20年前，白手起家的祝義財進入國內尚屬空白的低溫肉製品行業，通過大量收購倒閉國企，巧施“財技”，利用政府的補貼政策和資本市場杠桿迅速實現擴張。2005年，他成功推動雨潤食品(01068.HK)在香港上市。他還利用股改機會在二級市場舉牌南京中央商場(600280.SH)，並於2009年成功入主，一舉將雨潤集團發展成為集食品、地産、商貿、旅遊、金融和建築于一體的龐大帝國，集團銷售收入突破千億，被評為2014年中國民營企業500強第5位。

　　但2015年3月，祝義財突然被檢察機關執行指定居所監視居住的強制措施，各大銀行和非銀機構紛紛收緊對其融資貸款，造成雨潤的資金鏈幾欲斷裂，融創中國跟進收購雨潤食品未能成行。目前，祝義財還沒有安全著陸，龐大的雨潤帝國依然處在風雨飄搖之中。

　　“財技”：收購有大面積廉價土地的破産國有企業

　　雨潤地産的發展始於祝義財低價或者低代價大量收購倒閉的國有企業。在他所收購的50多家破産或者瀕臨破産的國有屠宰廠和食品廠裏，一般都擁有大面積和低廉的國有土地，除了這些物業廠房和土地使用權抵押給銀行貸款被充作運營資金外，祝義財還通過城市改造等各種辦法將這些工業用地轉為商業用地開發，通過這一開端將地産業務發展起來。

　　2002年5月，祝義財註冊成立了江蘇地華房地産發展有限公司(下稱“江蘇地華”)；2002年10月，他與南京建鄴區政府簽訂了以2300萬元收購南京河西地産綜合開發公司的協議，開創了江蘇民營企業收購國有房地産公司的先例。從此，雨潤集團正式進軍房地産業務，開啟了多元化發展的階段。

　　2005年，祝義財開始著手並購南京中央商場後，雖然未形成對管理層的直接控制，但是他施加了相當大的影響，使得江蘇地華和南京中央商場形成了地産開發領域錯位競爭的態勢，江蘇地華以住宅開發為主，南京中央商場則以“百貨零售加商業地産開發”為主，由此雨潤地産開啟了“一體兩翼”的房地産開發格局。

　　最近幾年，在整體經濟下行的大背景下，雨潤帝國的食品主業低迷，商貿服務業又受到網商的嚴重衝擊，國內地産企業也不景氣，但祝義財為了實現旗下第3家企業上市，推動雨潤地産快速擴張，不斷攻城略地，短短數年間佈局了60多個城市，資金需求量極大，一個項目動輒十幾億、幾十億地投入，成了吞噬資金的黑洞，大部分地産項目要麼進展緩慢，要麼停工，集團的資金鏈捉襟見肘，並波及旗下兩家上市公司致使負債風險到達危險邊緣。

　　60余城跑馬圈地，資金調配常常“拆東墻補西墻”

　　2009年起，祝義材正式入主南京中央商場後，雨潤開始加大力度發展，彼時，國內的萬達城市綜合體一馬當先，正如火如荼地在全國跑馬佈局，雨潤地産也以南京中央商場為開發主體，先後在南京、瀋陽、哈爾濱、青島、淮安、徐州、蘇州、常州、宿遷、泗陽、大冶、銅陵等地開發建設了20多個商業綜合體項目。

　　雨潤地産發展主要沿襲集團的“三三三”發展戰略推進，即在30個省會城市建設雨潤農副産品全球採購中心，在300個地級市建雨潤農副産品物流配送中心，在3000個縣域建設雨潤農副産品種養基地。

　　一位熟悉情況的縣級領導告訴《中國經濟週刊》記者，依託于雨潤食品主業來發展地産是其一大特色，在目前的官員考核背景下，雨潤食品落戶地方建種養基地、屠宰廠等工農業項目，是地方領導的一大政績，於是，雨潤集團便利用某些地方政府領導的這一心理，要求給予工農業項目配套一些地塊開發，通過在市縣核心區域拿地開發，賺取地産暴利，來彌補工農業項目利潤的不足。雨潤食品的工農業項目投資在哪，它的地産項目就發展到哪，因此，其地産項目大多佈局在不太發達的三四線城市。

　　2014年，雨潤地産相關負責人即稱，雨潤已建成的商業綜合體有4個，在建的有20多個，到2015年擬建的城市綜合體也即雨潤國際廣場要達到50多家，擴張速度超過萬達。

　　據悉，雨潤地産所投資的項目大部分屬於“巨無霸”類型，最少投資也在10個億左右，最多的投資達到上百億，即使按照雨潤地産一個項目10個億投資的較低規模計算，雨潤地産迅速擴張的60余個項目的總投入也在600個億，也即短短五六年的時間，雨潤跑馬圈地的投資總額或已達600億左右，雨潤地産成了名副其實的吸金黑洞。

