升效果或更明顯，同時，對促進當前房地産市場健康良性發展具有非常重要的現實意義。”關榮雪稱。

嚴躍進稱，看似這是一個二手房交易過戶和登記的政策，其實也是二手房加快流通和交易的政策。所以此類政策背後體現了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創新思路。

嚴躍進認為，要真正破解二手房交易方面的問題，關鍵就要破解“如何讓房東不籌錢還貸款”、“如何讓買賣、過戶、登記在一日內完成”這兩個問題。昆明等地做法具有示範意義，是盤活二手房資源、加快二手房流通、從二手房交易活躍帶動一手房交易活躍等方面的重要創新政策。