股市和樓市都是宏觀經濟的“晴雨錶”，都對貨幣政策彈性十足，二者往往具有同向波動的趨勢。但另一方面，股市屬於資本市場，樓市則是商品市場。前者長期內決定於實體經濟基本面，比如上市公司盈利狀況、經濟轉型績效；而後者主要取決於城市化的進程和人口結構。

　　從美國、日本等股市和樓市波動比較大的國家來看，股市和樓市正相關性很強，但房價波動通常滯後股指波動4~12個月。

　　比如美國經過次貸危機之後“去杠桿”的陣痛，道瓊斯指數反彈到2014年底的18000點，創歷史新高。與此同時，在連續QE和零利率的刺激下，自2012年5月以來，美國20大城市房價指數也連續上漲。

　　港股市場和香港特區的樓市波動同樣也有較強的正相關性。1997年8月，恒生指數觸頂，當年10月房價觸頂；2003年4月，恒生指數觸底，8月房價觸底；2007年10月底，恒生指數再創歷史新高，2008年6月，房價再次到達高點……此類例證無需贅述。

　　樓市變動之所以滯後股市，一是因為樓市資産屬性和變現性較股市差很多，股市對流動性變化的彈性也比樓市更強。貨幣政策一旦變化，股市可以立即反應，但樓市從市場預期變化到成交量回升再到房價變化，有一個較長週期。二是樓市去泡沫本身時間較長。樓市在快速上漲時期往往會過分透支需求，存在嚴重泡沫，因此當股市開始回升時，樓市常常仍舊處在去泡沫的階段。

　　以內地的股市和樓市來看，如果從過去10年的長跨度(2005年4月~2015年4月)看，上證綜指上漲283%、一線城市房價指數(中原數據)上漲248%，二者貌似有很強的正相關性。但這是股改(全流通)、房改(住房市場化)、貨幣高發、經濟增長等一系列因素促發的。

　　事實上，由於市場化時間短，二者“政策市”的屬性都比較強。總體來看，二者在長週期記憶體在“正向弱相關”，而在短週期內背離卻常常成為主基調。

　　但二者的正相關只存在於2005~2007年。2009年8月~2014年7月，熊市成為上證綜指的主基調，但此期間卻是房價上漲最快的時期，全國房價基本翻了一番。

　　不過筆者認為，從2014年下半年以後，二者的相關性出現了一些新的變化——中長期內或呈現“股牛樓穩”的局面。

　　首先，人口紅利和供求關係變化，決定樓市長週期內難再上行；其次，為衝抵樓市對系統性金融風險的影響，降低地方財政的土地依賴性，國家鼓勵多層次資本市場和股權投資發展，因此産業資本開始部分“棄樓轉股”。而私募、基金、新三板等低門檻資本市場股權投資放開，也讓産業資金有了更多出路。

　　另一方面，在城鎮化超過50%、每人平均GDP超過3000美元後，居民的資産性收入需求上升。此時恰逢房價告別高增長、房産增值收益預期出現衰減，因此居民大類資産配置的選擇開始向資本市場和股權投資轉移，即“磚頭化”走向“證券化”。這也是一般研究者分析股市樓市關係時所言的“蹺蹺板效應”。基於此，股市長期牛市的局面可期。

　　考慮到我國城鎮化還在推進，外來人群住房問題未完全解決，城鎮樓市存量住房供應效率較低，改善型住房需求未來將接力剛需成為住房需求的主力。因此即便樓市難以高速上行，但在高位基礎上的穩定或窄幅波動或是主要特徵，股市和樓市將呈現出“股牛樓穩”的局面。

　　重點城市特別是一線城市，由於高凈值人群多、無房戶也多，是未來有效住房需求集中的區域。因此，股市上行期獲得的資産收益，會極大地提升住房支付能力，激勵居民買房，即所謂的財富效應。今年1~7月份，一線城市樓市成交量和成交同比增長近60%、房價領漲全國，特別是創業板上市公司集中的深圳，房價暴漲近40%，這就是財富效應的體現。

　　未來，樓市將迎來存量時代，加上政府行政干預弱化，房價單邊上漲的趨勢結束，將進入類似于股市的上下自由波動時期。而隨著註冊制的推行，股市也將逐步脫離“政策市”，樓市和股市將有望出現類似于發達市場的強正相關波動。

　　(作者為深圳市房地産研究中心研究員)