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首富王健林不滿偏見憤離H股

  • 發佈時間:2016-04-05 11:01:41  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:曹霽晨

  15個月前,大佬馬蔚華盧志強張大中胡葆森等30多位企業家到場給王健林撐場子。2014年12月23日這一天,萬達商業(03699.HK)香港上市,王健林來敲鐘,眉飛色舞。

  王健林或許也沒想到,這趟H股之旅會如此匆匆結束。頂著近三年港交所最大IPO桂冠登場,萬達商業卻沒有享受到“王者”禮遇,股價表現始終不盡如人意。總體看,萬達商業上市以來,其股價有半數時間在發行價以下運作。起初預判的3000億元市值高度,從未企及。

  “不行就換”,這是王健林被萬達上下,甚至外界所熟知的雷厲風行風格之一。

  3月30日晚間,萬達商業發出公告,收到了控股股東萬達集團的通知,後者正初步考慮就H股進行一項自願全面收購要約,要約價每H股48港元。按萬達商業已發行6.52億股H股計,推算要約涉及資金約313億港元。

  “港股估值邏輯與萬達模式之間的認知錯位,導致王健林萌生了退意。”在萬達商業公告內文未明確退市緣由,萬達集團官方無人出面回應之際,這是時代週報記者從外界開放性解讀中,獲取的最集中的一種分析。

  萬達商業內部人士則向時代週報記者吐槽,港股投資者沒有打開對萬達商業的想像空間,“他們對我們持有偏見。”

  接下來,首富要幹嘛?去A股!按照業內為萬達測算的數據,若A股市盈率能達到20倍,萬達商業的估值就有約5000億元,A股便會成為萬達商業迅速擴張的基石。

  這項去年9月就有構思的計劃,正在抓緊進行中。在接受記者採訪時,萬達集團相關人士以無許可權為由,拒絕了回復,去A股的時間表,尚不能得知。有消息稱,王思聰有望參與到萬達商業回A股計劃,他的辦公室已設立在萬達商管公司總部旁邊。

  2000億IPO大單將退市

  現在看來,劉朝暉和媒體定下的“來年之約”,已經可能無法實現了。

  劉朝暉,萬達集團副總裁兼財務總監,同時也是萬達商業董事。3月24日,他和萬達商業執行董事兼總裁齊界等一眾管理層現身香港,出席了萬達商業2015年度業績會。

  這是他們第三次集中面對媒體。2014年12月23日,萬達商業IPO成功,是香港資本市場三年來的最大單,當時其市值猜想高達3000億元。接下來的每年年中和年終業績會解讀,成為外界了解萬達商業的重要窗口。

  劉朝暉説,希望明年(2016年)業績會在同一個地方給大家驚喜。

  或許這僅僅是一句客套話。6天后(3月30日),重磅消息傳出,萬達商業要私有化了。身為萬達集團高層的劉朝暉,不太可能不知情。要知道,這份要約一旦落實,萬達商業就將被私有化,以及從港交所除牌。

  似乎是對退市公告的一種回應,3月31日,萬達商業以46.8港元的股價高開,最終收于45.95港元,漲幅達到18.43%。儘管如此,這個股價仍然低於當初48港元的發行價。其每股資産凈值折讓60%,而中國海外、華潤置地每股資産凈值折讓從未超過35%。

  記者從多位港股分析人士處了解到,港股對房地産認可的模式,每一樣都與萬達商業的現狀背道而馳。比如,港股認可這幾種模式,價值産生高度依靠運營而非依靠資産,如喜達屋;基本上不持有任何資産,依靠管理和運營輸出賺錢,如戴德梁行、仲量聯行;往往在開發階段獲取大部分的價值,卻不承擔大部分的風險,利用資管和無風險的金融杠桿賺錢,如鐵獅門,漢斯地産。

  現實中,萬達上下邁入輕資産轉型路徑,但這條路還很漫長。年報顯示,2015年,萬達商業的總收入中,物業銷售收入佔比82.5%,其中又有87.9%的貢獻來自於二、三線城市;凈負債率為61.05%,同比上升4.37%;整體毛利率為40.55%,同比下跌了約2.02%。其中,銷售物業、投資物業和酒店經營三個板塊的毛利率均出現下滑。

