擁有不動産的企業，在銀行融資、企業擔保或互保過程中，往往不會受到太多困擾。通常即便出現變故，只要手中握有房子抵押物，一切都不是事。
不過，這些常理卻難以化解菲達環保(600526)(600526)最近的苦惱。最近，浙江神鷹集團因深陷鉅額債務無力償還，已經申請破産清算。作為神鷹集團1.57億元銀行借款的擔保方，菲達環保雖然手握“32套商鋪、評估值1.42億元”的不動産抵押物，但宣稱有可能會帶來近1億元損失，這讓市場大跌眼鏡。為此，證券時報記者日前趕赴事發地浙江諸暨，對相關事項進行了一番了解。
諸暨，位居浙江中北部，以紡織、服裝及印染著稱。以紡織服裝起家的浙江神鷹集團，成立於上世紀90年代，曾是全國百強服裝企業，總部位於友誼路9號。公司大門左側的“神鷹集團”四個鍍金大字，在一旁樹葉遮擋下，若隱若現。
走進神鷹集團內部，一切如常。門口的食堂照常對外開放，一側的停車場，也停滿了各式小車。但是，這家昔日的百強服裝企業，如今看上去有些寒磣，多處廠房的外立面已經脫落。廠區內部，豎立一些噴繪、軟體之類廣告牌。詢問便知，他們與神鷹集團並無關係，只是承租了部分廠房用來對外辦公。
廠區後側的服裝加工車間，仍在正常開工，一排排的衣架上，陳列著各式各樣的衣服，有些來不及整理，就堆在車間的地板上。除了自己生産加工，神鷹集團也會訂單外包。走訪期間，記者就在車區遇見一位正在卸貨的司機，他們就是神鷹集團的服裝外包商，訂單加工好後，就送至神鷹集團來驗貨，然後神鷹集團再賣給自己的客戶。不過，他們對於記者涉及“工資、貨款”之類的事情，顯得很敏感，都不願回答。
然而，這家昔日的百強服裝企業，如今卻轟然倒地。今年4月18日，神鷹集團以公司經營困難，已經資不抵債為由，向當地法院申請破産清算。此事一經發佈，成為諸暨人飯後茶余的談資。
詫異與惋惜的同時，也能聽到“傳聞落地，意料之中”的説法。當地人士稱，神鷹集團的盤子太大了，主要受房地産板塊拖累。早在去年下半年，神鷹集團就因為資金週轉困難，一度被傳可能破産。
2012年11月14日，斐濟駐華大使訪問神鷹集團，是該公司官網最後一條更新資訊。該公司官網顯示，神鷹集團擁有神鷹製衣、神龍製衣、神馬製衣、休閒服飾、神鷹貿易、神鷹康星化工、神鷹印務、神鷹餐飲和海南神鷹實業等9家核心企業，以及共同控制人下屬的神鷹房地産公司。2002年，進入房地産行業後，該公司開發出近百萬方房産項目。
經審計，神鷹集團資産為25.29億元，負債為27.49億元，凈資産為-2.2億元，已屬嚴重資不抵債。另據當地法院初步核實，神鷹集團共欠25家銀行貸款共計9.42億元。其已經不能清償到期債務，且明顯缺乏清償能力。
不過上述數據只是初步核算，神鷹集團最終的財務窟窿，外界無從獲悉。在神鷹集團破産清算過程匯總，天宇會計師事務所有限公司是相關債權申報事項的統籌者。當記者向這家了解神鷹集團債務詳情的知情人打探時，得到的回復是“不符合法院規定”。
有關人士稱，神鷹集團在諸暨屬於利稅貢獻大戶，公司本身涉及面較大，包括當地多家知名企業。去年年底神鷹集團出現資金鏈危機時，當地政府也曾組織過應急措施。如果不是地方政府從中斡旋，神鷹集團可能撐不到今天。
硬通脹抵押物現危情
距離神鷹集團200米外，便是菲達環保的所佔地。因為連帶責任互保，後者正感受著神鷹集團倒地帶來的衝擊。
