近期，一家幾乎被市場遺忘的公司——為新一代的“地王製造者”信達地産浮出水面。一年間，信達地産在全國各地高調奪得近10幅地塊，其中7幅是“地王”，合計涉及資金超過350億元。可是，信達地産的規模並不大，2015年全年營業收入為81.36億元。同時，鮮有一線城市操盤經驗的信達地産，也面臨著“地王”難獨自開發的局面。
業內流行這麼一個段子 “信達：我就是錢”。那麼信達拿地的底氣從哪來？據悉，背後是其母公司中國信達資産管理股份有限公司(以下簡稱中國信達)的全力支援。中國信達隱居幕後，通過基金“輸血”信達高價拿地，而後尋找操盤方，使得信達地産和中國信達同時坐擁收益，這就是信達地産所謂的“金融地産”模式。信達地産不僅扮演一個拿地的開發商的角色，更為重要的是成為母公司財務投資的工具。
分析認為，中國信達作為國內四大資産管理公司之一，屬於典型的“不差錢”，在資産荒日益嚴重的情況下，優質土地資源是保值的最佳選擇。雖然有母公司的支援，但是信達地産的負債率已突破國企80%的紅線，信達地産正在為其激進買地承擔相應的風險。
拿下全國7宗“地王” 信達地産底氣何來？
信達地産前身是“青鳥天橋”，主營業務是軟體開發，2008年底公司通過資産重組置出原有軟體資産，置入信達投資下屬11家房地産企業，公司更名為信達地産，成為房地産公司。佈局實際以二三線城市為主，雖然土地成本低廉，項目眾多，但是信達的發展速度遲緩，從2009年上市到2015年，信達曾坐擁80個以上項目，卻花費6年時間才將銷售規模推至百億。
人民網的報道稱，信達地産由信達投資百分百控股,而信達投資隸屬於中國信達。中國信達註冊資本為362.57億元人民幣,公司性質為非銀行金融機構。2015年，中國信達實現歸屬公司股東的凈利潤人民幣140.3億元，同比增長17.9%。資料顯示，在信達地産2009年借殼上市之時，公司分佈于各省市的房地産項目，集中在寧波、嘉興、蕪湖等長三角和中部地區的二、三線城市，且項目多以中低端産品為主。
中誠信證券評估有限公司做的一份評估報告顯示,截至2016年3月末,信達地産的資産負債率和凈負債率分別為83.96%和315.48%,財務杠桿在行業中亦處於較高水準,未來隨著土地投資的增加以及項目開發的繼續,負債水準或將進一步上升。
鮮有一線城市操盤經驗的信達地産，面臨著“地王”難獨自開發的局面，所以，在高價奪得“地王”地塊後，信達地産旋即就會引入合作夥伴，通常是一線城市操盤經驗豐富的開發商進行操盤。因此，信達地産操盤能力存疑。
據南方週末報道，信達地産上市的前兩年，幾乎連地都懶得拿，以致股價不溫不火。這家幾乎被市場遺忘的公司，今年卻突然變身為一台“地王收割機”。2015年6月，廣州天河地王；7月，合肥濱湖地王；11月，上海新江灣城地王；12月，深圳坪山地王；2016年1月，杭州南星地王；5月，杭州濱江地王；6月，上海寶山地王。其中，溢價率最高的是最新競得的上海寶山地王，高達303%。華泰證券投資顧問王澤崇在其微網志寫道，“地王”的作用，是拉高其所在區域所有儲備資産的估值，從而間接提升公司信用，便於融資。從這個角度看，當下的地産公司已經非傳統意義上的地産公司，更類似于一個金融控股平臺。
第一財經日報報道稱，過度地擴張，使得信達地産運營現金狀況在最近幾個年份嚴重失血。數據顯示，從2011年到2015年，該公司經營活動産生的現金流量凈額一直為負，分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。雖然信達地産資金狀況長時間“入不敷出”，但公司看起來仍然在土地爭奪中從容應對面無懼色。這與該公司背後的強大“資本“不無關係。
信達地産的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分。該公司在2015年成功發行5年期中期票據30億元；推進再融資工作，30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。而就在2016年5月28日，信達地産披露了2016年公司債發行結果，本次非公開發行2016年公司債券(第一期)實際發行規模30億元，票面利率為5.56%，期限3年。
同時，母公司中國信達的輸血能力也給了信達地産更多的活力。信達地産在2015年年報中稱，作為中國信達的房地産開發業務運作平臺，公司將借助信達系統的資源優勢和品牌支援，創新業務模式和盈利模式，逐步形成差異化的競爭優勢。中國信達除了通過銀行貸款、股權質押、增發等常規金融手段為信達擴大版圖，還借助基金進行股、債權投資和通過基金吸引合作對象等方式為信達地産補倉。
夾層基金的運作手法：以小博大，高杠桿
