昨日，《證券日報》記者從萬達商業獲悉，公司2015年將強化輕重資産並舉經營模式，在資産證券化、外部投資以及網際網路金融方面發力，同時致力於優化債務結構，力爭把平均融資成本降至7%以下

　　昨日，萬達商業在香港公佈上市後首份年報和2015年預期戰略目標。截至2014年12月31日，萬達商業地産總收入達1078.71億元，增長了24.31%；核心溢利為148.24億元，同比增長14.04%，核心溢利率為13.74%；每股盈利6.51元。不過，萬達投資性物業公允價值增長為134.55億元，較2013年降低12.87%。

　　值得注意的是，萬達集團副總裁兼財務總監劉朝暉坦言，作為新的上市公司，萬達商業股價還有很大提升空間。萬達去年用20多天時間就實現了上市，雖然體現了公司的執行力能力，也獲得了眾多投資者的認同，但由於時間限制以及萬達商業業務板塊的多元複雜性，廣大投資者對公司的了解相對不夠，因此股價表現並不盡如人意。隨著時間的推移，“我們相信股價將有很大提升空間”。

　　同時，萬達商業董事兼執行總裁曲德君公佈了公司2015年的發展目標。曲德君表示，2015年將新開26個購物中心、12個酒店。此外，除了在投資物業租賃及物業管理收入、銷售合同金額、核心凈利潤等方面持續增長外，在萬達商業2015年經營目標中提到了優化負債結構，把”平均融資成本降至7%以下”是其重要目標。

　　事實上，降低融資成本也是萬達商業由重資産經營模式向輕重並舉模式轉型的重要支撐力。曲德君表示，2015年，萬達將在資産證券化、外部投資以及網際網路金融方面發力，致使公司未來不依賴物業銷售來獲得穩定現金流。

　　計劃發債

　　置換高息貸款

　　據萬達商業公佈的數據顯示，2014年，萬達全年合約銷售總金額是1601.5億元，較2013年增長26.65%，合約銷售面積1478萬平方米，較2013年增長35.97%，完成了年初定下的銷售目標。而在其1601.5億元的簽約銷售額中，按物業類型分，商鋪、寫字樓、SOHO及其他投資型物業佔比59.64%，住宅物業銷售佔比為40.36%。

　　值得一提的是，在簽約銷售額增長接近27%的同時，截至2014年底，萬達商業持有物業達到2156萬平方米，較2013年底的1635萬平方米增長了31.87%。

　　對此，有業內人士向本報記者直言，加重對持有性物業的投資意味著沉澱更多的資金，雖然2014年萬達商業實現了現金流為正，且超過88億元，但其“以售養租”模式在市場上是存在短板的，不但資金成本高，長期下去也將直接提升公司的資産負債率。

　　從萬達商業目前的負債情況來看，2014年，其凈負債率為57%，增加了4個百分點。而萬達商業的總體融資成本(包括資本化利息)由2013年的97.98億元元增長至123.75億元，增長26.3%。不過，萬達商業長期負債佔比較高，1年以上到期負債佔比達79%，相對能夠保證公司良好的流動性。

　　事實上，很早之前，王健林就已經意識到這種“已售養租”模式不可能長久持續下去，特別是在整個房地産行業進入相對低迷週期後。鋻於此，去年年底，王健林用20多天時間就將萬達商業推上了香港資本市場，顯然有優化債務結構之目的。

　　“公司今年在境內和中期債券市場有發債的計劃，主要目的在於優化債務結構，降低平均融資成本，置換目前公司存在的相對較高利息的貸款。”劉朝暉向記者表示，公司有信心把2015年的平均融資成本降到7%以下。不過，公司在境外發債規模將比較小，主要用於境外項目投資。

　　而從運營成本方面來看，為了降低資金使用成本，提高收益率，萬達商業一方面加快物業開發的速度，另一方面則側重於逆週期拿地，在拿地成本更低的時機，轉向銷售更為順暢的區域拿地。

　　據記者了解，王健林的投資邏輯頗有”雨天出門”之意，尤其擅長在市場低谷期抄底拿地。截至2014年底，萬達商業地産旗下有約7594萬平方米的在建和待建物業，這些土地儲備將近半數都位於經濟最發達的華東地區，但其在購地成本上仍保持了較低的水準。2014年，公司新購置的土地儲備平均成本每平方米只有1187元，低於行業平均水準。

　　而在萬達商業2014年實現的1601.5億元的簽約銷售額中，來源於一、二線城市銷售額佔比達49.81%，三線城市佔比48.31%，境外佔比1.88%。此外，萬達商業稱，“未來集團將繼續執行審慎的購地策略，購地重點將從三線城市重新回歸一、二線城市”。同時，這些儲備項目未來將繼續加大萬達商業地産在投資物業上的比重，加之O2O戰略的推進，利潤仍有很大的釋放空間。

　　加快向

　　輕資産經營模式轉型

　　事實上，對於意在打造“國際萬達”的王健林來説，無論是萬達商業地産所倚重的“已售養租“的發展模式，還是不斷提升的負債率帶來的融資瓶頸問題，都無法將萬達推向一個新的發展平臺。鋻於此，在去年完成商業地産上市打開一條融資通道後，王健林啟動了由重資産運營向輕資産轉型的計劃。

　　按照王健林的要求，在接下來的5年內，萬達將構建起商業、文化旅遊、金融和電子商務四大業務板塊。加上萬達商業收購快錢，計劃投資200億元搭建O2O平臺等動作，多數業內人士認為，萬達正在加快輕資産化，爭取使其業務受房地産市場波動影響越來越小。

　　正如劉朝暉所示，萬達對中國房地産市場有清醒的認識，目前在做網際網路＋業務，搭建商業消費平臺是公司戰略發展的重要方向。曲德君也直言，希望通過輕重資産並舉的經營模式加快網際網路平臺的發展。

　　目前來看，萬達已經邁出了輕資産化的一步。今年1月14日，萬達對外宣佈已經與光大安石（北京）房地産投資顧問（中國光大控股附屬公司）、嘉實資本管理、四川信託及快錢支付四家公司，分別簽署了有關設立合作投資消費平臺的框架協議，4家投資機構擬出資240億元用於投資20座萬達廣場，萬達商業只負責建設和管理。

　　按照目前王健林設計出來的輕資産模式，是將萬達廣場的設計、建造、招商、運營、慧雲系統和電子商務都由萬達集團來做，同時還將使用萬達廣場的品牌，而投資則由別人出，萬達廣場的資産歸於投資方。這意味不但能改善公司債務結構，還能提升企業凈利率和凈資産收益率。

　　而關於輕資産化的下一步如何走，曲德君表示，2015年，萬達將在資産證券化、外部投資以及網際網路金融發面發力，致使公司未來不依賴物業銷售來獲得穩定現金流。同時，萬達商業財務總監劉曉彬也透露，將密切關注中國政府的Reits政策，一旦時機成熟會立即啟動相關計劃。