從公開資訊來看，菲達環保與神鷹集團在業務似乎並無交集，但二者的擔保關係由來已久。菲達環保2006年年報顯示，當年10月18日，其與神鷹集團簽訂《互保協議》，雙方各為對方提供總額最高不超過1億元的擔保，互保期限自2006年10月至2008年10月止。
目前，菲達環保為神鷹集團的6筆銀行融資提供擔保，實際發生餘額共計1.57億元，其中神鷹集團的4筆融資到期日為2016年10月28日，其他兩筆融資已於今年3月到期。
上述6筆融資擔保，可以追溯至2014年。根據菲達環保2014年年報，報告期內，該公司相繼為神鷹集團提供了6筆擔保，擔保金融合計1.57億元，擔保到期日為2015年6月1日至2015年9月18日。而後因為續保，也就有了現在的菲達環保的擔保危機。
從操作過程來看，自去年11月收到關於神鷹集團的首筆貸款違約代償通知書，菲達環保的續保變得“謹慎”起來。去年11月、12月，菲達環保與神鷹集團等方面，簽訂了《反擔保抵押協議》和《反擔保抵押補充協議》等。
概括上述“反擔保抵押協議”主要包括兩部分：一是其中5700萬元銀行借款擔保，以“朗臻·幸福家園”14間商鋪為抵押物，于2015年12月辦妥相關資産他項權證等抵押登記手續；二是另外1億元銀行借款擔保，以“鼎盛苑”18間商鋪為抵押物，于2016年1月辦理預抵押登記手續。
房産抵押登記手續與預抵押登記略顯不同，預抵押可防止在該房上再設定其他權利，也具有排他效力，所以網簽和預抵押登記具備物權的效力，在諸暨的相關司法實踐中，預抵押登記具有優先權。
2015年年報顯示，因為神鷹集團擔保事項，菲達環保計提了500萬元預計負債。當時公司預計計提500萬元預計負債可覆蓋擔保風險。主要依據包括，“朗臻·幸福家園”14間商鋪評估價值為7013.69萬元，上述鼎盛苑18間商鋪評估價值為7207.31萬元。反擔保抵押資産評估價值合計為1.42億元，與擔保借款餘額1.57億元存在1479.01萬元敞口。即便神鷹集團破産清算，公司因履行擔保責任全額代償，仍能就反擔保資産不足部分的金額參與神鷹集團破産財産分配。
然而，神鷹集團破産清算成真時，菲達環保卻開始變臉。5月6日，菲達環保公告稱，鋻於神鷹集團申請了破産清算，由此公司為神鷹集團億元銀行融資擔保存在重大風險，即對公司2016年度凈利潤産生最多達9500萬元的損失。且未包括2015年度財務報表已計提預計負債500萬元。
業內人士認為，房子早已成為民眾心中的硬通脹，不論是金融機構還是民間借貸，倘若拿房子做抵押，融資難的問題也會迎刃而解。如果手握32間鋪面，估值達到1.42億元情況屬實，菲達環保業績變臉就顯得有些詭異。
擔保抵押物天價估值
從500萬元到1億元，預計負債的急速擴大使得擔保抵押物備受關注。為此，證券時報記者對菲達環保上述的1.57億元擔保抵押物進行了一番了解。
菲達環保對神鷹集團的5700萬元銀行借款擔保，以“朗臻·幸福家園”14間商鋪為抵押物，根據紹興華越資産評估事務所出具的《諸暨朗臻恒陽置業有限公司擬反擔保涉及的房地産評估項目資産評估報告》，以2015年12月4日為評估基準日，幸福家園商鋪評估價值為7013.69萬元，折後均價為1.84萬元/平方米。
另外1億元銀行借款擔保，以鼎盛苑18間商鋪為抵押物，根據博文房地産評估造價集團有限公司諸暨分公司出具的《房地産估價報告》，以2016年1月4日為評估基準日，上述鼎盛苑商鋪評估價值為7207.31萬元，折後均價為1.5萬元/平方米。