  依舊“重銷售”這一業務模式與大多數內房股無異,無法體現萬達在資産和資金運營方面的效率和安全性。此外,在內地房地産利潤率整體下滑情況下,港股沒法輕易扭轉對內房股的看低趨勢。

  香港上市之後,萬達商業的股價表現著實差強人意。總體看,萬達商業上市以來的15個月間,其股價有半數時間在發行價以下運作。

  上市當日,萬達商業就曾跌破發行價,隨後又徘徊不前。2015年4月初,萬達商業的股價開始上揚,並在6月30日觸及78港元的高點。但隨後又震蕩下行,自11月下旬以來至今年發出私有化公告當日,就再未高過發行價,並在今年2月29日達最低點31.1港元。

  截至今年4月1日收盤,萬達商業港股市值2075.79億元,從未企及3000億元市值高線。

  “萬達商業的價值在香港股市被嚴重低估,價格也長期在IPO價格之下徘徊。還是萬達的大股東和小股東,無論是從感情和理性上,恐怕都難以接受,”讓中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬也同樣難以想像的是,截至今天,萬達商業凈利潤170億元,每股收益高達6.62元,然而市盈率只有6倍左右。

  截至4月1日,萬達商業、恒大等港股上市房企的市盈率分別為5.8和4.34;近年來在A股上市的綠地控股招商蛇口,市盈率分別為23.89和24.43,相差4-6倍。

  “顯而易見,在內地家喻戶曉的萬達商業,在香港的公眾認識還是有欠缺的,”著名財經評論家水皮稱,“萬達商業是中國商業的旗艦,也是王健林的根本。被港股嚴重低估,繼續不死不活呆下去”,已經有損萬達商業的整體形象。

  暗潮涌動去A股

  當初,港交所盛情邀約向萬達商業拋出橄欖枝,萬達商業也對香港資本市場融資寄予厚望,但事到如今,這份姻緣走到了盡頭。

  房地産與金融資深評論人黃立衝告訴記者,萬達商業在港上市時間比較短,基本沒在香港發可轉債之類,退市比較簡單容易。

  從可操作性上看,萬達商業實現私有化的時機也較為成熟。不足300億元人民幣的要約成本,對萬達集團而言,不太會形成資金壓力。

  接下來,首富要幹嘛?去A股!兵貴神速,絕大多數的投資者想不到,萬達説幹就幹的速度就是這樣的。

  2015年9月,萬達商業曾向證監會提交A股上市申請,擬發行數量不超過3億股,預計籌集資金不超過120億元。11月13日,萬達商業發佈了A股招股説明書。

  對於回歸A股的原因,劉朝暉曾在去年8月的中期業績會上透露,第一,同時利用境內、境外兩個資本市場,有助於公司多方的融資渠道和經營發展;第二,業務重心在內地,且在內地有非常高的認知度,投資者也希望看到萬達商業在內地上市。

  據悉,萬達集團總股本高達45.27億股,但當年赴港IPO時只發行了6.52億股的港股,佔比只有14.4%。也就是説,在港股上市之時,萬達就為將來登陸A股“留了一手”。

  過去很多年裏,為登陸A股,萬達商業已經歷過漫長等待,卻一次次落空。

  萬達商業註冊于2002年,2007年通過向萬達集團收購27家地方公司,成為萬達旗下地産發展的唯一平臺。也是從這一年開始,王健林陸續向37名個人轉讓股權,並引入機構投資者。

  從2008年3月的第一輪融資開始,萬達商業一系列極為複雜的股權操作,並形成了11個機構投資人和113名自然人股東。這其中,既有萬達集團總裁丁本錫、副總裁李耀漢、尹海、寧奇峰等在內的肱股之臣;也有包括史玉柱、張大中、盧志強、孫喜雙、丁明山、何志平等與王健林交往深厚的富豪;還包括建銀國際、天津銀元嘉基金、華控産業投資基金、太盟基金、贛州壹泰基金在內的機構投資者。

  最早,王健林在2005年就和麥格理合作赴港發行REITS(房地産信託投資基金),失敗後,他從2007年開始回內地準備IPO,卻趕上了2008年及2010年兩次暫停期,無奈拖延至2014年。

