最近，南京新房庫存又漲了！

南京網上房地産數據，9月22日，商品房可售套數達到了4.2萬套。據不完全統計，9月至今已至少有49家樓盤推出1萬多套新房。有業內人士分析，目前南京新房庫存站上4萬套+的高位，主要是由於近期上市量較大，同時樓市分化嚴重，有的樓盤能賣到8成以上，甚至日光，有的樓盤卻只能去化1成多，銷售週期被拉長。

（9月24日 南京網上房地産截圖）

速遞菌發現，9月去化成數超8成以上樓盤主要集中在改善樓盤以及板塊，且大多具備以下幾個特性：

跟著軌道交通與城市規劃新區買房，最好已有或規劃有1-2條地鐵線；

區域內一二手房有倒挂；

區域內的品質標桿，房産居住價值高。

9月25日，位於城北中央門板塊的葛洲壩陽光城鼓印蘭園首開102套房源，銷許均價為38495元/㎡，吸引了622組買房人參與搖號，中簽率16.4%。相較于葛洲壩招商紫郡蘭園8月收官均價，兩者持平。官方消息，項目首開當天去化近9成，目前5號樓尚有少量房源在售。

（開盤現場）

當日上午8點不到，不少購房者已抵達現場，共同等待激動人心的開盤時刻。由於週三工作日的原因，有部分人為了買房，不得不托家裏空閒的老人早早來排隊“代購”。從葛洲壩陽光城鼓印蘭園開盤現場了解到，絕大多數買房人都是以改善自住需求為主，對居住的舒適度提出更高要求的同時，也會綜合考慮生活配套、生態環境以及未來潛力等因素。

（開盤現場）

01

主城核心，三地鐵交匯、超17萬方商業在側

有業內人表示，樓市已具備房價上漲的條件。今年，可能是樓市新一輪週期前最後的上車機會，是改善置換的好時機。

現場，除了地緣性客戶“以舊換新”外，一些來自與仙林、溧水等板塊買房人都希望置換到一套主城核心地段的品質住宅。一位家住仙林的買房人就表示，“（我）在新街口附近工作，離住的地方比較遠。以後住在這裡，出門走個700多米就是地鐵3號線，到哪去都方便了。”

（開盤現場）

社區與地鐵距離應儘量控制在800米左右，符合正常人的步行習慣。而考慮到共用單車的存在，這一范圍可能還能擴展到約1500米左右。

葛洲壩陽光城鼓印蘭園周邊3條地鐵線環伺，其中與地鐵3號線距離約700-800米，與地鐵1號線紅山動物園站距離約1.2公里，規劃中的地鐵9號線與1、3號線于南京站交匯，交通出行很方便。中央路、龍蟠路等主城幹線也在周邊環繞，驅車可通達全城。

（區位圖）

雖然已運營的2條地鐵線目前還沒有上蓋大型商業，但項目一街之隔就是葛洲壩招商紫郡蘭園打造的超17萬方綜合體（在建），涵蓋大型商業MALL、辦公等高端業態，可體驗吃喝玩樂購一站式消費。此外，安懷新村幼兒園、小市中心小學、南京求真中學等教育資源環伺；南京市婦幼保健院城北分院、鼓樓醫院等醫療資源林立；玄武湖、紅山森林動物園等城市景觀資源步行可至。

02

二手房報價4.7萬/㎡

雖然樓市分化愈發嚴重，但由於有價格倒挂盤的存在，市場表面上依舊有一定熱度，甚至一些套利空間明顯的樓盤，投資客佔比也會相對較高。開盤現場，速遞菌發現了一位執著于要買底躍用於資産配置的“土豪”。

該買房人表示：“我已經買了二套房産了，都賺了，這次買1樓底躍我可以弄三層，到時候賣出去多算面積的”。

（開盤現場）

葛洲壩陽光城鼓印蘭園是目前城北—小市片區唯一在售的新房項目，周邊多為成熟小區，居住氛圍濃厚。與其一街之隔的葛洲壩招商紫郡蘭園已經有二手房挂出，鏈家數據顯示，最高報價已經達到了4.7萬/㎡。

（效果圖）

03

明星戶型，三開間朝南，改善優選

有對價格敏感的投資客，也不缺對産品頗為青睞的改善客。一位成功選房的準業主表示：“一直在等鼓樓的新盤，早就關注鼓印蘭園這個項目了，上次去看樣板間，戶型、裝修我們家人都很滿意！”

（開盤現場）

據悉，項目此次首開5號樓，主打建面約144㎡C1戶型，四室兩廳兩衛設計，可滿足“三代同堂、二胎”等不同改善家庭結構對房間的需求。

目前，該戶型已公開樣板間，三開間朝南，客餐廳一體化佈局，客廳開間約4.1米。南北通透，室內空氣流通。入戶玄關設計，南向通長陽臺，既避免了解放了客廳陽臺，也增大了採光面，採光充足。獨衛主臥設計，私密性極佳，預留私人衣帽間空間，女主人的“天堂”。雙衛設計，無暗位。南向主臥、北向次臥均有270°的轉角飄窗，空間利用率高。

（效果圖）

（建面約144㎡C1）

樣板間實景圖：

現場也有不少買房人對於建面約127㎡戶型（三室兩廳兩衛）極為喜愛，對於項目首開沒有該戶型，感到十分可惜。據悉，葛洲壩陽光城鼓印蘭園有望四季度推出建面約127㎡B1戶型，以及建面約130㎡C3洋房戶型。

建面約127㎡B1戶型為三開間朝南，南北通透，全明戶型，餐廳北面臨窗。南向面寬約10.8米，客廳與客臥共用南向大陽臺，開間接近7米。“U”型廚房，人性化設計；主臥套房設計，私密性強。

（建面約127㎡B1戶型）

樣板間實景：

建面約144㎡C3戶型，四房兩廳兩衛設計，屬於經典的“四葉草”戶型。以餐廳與客廳為活動核心，四個房間分佈東南西北四角，將互相間的干擾盡可能降低，三代人各有各的生活東線與私密空間。獨衛主臥，開間約4米，進深約6.1米，粗略計算近25㎡。南向面寬約11.4米，客廳與客臥共用南向大陽臺，尺寸闊綽。

（建面約144C3㎡戶型）

值得一提的是，作為葛洲壩招商紫郡蘭園的“兄弟盤”，項目同樣也是裝修交付，三大件標配——海爾中央空調、菲斯曼或威能地暖與蘭舍或白朗新風系統，硬體方面均選用了科勒、西門子、諾貝爾等知名一線品牌，裝修標準高。同時，葛洲壩陽光城鼓印蘭園將人性化細節滲透到生活的方方面面，一鍵總控、小夜燈等小細節的打造，在提高生活品質的同時，滿足你對於家的多元化需求。

（樣板間實景）

目前，樓市預期整體大勢下行，一家樓盤的好或差，往往取決於以下幾個因素：性價比是否突出？産品是否超群？地段是否優質？若是單從城北來看，“中央門商圈+三地鐵交匯+限價新盤+三大件裝修”相必足以回答以上的問題。