菲達環保和神鷹集團的所在地諸暨，隸屬浙江省紹興市。這個位居浙江中北地區的城市，包括下轄街道、鎮鄉，人口百萬左右。雖説諸暨人口不算多、經濟也不差，但諸暨人同樣為當地的高房價感慨。
據諸暨線上數據中心統計，2015年，諸暨商品房住宅(新房)成交量達到1.03萬套，成交創下了歷史新高。同期，房地産市場成交均價為7923元/平方米，同比下跌了4.6%。比較不難看出，朗臻·幸福家園、鼎盛苑的抵押評估價格，遠高出當地市場的成交均價。
如果是高檔豪宅，評估價遠超市場均價也不足為奇。然而，朗臻·幸福家園、鼎盛苑兩個小區，在諸暨似乎並沒有知名度。記者幾次詢問了當地市民和地産界人士，得到的答覆是，“不知道在哪。”
對於普通諸暨市民而言，對朗臻·幸福家園、鼎盛苑陌生也在情理之中，因為二者與諸暨市區，尚有一定的距離。朗臻·幸福家園位於諸暨市浣東街道王家湖村、後者位居暨陽街道小陳家村。
從諸暨市區出發，驅車約15分車程，就能到王家湖村。然而，當朗臻·幸福家園呈現在記者眼前時，卻並不是“高大上”的豪宅聚集區，而是居住條件很普通的住宅小區。
朗臻·幸福家園小區的東、北兩側，是幾個尚在建設中的樓盤。不多的車輛經過時，捲起一陣塵土。從入住情況來看，朗臻·幸福家園小區並不高。小區靠著馬路的一樓，大概有20-30個商鋪，但出租率不高，只有6-7個門面開門營業，也鮮有客戶光顧。
在朗臻·幸福家園一商鋪門前，豎立一塊商鋪出售廣告——“沿街旺鋪出售，折後均價8888元/平方米起”。除此之外，很多尚未開門的商鋪，也貼著各自的出租或者出售資訊。詢問得到，待售商鋪的價格8000-10000不等，具體視位置而定。
較朗臻·幸福家園而言，鼎盛苑的位置就更加偏僻。這個位居諸暨市區北郊的樓盤，載記者前往的計程車司機都不清楚，前往鼎盛苑的所佔地小陳家村的路上，司機反覆向記者表示，小陳家村已經是諸暨的郊區，不可能有超過1萬/平方米的房子。
一路上，計程車司機還幾次打聽，都未獲悉鼎盛苑的具體位置。因此，他將記者送到小陳家村的一處建設中的樓盤後，自己開車走了。而這個尚未完工的樓盤，正是鼎盛苑，但因為大門尚未建好，沒被太多人知曉。
因為鼎盛苑尚在建設中，偶爾能遇到進出的施工人員。一位自稱是項目方的工作人員對記者稱，“鼎盛苑現在的開發商是中普建設，老闆原來也是神鷹集團的人，後來辭職後自己創業。”而對於鼎盛苑與神鷹集團關係，上述人士稱“不了解”。
鼎盛苑與鼎園小區一路相隔。目前，鼎園小區的房價8000元左右/平方米，但是，鼎園小區屬於普通商品房小區，而鼎盛苑是一個安置小區。
出入鼎園小區的住戶告訴記者，作為城市郊區的普通安置小區，鼎盛苑的價格，不會貴到哪去，6000-7000元/平方米到頂了。關鍵是，這裡已經屬於郊區，沒人氣，不可能賣出好價格，有沒有要人還是問題。
菲達環保公告顯示，朗臻·幸福家園小區14間商鋪建築面積3805.07平方米，評估價值為7013.69萬元，折後均價1.84萬元/平方米；鼎盛苑18間商鋪建築面積4800平方米，評估價值為7207.31萬元，折後均價為1.5萬元/平方米。
也就是説，從證券時報記者的實地探訪來看，菲達環保1.57億元擔保抵押物的市場價格，與抵押評估價相差甚遠。
(責任編輯：閻明煒)
