揚子晚報網11月25日訊（記者 馬祚波）11月25日中午，今年南京第三批次46幅集中供應宅地終於塵埃落定！受市場轉冷影響，此次土拍僅歷時半天時間，共有35幅宅地底價成交、1幅宅地流標，“觸頂”搖號的地塊只有5幅，且全部位於河西板塊，南京樓市冷熱不均的市場分化正在加劇，對於剛需買家來説未嘗不是個好消息。

看點一

底價成交佔比高達76%

原定於11月25日開拍的今年三批次集中出讓宅地共有61幅，就在正式開拍前三天，來自江寧濱江、淳化、六合、溧水等非熱點板塊的15幅宅地被臨時叫停撤拍，使得最終供應的地塊數量為46幅。

就在上午9點半正式開拍後，便有13幅地塊因只有1家報名直接進入待公證階段，全部以底價成交，而後隨著地塊的陸續端出，至整場土拍結束時，底價成交的宅地數量高達35幅，佔比為76%，這在以往南京的土地供應中相當罕見。除此之外，六合的1幅宅地因無人出價而流標，記者注意到，在今年9月的二批次土地供應中，也有1幅來自江北橋林的宅地因無人報名流標，從中可以一窺非熱點板塊的宅地對於房企的吸引力確有不足。

此外，除了河西的5幅宅地觸頂需通過搖號確定買家之外，另有5幅地塊溢價成交，包括河西南G111地塊、江心洲G118地塊、大校場G124地塊、江北新區G22地塊等，反映出上述板塊仍是房企眼中的“香餑餑”，不過溢價能力已大不如前，市場降溫明顯。

看點二

大校場3幅宅地竟有2幅底價拍出

作為南京房地産市場的新興熱門片區，南部新城大校場受到不少買房人的青睞，然而在本場土拍中，來自該片區的3幅地塊均顯得比較冷清。

南部新城G124地塊經2輪報價後，便被邊城以總價3.75億、樓面價28589元/㎡拿下，未來毛坯限價44898元/㎡。該地塊面積只有5000余平方米，容積率為2.5，須打造高舒適性和低能耗的科技住宅；區域內的G121地塊只經過1輪競拍，便被南部新城會展中心有限公司以總價25.8億拿下，未來毛坯限價44998元/㎡，記者了解到，這幅地塊未來將打造以高端辦公及居住為一體的城市綜合體，也是南部新城的創新商務區。

同樣被底價拍出的還有南部新城G125地塊，中北金基以總價6.2億拿下，未來毛坯限價為40950元/㎡。市場人士指出，南部新城宅地遇冷表明開發商在資金有限的情況下，仍願意選擇更為成熟的河西板塊，不過待未來時機成熟、市場環境相對回暖之時，南部新城、江北核心區等地仍是地産開發業者在南京的重要據點。

看點三

河西樓盤外立面需全板材，房價依然“維穩”

在本場土拍中，“觸頂”的5幅地塊全部來自河西，成為本次土拍的最大“贏家”。記者注意到，建鄴區共計推出了8幅河西南和江心洲的地塊，是今年以來單批次供地最多的一次，其中河西南G111地塊靠近魚嘴片區，經過15輪競價後未達最高限價，被深業以19.8億元收入囊中，樓面地價為31360元/㎡，未來毛坯限價為44440元/㎡；位於江心洲的G117單身職工公寓地塊被徐州威盛拿下，同樣來自江心洲的G118地塊則被棲霞建設斬獲，毛坯限價為42200元/㎡。

值得關注的是，針對前期河西多家房企遭遇“品質維權”的現象，在本次公告中，對於河西樓盤的外立面提出了明確要求，其中2021G111、2021G112、2021G113、2021G114、2021G115這5幅河西南的宅地均要求外立面必須採用高品質板材材料，這在以往的土地出讓中相當罕見。從價格上看，河西南的宅地毛坯限價被限定在44440元-46350元/㎡之間，未來上市價或在“5”字頭，江心洲宅地的毛坯限價為42200元/㎡，未來上市價接近48000元/㎡，基本保持穩定。

看點四

板塊進一步分化，毛坯限價仍有小漲

揚子晚報/紫牛新聞記者注意到，儘管市場行情遇冷，本場土拍中仍有個別板塊的毛坯房限價持續上漲。比如河西南5幅宅地的毛坯銷售限價較過去高出近2000元/㎡，未來新房價格與當地二手房報價仍有萬元上下的倒挂。此外，位於鼓樓濱江板塊的G109地塊毛坯房銷售限價為40950元/㎡，較之以往39000元/㎡左右的毛坯限價，漲幅也接近2000元/㎡；江北國際健康城板塊的宅地毛坯限價漲幅超過1000元/㎡，江寧濱江2幅宅地的毛坯限價為17700元/㎡，比過去上漲近400元/㎡；正方新城多幅宅地的毛坯限價為24000元/㎡左右，漲幅也在500元/㎡以上。

同樣的情況也出現在今年8月的南京第二批集中出讓宅地中，不少板塊的毛坯房限價上漲，如江北新區G19地塊的毛坯限價達到38000元/㎡，上漲了3000元/㎡；純剛需板塊橋林的4幅宅地毛坯房限價為24500元/㎡，上漲了4500元/㎡，是所有地塊中漲幅最多的。

市場人士認為，限價上漲顯示出對於這些板塊未來房價的信心，不過在土拍市場上房企是否“埋單”仍有待觀察。從近期南京部分新房售價打折的情況來看，開發商們在限價的基礎上下調房價日益普遍，為了迎合買家的需求，房企的姿態也在不斷降低。

南京房地産業協會副會長兼秘書長張輝指出，南京土地市場降溫十分明顯，對樓市在短期內會形成一定心理衝擊，進一步強化悲觀預期，加劇部分買房人的短期觀望。不過，土拍降溫並非南京一地的情況，預計2022年樓市維穩力度將進一步加大，利好政策也將進一步增多，明年“金三銀四”之後，樓市將會明顯回暖。

當下市場環境下，買房人該如何入手呢？張輝認為，樓市降溫過快、房子難賣的板塊，開發商寧願不拿地也不購置這些區域的地塊，那麼買房人最好避開；而河西南、江心洲、南部新城等核心板塊，抗跌性比較強，是可以出手的優質地段。整體上看，年底前仍是淘房的好機會，等到明年樓市回暖，一些熱門板塊可能就很難搶到心儀房源了。