據悉，中國信達通過“信達係”旗下各種夾層基金進入房地産領域投資，而信達地産也借此獲得母公司“輸血”，低成本撬動大項目，完成“輕資産”擴張。網易房産報道稱，夾層基金的作用不僅限于引入“外人”合作方，更是中國信達向信達地産“輸血”、加大房地産投資比重的一個重要渠道。2015年以來，信達地産頻繁地與中國信達及“信達係”公司發生關聯交易，據統計，通過公告披露參與的“信達係”夾層基金就有7個，其中4個的資金投向信達地産自身開發的項目。
據南方週末報道，從2015年開始，針對開發難度較大的“地王”項目，信達地産開始採用“區域公司＋夾層基金”聯合體的模式拿地。其運作思路是，借助中國信達及關聯方在資金方面的優勢，打造金融地産模式。
夾層基金，是由普通合夥人(GP)作為基金的管理者，並依據一定的規則為基金的有限合夥人(LP)提供優先、中間、劣後等三級回報。一般而言，LP是出資人，優先級大多“明股實債”，在有回報時最先分配、有虧損時最後承擔，但是收益較為固定；而劣後級有可能是真實的股權投資人，必須首先承擔項目虧損的風險，同時也有可能獲得高額回報。
“以小博大，高杠桿。”一位不願具名的房地産公司CFO介紹何為夾層基金時説。信達地産奪得的上海新江灣“地王”和廣州天河“地王”，就採用了夾層基金的運作手法。以廣州天河“地王”為例，其由信達地産的全資子公司廣州信達和上海立瓴聯合拿下。上海立瓴的股東則是廣州信達和夾層基金“寧波匯融沁宜”。“寧波匯融沁宜”又來自中國信達子公司和其他資金。
根據信達地産的公告，直接和間接，信達地産其最終擁有該項目19%的權益。儘管投資比例很小，但資本回報率卻有可能非常高。
如果一個項目的總投資是10億，總銷售15億，利潤5億，需要的資本金只要5億。假設，信達地産投資了1億，中國信達投資了4億，而中國信達作為LP，回報率是相對固定的，以10%年化收益、基金期限3年計算，中國信達最終獲益1.2億，而剩餘3.8億的利潤全部屬於信達地産，資本收益率高達380%。
此外，夾層基金的模式，還有利於信達地産未來融資。因為資金以股權形式進入地産項目，相當於做大了項目自有資金的規模，形式上降低了信達地産的資産負債率。報表好看了，貸款就容易了，也就容易再加杠桿了。
中國信達隱居幕後 信達地産激進買地承擔風險
人民網也報道稱，半年以來，信達地産參與設立過深圳信達城市發展基金、寧波匯融沁順股權基金、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金、嘉興陸匯股權基金等多只股權投資基金，投資標的基本都是房地産業務，這其中不少基金的優先級認購人都是中國信達，而且數額較大。
中國信達隱居幕後，通過基金“輸血”信達高價拿地，而後尋找操盤方，使得信達地産和信達資産同時坐擁收益，這就是信達地産所謂的“金融地産”模式。在此模式下，信達地産不僅扮演一個拿地的開發商的角色，更為重要的是——成為母公司財務投資的工具。
中國信達目前擁有證券、期貨、保險、信託、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照，為信達地産的“金融地産”模式“保駕護航”。
克爾瑞分析師房玲和尹鵬指出，在當前經濟和市場背景下，中國信達最需要的實際是資産配置。從2015年7月開始，離岸人民幣匯率持續下跌，加上通貨膨脹的影響，人民幣貶值加速，因此合理的配置資産規避匯率風險是需要企業考慮的。而中國信達作為國內四大資産管理公司之一，屬於典型的“不差錢”，在資産荒日益嚴重的情況下，優質土地資源是保值的最佳選擇。房地産行業依然有不錯的前景，而一線城市核心地塊則最具升值潛力，無法直接進行房地産開發的險資通過投資地産股“曲線救國”也證明了這一點，中國信達顯然也深諳此道。”
上海業內人士認為，拿“地王”的風險會很大，很多地王項目因為地價高所以利潤率都偏低，後期銷售才是對房企的考驗，而且高地價也會對房企的融資産生影響。但由於未來市場充滿不確定性，一旦市場風向發生轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰，高地價將為房企的發展埋下重大隱患。
事實上，近幾年信達地産的銷售毛利率一路走低，其2014、2015、2016年第一季度的銷售毛利率為35.79%、28.96%、14.40%。不僅如此，在2011年到2014年，信達的扣除非經常性損益後的凈利潤從4.1億元上漲到5.6億元，四年間只增加了1.5億元，遠低於行業平均凈利潤增速。雖然有母公司信達資産的支援，但是，信達地産的負債率也已經突破國企80%的紅線，其去年年底的資産負債率為 83.24%，一年內增長了 5.06 個百分點。公司賬上貨幣資金為59億元，但是，其短期借款和一年內到期的非流動性負債已經超過141億元。
由此可見，信達地産正在為其激進買地承擔相應的風險。
不過，房玲和尹鵬指出，信達無論最後能否賺到錢，已經完成了母公司中國信達的資産配置需要，某種程度上這比單純盈利更為重要。因此，信達地産最終只是滿足主業資産配置需求的工具，始終還是為金融主業護航而生的。
(責任編輯：曹霽晨)