  最後,王健林放棄了A股排隊,轉而把萬達商業推向香港H股。兜兜轉轉15個月H股之旅後,王健林要重回A股排隊,為萬達商業未來的資本帝國展開新的佈局。

  “關於回歸A股的議案,公司曾在2015年8月18日召開股東大會,內地股東全票通過,香港H股也有99%以上的通過。”萬達內部人士張凱(化名)對記者透露説。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,若未來登陸A股,對於萬達商業有三重利好:提升估值、優化融資、加快轉型。內地的低利率環境,以及房地産業可享受的各種政策利好,均可幫助萬達獲得更低的資金成本和更大的轉型空間。

  “儘管內地A股也在調整週期,但證監會主席換人帶來的新氣象,無疑給了王健林加速回歸的信心。”水皮稱,以內地對大地産龍頭的估值,萬達可望能擁有20倍的市盈率定價,估值可望接近5000億元。

  眾望所歸,固然是好,但萬達商業能否順利回歸,還具有很強的不確定性。目前排隊上市企業多達數百家,萬達商業會搭乘哪班車存在很大變數,可能少則幾個月,多則兩年以上,甚至更久。

  所有人,需要等待的耐心。

  “先頭部隊出成績的一年”

  在王健林2016年的圖譜中,萬達要向總資産7500億元發起衝擊,同比增長18%。他做了一個大膽的決定,主動下調2016年房地産銷售收入640億元至1000億元,萬達集團今年總收入目標也因此同比下調12%至2543億元。

  脫胎換骨的轉變正在進行。王健林説,“萬達不再把房地産作為主導産業,不再作為萬達收入和利潤增長的主要來源”。這部分恰恰是萬達過去所倚重的,支撐了萬達近十年的高增長,甚至在去年,萬達地産收入也佔到集團總收入一半以上。

  王健林顯然已意識到,以往不斷“複製”的萬達廣場模式已難以維繫萬達的高增長。去年,萬達旗下院線、旅遊等板塊同比增幅均在40%以上,唯有商業僅有4.4%的同比增幅,其中重資産為主的地産收入同比增長僅2.5%。

  在萬達商業業績會現場,齊界是這麼説的,之所以大幅度下調地産銷售指標,也是出於經濟復蘇乏力和三四線城市庫存壓力的考慮。

  “萬達商業的債務水準現在是維持在1800多億元左右,但是我們有7000多萬平方米的土地儲備,還有133座已經建好的萬達廣場,以及72座已經建好的萬達酒店,我們的資産規模是遠遠大於負債規模的。” 劉朝暉説,“在未來,我們不認為有任何償債的壓力,而且我們的債務基本上是長期的。”

  接下來,萬達商業在一線城市,二線重點城市如南京、武漢、合肥、成都等,會採取“輕重並舉”的戰略,仍然會開發帶有銷售物業的綜合體,仍然會拿地。但是,在三四線城市,萬達商業會重點發展投資物業—萬達廣場,用輕資産模式進行開發。

  如此, 2016年萬達商業的毛利率目標是大於35%,而租金收益要實現25%的增長目標。

  對於王健林來説,2016年,不僅是萬達商業,也是萬達集團“先頭部隊”出成績的一年。能否安全掉頭,找準未來的航向,成敗在此一舉。

  他為這艘航母10年、20年之後的路作準備,並開出了兩個藥方—其一,輕資産,萬達廣場還要建,但我不出錢了,未來房地産收入將持續縮減至集團總收入的1/3;其二,多元化,萬達優勢兵力將轉移到新型服務産業,金融與文化是他圈下的兩個重點。

  靈活的多樣的融資渠道,或是萬達商業私有化H股的基礎。王健林正在不斷追求融資渠道多元化,萬達金融旗下的快錢、百年人壽等都擁有融資能力。

  3月22日,王健林會見了嘉實基金總經理趙學軍。嘉實基金是國內REITs試點企業,趙學軍曾親自操刀REITs産品,主張通過PE跨界房地産。

  王健林在産業鏈上的野心,無法掩藏。他要求萬達做到八個全球最大,涵蓋不動産、電影、體育、兒童娛樂、院線、酒店、旅遊和商業OTO平臺。

  2月16日,猴年春節後的首個萬達工作日,所有高管站著開了個10分鐘的激勵小會。

  “全球股市動蕩,萬達今年工作將有更大不確定性,”王健林説,“要完成今年目標,集團上下需要付出更大努力才行。”

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