　　雨潤地産的一位前員工告訴《中國經濟週刊》記者，雨潤地産的資金調配是集團一級統一進行，由於擴張太快，集團的資金週轉非常困難，常常是“拆東墻補西墻”，目前旗下的大部分未完成項目均以“在建工程”為由拖著，大多處於停工或者半停工狀態，非常艱難。

　　祝義財于2004年11月起通過江蘇地華實業集團有限公司多次 舉牌逐步獲得了中央商場控制權，其後個人也多次增持

　　地産項目累及實體企業發展

　　記者從雨潤食品在港上市的招股説明書上看到：2002年、2003年及2004年12月31日及2005年3月31日，應收關聯公司款項分別為人民幣5850萬元、人民幣3.55 億元、人民幣12.57 億元及人民幣18.46億元，此等應收關聯公司款項為無抵押及免息。應收關聯公司款項大幅上升，由於大部分資金是由前身實體向祝先生及其家族所擁有除冷鮮肉及冷凍及深加工肉類業務以外的業務墊支，有關業務于2004年大幅擴充。

　　從這段文字可以看出，雨潤食品壯大後具備強大的現金生成能力，祝義財將大量資金以往來款的形式轉給雨潤係內的其他業務如房地産業務輸血使用，特別是2004年應收關聯公司款項由2003年的3.55億急劇上升到12.57億。

　　由此可以看出，雨潤地産的發展一開始就受益於雨潤食品的強大現金流。祝義財崛起為中國食品業老大，使其掌握了大量現金，而資金的增值逐利需求又驅使他投入房地産業，一方面優化雨潤集團的資産配置，另一方面也提高了資本的運用效率和收益。

　　南京大學商學院一位不願具名的專家對《中國經濟週刊》記者表示，在雨潤集團房地産業務發展初期，這種實體企業資金的有效盤活和使用可以提高資金利用效率，但佔用上市公司資金的行為是不恰當的。當雨潤地産高速擴張起來，資金量需求量極其巨大，在銀行貸款及各方面融資需求難以滿足的情況下，通過旗下上市公司融資也就成了一種依賴和慣性。

　　這種情況下，一直在為雨潤地産輸血的食品主業遭到拖累，面臨營運危機。根據雨潤食品的歷年財報，從雨潤食品上市至今的10份年報中，累計獲政府補貼超40億港元，佔10年總利潤的46.38%，如果沒有政府補貼，雨潤食品早已虧損纍纍。其主要競爭者雙匯發展，每年獲得的政府補助不到雨潤食品的1/20。

　　雨潤食品財報顯示，2012年至2014年，其營業額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元；凈利潤分別為-6.05億港元、4359萬港元、5677萬港元。而2012年之前的3年，雨潤食品凈利潤都在17億港元以上。

　　中債資信評估有限公司的分析師認為，雨潤食品萎靡不振與食品行業不景氣乃至整個經濟下行的大環境密切相關，但最根本原因還是受關聯交易影響，現金流弱化嚴重，短期償債壓力巨大。雨潤食品內部的資金管理中心，兼具內部銀行功能，關聯往來交易較多，不僅與旗下子公司關聯交易，而且還與實控人其他産業關聯交易，受此影響現金流呈現較大凈流出狀態，造成雨潤食品雖然産能行業第一，但産量持續下降，低於産量持續上漲的雙匯發展，産能利用率在業內處於較低水準，表現落後於同行。

　　其弟祝義亮代理職能

　　據上市公司財報等公開資料顯示，南京中央商場也因密集開工雨潤廣場等城市綜合體項目而面臨資金鏈緊張的局面，今年以來，其高管團隊已有數人離職。該公司負債高達80多億，並因旗下子公司開發綜合體項目提供擔保，其對外擔保額度已逼近其凈資産。大股東祝義財和江蘇地華實業集團有限公司已將其持有的6.42億無限售流通股進行質押貸款，質押比例高達98.55%，以輸血給雨潤地産緩解資金緊繃局面。但屋漏偏逢連陰雨，2015年9月1日，祝義財因與華潤信託借款合同糾紛，被凍結4.77億股中央商場股票，市值高達62.45億元。

　　2015年12月27日，雨潤集團一內部人士告訴記者，公司老闆祝義財出事後，所有的銀行和非銀信貸機構不約而同地收縮貸款，只收不貸，使得集團資金鏈幾近斷裂。但雨潤集團體量巨大，影響面廣，是南京市有望進入世界500強的兩家企業之一，因此，政府相關部門召開多次金融機構溝通協調會，希望各家銀行能夠顧全大局，鼎力支援雨潤集團渡過難關。

　　“目前，雨潤集團最艱難的時光挺過來了，集團上下正勠力同心、攜手支撐危局。”2015年12月28日，雨潤集團內部人士告訴《中國經濟週刊》記者，“祝義財缺位後的職能由其弟弟祝義亮代理，這已經簽署了法律授權書。今年9月份，融創中國意欲收購雨潤食品的當口，紀檢部門人員陪同祝義財回到公司一趟，處理一些棘手問題，當時他看起來明顯憔悴很多。”