中新經緯11月26日電 國金固收蔡浩團隊發佈研報稱，隨著房地産監管持續升級，地産行業加速入冬，土地市場明顯降溫。而土地收入是地方財政收入的重要來源，2022年城投債面臨不小的償債壓力。

蔡浩團隊稱，在土地成交方面，“兩集中”新政下，土地市場迎來量價齊跌。前10個月，全國100大中城市土地市場成交土地面積和土地總價分別同比減少22.8%和9.9%。土地出讓金方面，全國土地出讓金也出現較大下滑，不少城市前10個月的土地出讓金同比減少50%以上，如福州、南昌、昆明、蘭州、廊坊等。溢價率方面，全國100大中城市土地溢價率創下了歷史最低位，多個城市，如威海市、湘潭市、吉林市等等前10個月的平均土拍溢價率均在0.5%以下；不少城市土拍溢價率已多月為0。

蔡浩團隊介紹，土地財政情況方面，以土地出讓收入/(政府性基金收入+一般公共預算收入)來衡量土地財政依賴度，2020年全國土地財政依賴度攀升至29.72%。分各省來看，浙江、江蘇、廣西、重慶、四川、山東、安徽七個省市的土地財政依賴度高於45%；相對而言，寧夏、內蒙古、西藏三個省市對土地財政的依賴度偏低，土地財政依賴度均低於20%。整體而言，東部沿海地區經濟水準較高，土地市場活躍，土地財政依賴度較高；而華北地區、華中地區以及除吉林省外的東北地區由於土地市場不活躍，土地出讓金較低，在地方綜合財力中佔比也較低。

蔡浩團隊稱，在土地財政與城投償付方面，由於政府返還的土地出讓金是城投公司償債的重要資金來源之一，因此，區域內的土地行情會對城投公司的債務償付産生一定影響。2022年城投債面臨一定的償付壓力，總償債量約在4萬億元左右，其中3、4月份是償債高峰。從省份來看，江蘇、浙江、山東、四川和湖南為城投債到期回售量前五大省份，江浙由於區域經濟實力強，且金融資源豐富，土地市場走冷對城投償債的壓力可控。海南、西藏、寧夏、內蒙古四省明年城投債到期規模在100億元以下，且其土地財政依賴度均較低，短期內土地市場降溫對其影響不會太明顯。對於土地財政依賴度高、經濟實力處於中下游且明年城投債到期壓力大的省份，需警惕轄內弱資質平臺。

蔡浩團隊認為，從城市層面看：22個試點城市因為區域經濟景氣度較高，土地市場降溫帶來的財政壓力短期內可控。土拍市場量價齊跌的區域，短期償債壓力主要涉及高資質平臺，整體影響較小。儘管償付規模不小，但由於該區域涉及的城投平台資質較好，融資渠道較為通暢，土地降溫對區域內城投公司明年的債務償付影響較小，如太原和長春。土拍市場量跌價升的區域，須關注資質一般的區縣級平臺。該區域土地市場降溫尚不明顯，短期內對當地財政影響有限。如濰坊和濟寧。由於土地溢價率趨於走低，需持續關注土地市場持續走冷對地方財力的影響，關注資質一般、有一定到期回售壓力的區縣級平臺。高土地財政依賴度區域，需關注弱區域弱資質平臺。主體評級以AA為主，區域經濟實力不強，如鷹潭、荊門，需要關注土地市場走弱對當地財力的影響，尤其是融資渠道不暢通的弱資質城投平臺將率先承壓。關注高債務的天津和高財政依賴度的臨沂，兩個區域的土拍市場均走弱，需關注城投平臺的再融資能力和償債壓力。此外，城投公司入場“托市”頻現，除了經濟發達區域城投公司參與當地土拍市場外，需要關注弱資質平臺參與土拍市場對自身帶來的資金壓力。