“暫時沒法買房？不要緊，你可以先租房住；過兩年想買房了？沒問題，此前交的租金會自動轉為購房時的房款。”這是萬科最新的宣傳口號，而且這一全新的行銷模式也正在付諸實踐。

　　日前，重慶萬科旗下的西九·萬科驛對外推出了“租金抵房款”的住宅項目，且已經迎來第一批租客。據了解，重慶的這個項目屬於萬科去年底確定的長租公寓項目，這一商業模式目前被不少業內人士奉為住宅地産領域的“共用經濟”。

　　以租代售看重轉化率

　　11月15日，“萬科戰略轉型新業務落地發佈會暨萬科西九商業街開街儀式”在重慶舉行。作為試水重慶的首批長租公寓，西九·萬科驛第一批只推出135套産品。從10月1日開始試運作招租以來，僅僅只是朋友間的口碑相傳，就已經提前完成招租指標。

　　所謂“租金抵房款”，即租客可以先租房居住，並與開發商簽訂一定週期的租房合同，租金可分期或一次性支付，租賃期滿後租戶若有購房意向，則可交納剩餘房款，此前的租金按一定優惠幅度抵扣房款，雙方再簽訂購房合同，至此，租戶正式轉變成業主。 據媒體報道，此次“租金抵房款”實際含義為：凡“西九·萬科驛”租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋兩年租金等額的房款總價優惠。儘管只有兩年，但帶給購房者的吸引力仍然不小。

　　事實上，萬科這類模式在商業地産領域有開發商做過嘗試，特別是針對商鋪招商，一般被稱為“以租代售”。以此降低了置業者門檻，縮短了銷售週期，有利於打開市場，帶動商鋪的銷售。對於投資者來説，供款一年或購買一年後，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。

　　中原地産研究總監張大偉認為，一方面，租金抵房款對開發商的資金、品牌都要求比較高，只有品牌知名度高的開發商才能吸引到足夠的租戶共同完成這個項目，而大開發商也具備資金的週轉能力，萬科顯然具備這兩項條件。

　　另一方面，“以租代售”放到住宅銷售上，有利於項目增加客戶流量，提高市場認知度、美譽度。更為關鍵的是，所選的租房客戶未來大部分都會買房，相應的購房轉化率也非常高，購房所帶來的利潤也足夠彌補此前的時間成本。

　　租客需精挑細選

　　華南城的一位行銷總監認為：“萬科此舉簡單説是以租代售，實際上內涵更為豐富，是住宅領域的共用經濟。”在他看來，共用經濟在住宅領域是有多方面要素的，比如租戶的選擇、配套服務的共用等。

　　在租客的選擇上，西九·萬科驛有一套自己的挑選標準。偏愛年齡35歲以下、無子女、積極上進的新青年群體，同時與租客達成協定，“客戶在租賃期內上述條件發生變化，須提前結束租期，雙方友好解除租約”。

　　但是，並非所有滿足條件的租房者都能夠成功入住。為了維護公寓良好的居住環境和生活環境，西九·萬科驛的工作人員會對提交申請的客戶再進行一輪挑選。通過挑選後，不同行業的新青年們將聚集於此，其中包括旅行定制師、健身教練、家裝設計師等職業從業者。

　　為什麼要精挑租客？前述行銷總監分析，無論是産業園區的共用經濟，還是商業寫字樓的共用經濟，都會對項目體系內的參與者進行身份、職業和互補性等方面的選擇，缺乏優勢者往往要被排除，因為對共用模式不具備貢獻。

　　配套方面，萬科驛所有出租公寓均為精裝修房，提供兩種裝修風格供租客挑選，併為租客提供可選配的電器出租服務。同時，公寓還配備了書吧、免費健身房、洗衣房等全套生活設施。此外，萬科驛的租客還能夠享受到在西九項目首次落地的萬科食堂、社區巴士、鄰里中心等萬科全新業務帶來的生活體驗。

　　開發商的共用玩法

　　實際上，包括萬科在內的龍頭開發商都在逐步推廣廣義上的“共用模式”，比如項目跟投計劃、員工持股計劃、小股操盤模式等。而在具體的項目操作層面，許多開發商已經有了創新意義的新玩法。

　　今年6月30日，萬科在上海徐匯中心落成了一個名為萬科活力創客空間的植入式的創新園區，徐匯中心的五樓做一個2000平方的孵化器，集聚咖啡、商旅等服務。進入萬科創客空間的小微創業公司只需要考慮主業，萬科可以提供他們所需的一切服務，甚至可以用寫字樓使用權換創業公司股權。

　　針對此項目，萬科更注重年化收益以及産業地産在運營成熟後的利潤，短期利潤率要求並無硬性規定。産業地産由於充當企業孵化器的作用，對於一些優質企業，採用租金和股權混合的模式，一方面能保證運營企業的收入，也能充分調動企業的積極性。而一旦孵化成功，企業置換給運營方的股權，無疑能帶來豐厚的利潤。

　　另外，房地産眾籌也是共用經濟的體現，萬達這方面涉足最早。萬達和快錢聯手推出的眾籌建房項目“穩賺1號”於今年6月和7月開始申購。穩賺1號的投向均為萬達商業地産項目，該産品的收益由兩部分構成：一是萬達廣場項目的租金收益，每年派發，約年均6%；二是投資物業的增值收益，在退出項目時一次性發放。

　　同時，快錢已經和天津金融資産交易所等多家交易所進行了洽談，穩賺1號通過平臺上市交易的可能性大增。如果穩賺1號具備了流通功能，這只房地産眾籌産品的溢價潛力將逐步顯現出來。