■本報記者 趙翰露

　　以今年6月青客公寓獲1.8億元B輪融資、魔方公寓獲華平集團2億美元投資為標誌，許多業內人士判斷：長租公寓市場徹底火了。從2010年前後多家企業進入這一領域起，這個長期以來依靠政府驅動或僅在高端市場有所作為的行業，終於在今年迎來市場爆發點。

　　一位不願透露姓名的從業人員告訴記者，目前，在大寧等不少熱門板塊，長租公寓企業收納房源的競爭已經白熱化，幾乎“不計成本”；正在運營的房源，租客幾乎全滿。同時，網上針對長租公寓服務差、收費高等抱怨也層出不窮，甚至有人租了沒多久就大呼“上當”。

　　長租公寓究竟怎樣火起來的？火了以後，又將何去何從？記者走訪了滬上幾家長租公寓。

　　品牌化長租公寓在滬供不應求

　　長租公寓看似新鮮概念，實則由來已久。早在商品房誕生之前，就有政府主導的“代理經租”機構，負責收納各處房源，再出租給需要房子的人。

　　當前長租公寓主要分兩類：一是“代理經租”式的分佈式公寓，即企業從個人房東手裏收取房源，經裝修後租出，負責日常運營服務；二是集中式公寓，即企業購買或租賃整棟房屋，對其內部進行改造，再出租給房客。

　　“這個行業能做起來，很大程度有賴於技術提升所帶來的快速規模化。”青客公寓市場總監屈成才告訴記者。長租公寓的盈利模式並不複雜，本質上就是通過運營服務令物業增值；在房租價格相當透明的今天，要在這個“增值”部分實現盈利，靠的正是運營成本的降低。

　　過去，長租公寓難以紅火，就是因為運營成本居高不下，只能依靠政府支援、或集中在毛利率高的高端市場。如今，網際網路技術為長租公寓帶來新的可能。以青客為例，100多人團隊的工程師，在房租支付、門鎖、電費統計等項目上，通過網際網路與大數據不斷優化流程，使規模化成為可能，並借此降低成本。

　　空置率也是長租公寓的重要指標。從目前情況來看，品牌化的長租公寓在上海仍供不應求。“青客算發展得最大的，目前也只有2萬多間房源，與整個租房市場比起來，還是滄海一粟。”屈成才説。魔方公寓是國內集中式公寓的行業翹楚，但迄今在上海只有十多處布點，房客兩三千人。

　　爭奪熱門板塊房源“不計成本”

　　今年上半年，全國多家長租公寓都獲得大筆投資。獲千萬級別投資的有貴州禦居公寓、武漢可寓公寓、上海寓見公寓，魔方公寓和青客公寓則獲得上億規模的投資；加上去年8月獲得雷軍億元投資的YOU+公寓，以及以“自如”品牌進入長租市場的鏈家地産，整個市場撬動的資金近30億元。甚至不少連鎖酒店品牌也在考慮轉做長租公寓。這其中有兩條關鍵因素：一是租房人群的變化；二是清晰的行業盈利模式。

　　“現在租房的普遍是90後，他們對居住條件要求很高，寧願多出點錢，也不肯忍受群租或‘二房東’。”魔方公寓高級品牌經理徐時寧告訴記者。魔方公寓定價每月2500元—3500元，單間，30平方米左右，帶有獨立衛生間和迷你廚房，選址一般在地鐵站附近1公里內。

　　青客公寓性價比稍高，普通民居中的一間房每月1500元左右，也在地鐵站附近。運營人員告訴記者，這個價格，在真正的“二房東”手裏，租到的很有可能是用木板隔開的群租房。

　　提到盈利模式，當下網際網路企業有明確盈利模式的不多，真正能夠掙錢的更少。據第三方機構統計，長租公寓如果能做到滿租，利潤率可達25%左右。

　　傳統地産經紀企業則攜帶房源優勢殺入這一市場。剛剛進入上海不久的鏈家集團推出“自如寓”，將到府到鏈家掛牌出租的房源，全部納入到“自如”體系。為了爭奪房源，“自如”與“青客”在多個熱門板塊展開“不計成本”搶房。一位不願透露姓名的從業人員告訴記者，像大寧板塊的房源，無論是老公房還是商品房，“來多少收多少”。

　　這是要花很大代價運營的行業

　　然而，伴隨著市場爆發期一同到來的，還有各式各樣的問題。

　　在百度搜索上述數家長租公寓的品牌名，可以看到很多來自房客的抱怨。服務差、房源與承諾的不一致、水電煤收費定價過高、押金無法及時退還……大學畢業生小Y通過租房仲介租住了一間長租公寓，住了不到半年，已決定到期後不再續租。

　　“的確，這是個需要花很大代價去運營的行業。”屈成才坦言，“我們確實需要提升。”一些試圖以增值服務吸引房客的企業，也收到不少“吐槽”。“樓下的公共空間搞得不錯，可房間條件還不如大學宿舍”、“衣服都沒有地方晾”……一定價格下，居住環境仍是多數房客的首要考慮條件。還有個別的小型集中式公寓，在將廠房、商用房改建為住宅時，手續不齊備，或對周邊民宅産生干擾，潛藏風險。

　　但無論如何，機構化運營的長租公寓，比普通“二房東”更有競爭力。無論舒適度、性價比還是增值服務，雄厚資本支援的技術升級和大規模複製，是“二房東”無法比擬的。幾乎所有的分佈式長租公寓，都嚴格遵守“N+1”的規定，即一套房子至多將客廳攔為房間，居住“N+1”戶房客，這與政府解決“群租”的思路一致，亦有望獲得更多來自政策層面上的支援。