2021年下半年以來，中國房地産市場景氣度全面下行，市場預期迅速看淡。短中期房地産市場運作和政策變化引起市場高度關注。

短期看，我認為中國房地産市場是全面轉冷的，包括投資增速、供地、價格。展望2022年，房地産投資增速可能維持在一個相對較低的水準。因為信貸擴張速度已經沒有辦法同2015年前的較高增速相提並論，整個金融環境也在收緊，包括信貸及其他非信貸融資。剔除掉疫情衝擊帶來的特殊影響，對比2017年、2018年、2019年三年平均水準，我們預計2022年商品房銷售和土地購置可能會出現負增長，房地産開發投資增速也會比2021年有所下降。

長期看，要看到流動人口已經並將繼續成為城市人口增長的主要動力。人口流動主要有兩個維度，一個是農村向城市流動，一個是小城鎮向大城市和核心城市流動。未來人口流動可能會呈現四個重要趨勢：一是人口持續向東部集聚；二是一線城市常住人口增速放緩，都市圈人口增速提升；三是中西部地區省會城市的虹吸效應將繼續較為明顯；四是公共服務水準將成為流動人口的重要決定因素，公共服務水準越高的地區對人口的吸引力越強。

新型城鎮化將推動區域性住房需求進一步提升。2020年，中國城鎮化率為63.89%，與發達國家相比 還有差距，未來城鎮化發展的空間依然很大。根據我們的實證分析，在其他條件不變的情況下，城鎮化率每提高1個百分點，中國流動人口規模將增加0.07億。因此，我們預計2035年中國常住人口城鎮化率有可能達到70-75%。這意味著未來14年中國將新增流動人口0.7-1.1億，城鎮地區將新增1.5-2.1億。因此，隨著中國城鎮化持續發展，流動人口規模增加，城市地區的住房需求也將隨之增加，未來整個房地産市場分化局面還將繼續，且可能比現在更加明顯。

我對中國房地産市場中長期的發展並不悲觀。住建部數據顯示，2019年，中國城鎮居民每人平均住房建築面積達到39.8平方米。但需求並不會因為現在每人平均水準已經近40平米而消失。其實兩方面的因素應該要考慮到：一是中國的計算面積為建築面積，並非實際有效面積；二是很多中小城市人口在逐步減少，但在一些重要城市人口則進一步流入，房地産市場還有很多的需求可以讓其保持穩增長。我認為，目前房地産市場出現的調整，是短中期調整。

對於房地産市場在中國經濟中的作用，以及這個市場發生的變化所帶來的影響，應該説是有目共睹的。未來我們可以進一步通過各種政策調整來減少對房地産市場的依賴，但要真的告別這種依賴還很難。説到底，房地産市場、房地産行業肯定還會是一國經濟中最為重要且影響最大的一個行業，它會對投資、消費等各方面産生一系列的影響。

對於未來房地産市場調控相關政策，我建議，長期而言，還是要使得住房和房地産政策能夠提高房地産市場資源配置效率，讓人口、土地、金融等各種資源在發展過程中很好地加以匹配。