土地和房子的關係，就像麵粉和麵包一樣。可以説，地拿對了，地産項目就成功了一半。隨著近日長春2022年第二批集中供地落下帷幕，至此，全國22個重點城市今年第二批集中供地已全部完成，部分動作快的城市已經完成了第三次土地集中拍賣。在當前房地産市場深度調整的形勢下，房企對於拿地持什麼樣的態度？土拍市場有哪些新變化？呈現出哪些特點？筆者梳理近期的土地成交記錄發現，各地土拍市場持續分化，地方性中小房企開始躬身入局。

城市之間冷熱不均

據中房網統計，今年全國22個城市第二批集中供地總成交住宅用地（含綜合用地）444宗，土地成交面積2116.86萬平方米，土地出讓金總額5449.34億元，整體溢價率約為3.05%。從各地土拍情況來看，此輪集中供地不同城市之間的熱度分化依舊明顯。

土地供應量方面，此次集中供地共計推出484宗地塊，較今年第一批次僅增加了10宗，兩次供應規模差距較小。

中指研究院土地事業部負責人張凱對《中國消費者報》表示，成都是本批次唯一供應地塊超過50宗的城市，其以55宗的供應量領跑全國。其次是杭州和南京，分別供應了45宗和44宗地塊。與之形成鮮明對比的是，長春第二批集中供地僅有3宗地塊，是22城中唯一供應地塊為個位數的城市。

據張凱介紹，本輪集中供地中，深圳的土拍熱度較高，推出的16宗地塊最終成交14宗，其中有9宗地塊溢價觸頂，5宗進入搖號階段，整體溢價率為9.33%，為22城中最高的城市。合肥地塊的溢價情況也可圈可點，平均溢價率達7.93%，在22城中位居第二；廣州以平均6.55%的溢價率位居第三。此外北京、上海、杭州的市場熱度表現也尚可，北京、杭州第二輪集中供地均有半數地塊溢價成交，上海此輪集中供地無一流拍且有2/3的地塊溢價成交。

但是，天津、鄭州、瀋陽、長春的土拍市場寒意仍存，除一部分地塊提前終止出讓、流拍外，成交地塊也均以底價成交，溢價率為0。武漢、重慶兩個城市土拍保持低位運作，整體溢價率不足1%。

三大原因拉低房企拿地意願

對房企來説，土地就是命根子，沒有土地，房企就無以為繼。那麼為什麼不同城市土拍呈現明顯分化呢？諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析認為，土地市場跟房地産市場的整體表現密切相關，也受到當地樓市具體情況的影響。比如，長三角經濟圈城市在土地出讓中表現較為亮眼，地理位置的優越加上購房需求龐大、樓市熱度不減，都是這些城市具有較強吸引力的原因，因此房企青睞度更高。相反，有的城市仍難免出現土地流拍的現象，當地樓市低迷、需求不振是很重要的原因。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、中原地産首席分析師張大偉等認為，今年房企普遍拿地意願不足主要在三大原因。

一是房企銷售業績大幅下滑，拿地積極性受挫。今年以來，房企銷售業績不盡如人意。國家統計局近日發佈數據顯示，1—9月份，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額99380億元，下降26.3%。銷售不振、手裏沒錢，房企的拿地積極性自然會受影響。

二是前期囤地充足，房企“手中有糧”。從目前已發年報的房企來看，多數頭部房企2021年新增土地儲備均維持在高位。雖然房地産行業總的土地儲備規模有所下滑，但多數房企現有土地儲備仍可以支撐未來兩到五年的開發需求，土地儲備仍較充足，消化週期在3年到4年左右，不必著急拿地。

三是開發項目風險劇增，房企拿地策略趨於保守。近幾年，房地産調控力度不斷加大，房企囤地風險越來越高，項目開發風險劇增。受到房地産市場整體大環境的牽制，房企的拿地策略普遍由激進轉向保守，不拿貴地、不拿錯地、不做激進收並購，已經成為地産圈的主流選擇。

張凱進一步表示，目前來看，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區域，以及存在限價倒挂的區域，其根本原因也是房企對其去化速度有信心。土地市場的信心與項目入市後預期的銷售表現息息相關，只有當房地産市場熱度有明顯改善之後，土地市場的信心才能夠全面恢復。

中小房企展現參拍熱情

長期以來，土拍市場都是大型品牌房企的戰場，中小型房企常被形容成“連上桌玩牌的機會都沒有”。但是如今的土拍情況顯示，一些變化已經發生，不少過去在激烈土地爭奪中毫無機會的中小型房企，最近紛紛有所收穫。

10月18日，名不見經傳的偉星置業打敗了保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發商，以15%溢價率以及滿分競品質的條件拿下了合肥肥西區一宗宅地。

10月19日，南京市第三批次土拍中，成功斬獲地塊的南京佳祺建設集團有限公司、南京明月建設集團有限公司等，均是企業規模偏小的本土房企。

最近，中小型房企成功站上土地大戲臺的現象並不少見，例如不久前在上海土拍中出現的中建大椿、同進置業等便是本土中小型民企。天津的集中土拍中，註冊資本僅1500萬元的天鉦置業進入視野，以5.654億元競得了天津濱海新區一宗地塊；以1.488億元總價競得寶坻區地塊的天津中寶置業有限公司，註冊資本也僅3000萬元。

“以前我們想在杭州、上海搶到一塊地，那真是太難了，土地的前置要求非常高，根本連土拍的門檻都摸不著。現在我們公司好像很受歡迎。”另一家民營房企的投資負責人對筆者表示。

華東一家千億房企的資深人士對《中國消費者報》表示：“土地市場並非一潭死水，其實有很多對房地産感興趣的中小企業，他們手上有錢，以前是沒機會往裏投，搶不過大型房企，現在他們反而有了機會，可以在土地市場上出手了。”