土拍市場持續分化 中小房企紛紛登場

來源:中國消費者報 2022-11-01 09:16:03

土地和房子的關係,就像麵粉和麵包一樣。可以説,地拿對了,地産項目就成功了一半。隨著近日長春2022年第二批集中供地落下帷幕,至此,全國22個重點城市今年第二批集中供地已全部完成,部分動作快的城市已經完成了第三次土地集中拍賣。在當前房地産市場深度調整的形勢下,房企對於拿地持什麼樣的態度?土拍市場有哪些新變化?呈現出哪些特點?記者梳理近期的土地成交記錄發現,各地土拍市場持續分化,地方性中小房企開始躬身入局。

城市之間冷熱不均

據中房網統計,今年全國22個城市第二批集中供地總成交住宅用地(含綜合用地)444宗,土地成交面積2116.86萬平方米,土地出讓金總額5449.34億元,整體溢價率約為3.05%。從各地土拍情況來看,此輪集中供地不同城市之間的熱度分化依舊明顯。

土地供應量方面,此次集中供地共計推出484宗地塊,較今年第一批次僅增加了10宗,兩次供應規模差距較小。

中指研究院土地事業部負責人張凱對《中國消費者報》記者表示,成都是本批次唯一供應地塊超過50宗的城市,其以55宗的供應量領跑全國。其次是杭州和南京,分別供應了45宗和44宗地塊。與之形成鮮明對比的是,長春第二批集中供地僅有3宗地塊,是22城中唯一供應地塊為個位數的城市。

據張凱介紹,本輪集中供地中,深圳的土拍熱度較高,推出的16宗地塊最終成交14宗,其中有9宗地塊溢價觸頂,5宗進入搖號階段,整體溢價率為9.33%,為22城中最高的城市。合肥地塊的溢價情況也可圈可點,平均溢價率達7.93%,在22城中位居第二;廣州以平均6.55%的溢價率位居第三。此外北京、上海、杭州的市場熱度表現也尚可,北京、杭州第二輪集中供地均有半數地塊溢價成交,上海此輪集中供地無一流拍且有2/3的地塊溢價成交。

但是,天津、鄭州、瀋陽、長春的土拍市場寒意仍存,除一部分地塊提前終止出讓、流拍外,成交地塊也均以底價成交,溢價率為0。武漢、重慶兩個城市土拍保持低位運作,整體溢價率不足1%。

三大原因拉低房企拿地意願

對房企來説,土地就是命根子,沒有土地,房企就無以為繼。那麼為什麼不同城市土拍呈現明顯分化呢?諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析認為,土地市場跟房地産市場的整體表現密切相關,也受到當地樓市具體情況的影響。比如,長三角經濟圈城市在土地出讓中表現較為亮眼,地理位置的優越加上購房需求龐大、樓市熱度不減,都是這些城市具有較強吸引力的原因,因此房企青睞度更高。相反,有的城市仍難免出現土地流拍的現象,當地樓市低迷、需求不振是很重要的原因。

接受記者採訪的廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、中原地産首席分析師張大偉等認為,今年房企普遍拿地意願不足主要在三大原因。

一是房企銷售業績大幅下滑,拿地積極性受挫。今年以來,房企銷售業績不盡如人意。國家統計局近日發佈數據顯示,1—9月份,商品房銷售面積101422萬平方米,同比下降22.2%;商品房銷售額99380億元,下降26.3%。銷售不振、手裏沒錢,房企的拿地積極性自然會受影響。

二是前期囤地充足,房企“手中有糧”。從目前已發年報的房企來看,多數頭部房企2021年新增土地儲備均維持在高位。雖然房地産行業總的土地儲備規模有所下滑,但多數房企現有土地儲備仍可以支撐未來兩到五年的開發需求,土地儲備仍較充足,消化週期在3年到4年左右,不必著急拿地。

三是開發項目風險劇增,房企拿地策略趨於保守。近幾年,房地産調控力度不斷加大,房企囤地風險越來越高,項目開發風險劇增。受到房地産市場整體大環境的牽制,房企的拿地策略普遍由激進轉向保守,不拿貴地、不拿錯地、不做激進收並購,已經成為地産圈的主流選擇。

張凱進一步表示,目前來看,土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區域,以及存在限價倒挂的區域,其根本原因也是房企對其去化速度有信心。土地市場的信心與項目入市後預期的銷售表現息息相關,只有當房地産市場熱度有明顯改善之後,土地市場的信心才能夠全面恢復。

中小房企展現參拍熱情

長期以來,土拍市場都是大型品牌房企的戰場,中小型房企常被形容成“連上桌玩牌的機會都沒有”。但是如今的土拍情況顯示,一些變化已經發生,不少過去在激烈土地爭奪中毫無機會的中小型房企,最近紛紛有所收穫。

10月18日,名不見經傳的偉星置業打敗了保利龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發商,以15%溢價率以及滿分競品質的條件拿下了合肥肥西區一宗宅地。

10月19日,南京市第三批次土拍中,成功斬獲地塊的南京佳祺建設集團有限公司、南京明月建設集團有限公司等,均是企業規模偏小的本土房企。

最近,中小型房企成功站上土地大戲臺的現象並不少見,例如不久前在上海土拍中出現的中建大椿、同進置業等便是本土中小型民企。天津的集中土拍中,註冊資本僅1500萬元的天鉦置業進入視野,以5.654億元競得了天津濱海新區一宗地塊;以1.488億元總價競得寶坻區地塊的天津中寶置業有限公司,註冊資本也僅3000萬元。

“以前我們想在杭州、上海搶到一塊地,那真是太難了,土地的前置要求非常高,根本連土拍的門檻都摸不著。現在我們公司好像很受歡迎。”另一家民營房企的投資負責人對記者表示。

華東一家千億房企的資深人士對《中國消費者報》記者表示:“土地市場並非一潭死水,其實有很多對房地産感興趣的中小企業,他們手上有錢,以前是沒機會往裏投,搶不過大型房企,現在他們反而有了機會,可以在土地市場上出手了。”

(責任編輯:楊帆)
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今年全國22個城市第二批集中供地總成交住宅用地(含綜合用地)444宗,土地成交面積2116.86萬平方米,土地出讓金總額5449.34億元,整體溢價率約為3.05%。
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