金地88億地王的代價 股價下挫5%市值蒸發20億

　　7月27日，上海市出讓浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊。最終，金地經過583輪舉牌後，擊敗融創、平安不動産、龍湖等22名競拍對手。以88億元總價摘得今年上海總價地王，溢價率高達286%，樓板價33023元/平方米。

　　巧合的是，但就在金地拿地沒多久，金地集團的股票便出現大幅下挫超4%，市值瞬間減少約20億元。是項目能讓投資者“聞風喪膽”，直接甩賣股份出走？

　　買地後股價下挫5%

　　針對拿地事宜，《中國經營報》記者致電金地集團，該公司回應稱：“金地的戰略是深耕一二線，在拿地方面是理性和審慎的，而金地本身的資金實力也可以支撐得起這樣的戰略。”

　　“在拿地之前金地已經對地塊做了很長時間的調研，認為這塊地是價值洼地，項目有很好的成長空間。”金地集團續稱。

　　但市場對此卻有另一番解讀，就在金地拿地沒多久，金地股價隨即大幅下挫超4%，下午開市後仍然低位震蕩，一度超跌5%，股價徘徊在9.80元左右，市值瞬間減少約20億元。雖然難以斷言，股價的波動全部來自於地王的影響，但項目似乎並不為投資者所看好。

　　據了解，此次金地拿下的地塊為浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊，項目所處的祝橋鎮地處上海市浦東新區東部，距離上海市中心城區30公里。項目為居住用地，佔地面積140252.5平方米，地塊容積率為1.9，掛牌起始價為22.81億元，起始樓板價8560元/平方米。

　　該地塊距離市區有距離外，限制條件也不少。出讓要求顯示，該地塊規劃限高45米，地上建築面積266479.75平方米。要求保障房的建築面積點5%，住宅自持物業建築面積點15%。

　　規劃還要求，該地塊內5%為保障房、15%住宅的自持物業、60%的中小套型配比。中小套型住宅建築面積不得低於地塊住宅總建築面積的60%，計159887.85平方米以上（中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於90平方米，小高層住宅建築面積不大於95平方米，高層住宅建築面積不大於100平方米）。

　　項目的風險幾何

　　“剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價41572元/平方米。項目日後要賣出近6萬元的價格才能回本。而這産品中，多以低總價的剛需小戶型産品為主。”上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍對記者分析稱。

　　“以樓面價進行推測，未來該項目的産品總價將在450萬元左右，而這樣價位在上海的可選擇性太多了。”宋會雍續稱，“6萬元可以選擇周浦、川沙這些離上海市區較近且有居住氛圍的片區都是不錯的選擇。6萬元的價格甚至可以在上海更為核心的區域找到不錯的二手房。”

　　除了價格尷尬外，為了杜絕開發商囤地，該項目還明確規定了開工和竣工時間，降低開發商囤地曬地的可能性。

　　對此，宋會雍評價稱：“目前該地塊周邊項目不多，在售的“東方鴻 ”單價在27000~30000元/平方米。而以該片區目前的規劃和建設情況來看，誰能保證未來2~3年區域房價連續上漲近7成的可能性較低。規定的開工竣工時間幾乎斷了金地等區域價格上漲的機會。”

　　對此，有不願具名的資本市場人士對記者分析稱：“地王項目較一般的項目單價高、總價貴，市場調節期間的抗風險小。而短期，投資者則會擔心企業為支付地王款項而舉債，這會帶來公司債務數量、債務成本等多項變動。”

　　而這樣的擔憂情緒，在投資者看空房地産市場時，會來得更為“措手不及”。

　　雖然，中國房地産市場于2015年回暖，並在2016年出現大幅增長，但目前依舊有不少券商對房地産市場下半年與明年表現持保留態度。

　　長江證券認為，基數效應加之近期部分城市（合肥、廈門）購房收緊政策的出臺，下半年銷售增速將繼續回調。中金公司也于6月下旬發佈研究報告指出，對2016下半年房地産行業表現持中性觀點，預計市場將呈現區間震蕩行情。從當前較低的估值水準來看，預計市場會有20%左右的上行空間。預計2016下半年房地産實體市場大體趨勢向下。

　　冒進還是進取

　　事實上，金地近兩年的表現也較過往更為進取。2015年全年共獲取了33宗土地，總投資額297億元，權益投資額113億元，為公司新增了447萬平方米的土地儲備，同比增長56%，為近年來總投資額最高和獲取項目數量最多的一年。

　　就在拿下上海地王的前一天（7月26日），金地杭州公司5.05億元首入禾城，以7260元/平方米拿下2016嘉秀洲-025號商住用地，折合樓面價4840~2904元/平方米，土地溢價率高達303.33%。

　　這樣的變化得益於金地銷售復蘇，回款的增多。近期，金地集團公佈了上半年的銷售業績，公司實現總銷售額為439.6億元，已超過2015年全年銷售額的三分之二，同比增幅高達107%。並據金地集團披露的銷售情況顯示，該公司七八月份還繼續推出多個項目，如果不出意外，2016年金地集團全年銷售業績同比將有大幅提升。

　　但這樣的復蘇前卻是近5年的低迷。從2010年至2012年，金地連續3年未能按照預期完成年度銷售目標，這3年金地完成的銷售額分別只有283億元、309億元、342億元；在規模增速和盈利方面，金地逐漸掉出了房企第一陣營。這樣的掉隊在2014年市場波動時更為明顯。2014年1~12月，金地累計實現簽約面積389萬平方米，累計簽約金額490.4億元，較原定600億元目標差近110億元左右，僅完成全年目標的81%。

　　“這樣的掉隊，正是由於金地早年佈局的失當，其在西安、瀋陽、南京、杭州、武漢等數個二三線城市的大量佈局，而這些城市在樓市調整時受影響最為嚴重。此外，金地早年的大戶型産品也逐漸不被市場所青睞。在這段時間裏，金地做的事情就是去掉往日的庫存，而這也導致了企業銷售進展的緩慢、利潤的下跌。”有不願具名的分析人士對記者分析稱，“但隨著2015年來，二線城市銷售的復蘇，金地的業績也開始飆升，過往的庫存包袱壓力成為今日旁人艷羨不已的銷售業績。”

　　“對於房企而言，最致命的風險來自於在錯誤的城市拿了錯誤的項目。市場行情好的時候，容易使得企業盲目自信，相信行情會越來越好。如果賭對了被稱為‘進取’，賭錯了日後的評論就是‘冒進’。”前述不願具名的分析人士如此評論道。

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