“2019年的經濟形勢會比2018年差，但可能是未來十年最好的一年”。

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置業商鋪的窗口期

相信很多人對於這句話並不陌生。

隨著人民幣失守破七保衛戰，居民財富平均縮水一成。疊加10月國內消費價格指數CPI同比上漲3.8%，豬肉同比暴漲101.3%，如何才能有效抵禦通貨膨脹呢？

“房住不炒”的語境下，全國調控依舊持續。這兩年，限價盤逐漸出清，高價地陸續上市，商品房市場分化愈發嚴重，住宅投資的紅利已少之又少，因此很多人將目光轉向商業地産。大家在嘗試過公寓、寫字樓等物業後發現，置業商鋪是少數能跑贏CPI（居民消費價格指數）資産配置方式之一。

有數據顯示，2013-2017年期間，不論是樓市不景氣還是商辦市場低迷，南京商鋪的成交量基本保持在50㎡左右，支撐力特別強。近兩年來，由於南京“限購、限價、限貸、限售”的影響，住宅成交量有所下滑，而不受限購、限售等政府制約的商鋪出現少有的井噴。此外，很多網際網路企業也開始重返實體，例如天貓、京東等開始做實營店舖。

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租金收益是當下擇鋪的首要標準

通常，商鋪投資主要包含兩個部分，一是物業的增值，二是租金的收益。有房産專家分析，目前樓市環境下，單純依靠物業增值這種投機方式已經行不通了，所以物業增值應當是附加值，租金的收益才是首要考量。

哪怕有一天物業本身增值幅度極小或已不再增值，但租金收益也足夠一個家庭的日常開銷，這才是好商鋪。而與租金收益直接掛鉤的，就是到店人流量。這比地段人流量、片區人流量更為準確。基於這一核心指標，可以對優質商鋪做以下排序：

（1）高入住，高、中低端社區的底商；

（2）寫字樓樓下的底商；

（3）新辟商業街臨街鋪。

很多富人都喜歡在大型高端社區包攬底商，社區人群的購買力強，消費頻次自然不在話下，而這也決定了該社區商鋪的租金上限。據悉，城北中央門板塊的葛洲壩招商紫郡蘭園曾于2017年，被人豪擲3000萬包下18套商鋪，令人驚嘆！目前，該項目在售A地塊沿街底商，戶型建面約60-150㎡，基本為二層商鋪，一拖二，準現鋪，即買即用即租。

（效果圖）

近兩年來，因“高標準、高品質”而備受關注的葛洲壩招商紫郡蘭園聚集了大量城北以及周邊區域的改善客群，總價400萬以上也能保證每次開盤基本都“日光”，可見居民消費水準不低。據開發商數據顯示，項目小區後期至少將容納4500人次以上，同時周邊還有復地新都國際等豪宅小區林立，常住人口近50萬。

（示意圖）

同時，葛洲壩招商紫郡蘭園還規劃有約17萬㎡商辦，打造高端商業MALL、5A寫字樓、精品公寓，這意味著商鋪還將有來自高端寫字樓、公寓商務人群以及居住人群到店消費，中午寫字樓的客群下來可以解決中午的午餐和休閒問題，晚上又可以給社區客戶提供服務。畢竟項目是周邊為數不多的大型綜合體。

（效果圖）

此外，項目東側距離100米左右就是66中，安懷新村幼兒園、小市中心小學、南京求真中學等學校也在周邊分佈，且後期還規劃有多幅教育用地。屆時，將承接學校的學生、教師以及接送學生的家長等人流量。有調查顯示，家長對孩子學習用品等方面的消費要求滿足率達90％；對飲食方面的消費要求，更是百依百順。可見，從消費額度和頻次來看，學校附近的商鋪所面臨的消費客群十分的持久和穩定。

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以2.0版本南京“第三商圈”養鋪

除了到店人流量外，地段對於商鋪投資回報率影響也是極大的，很大程度上決定了商鋪的租金、租金漲幅，以及後期承受市場波動的能力。

毫無疑問，當下葛洲壩招商紫郡蘭園所在的中央門板塊正在成為城北飛速發展的主戰場之一。要知道，中央門商圈，曾被稱為南京“第三商圈”，僅次於新街口和湖南路。南京商廈、玉橋市場、金橋市場、金盛百貨……在當年的批發市場時代，都是周邊居民的主要消費場所。不過，在消費升級的當下，缺乏大型高檔商業支撐，導致該板塊的商業光環變得暗淡。

2017年的金洽會是轉捩點。根據鼓樓鐵北規劃顯示，中央門商貿區將進行改造大升級，用10年左右時間打造鼓樓新鐵北，總投入預計逾250億元。中央門商貿區擬打造形成“三帶四組團”的空間佈局，商貿區北側的鐵路線改造為輕軌線，連接南京火車站與濱江地區，串聯碼頭、老火車站、獅子山、護城河等景點。

（中央門商貿區效果圖）

其中，葛洲壩招商紫郡蘭園作為區域內巨無霸項目，佔地55萬方的城市綜合體，無疑是中央門商圈崛起中不容忽視的一環。成熟的商圈氛圍，能給予商鋪足夠的成長土壤，從而有效地縮短養鋪期。特別是，正在成長或者崛起期的板塊入手門檻相對較低，性價比更高。

（效果圖）

此外，中央門板塊長期以來都扮演著交通樞紐的角色，包括南京站、長途汽車站、小紅山的長途汽車站等，都在發揮著重要的作用。據悉，項目與3號線小市站距離僅約500米,與1號線紅山站距離約800米，與南京站距離約900米，未來還有地鐵9號線（規劃）、7號線（在建）環伺，後期將更快地帶來源源不斷的消費人群。