易居企業控股(02048.HK)7月20日正式在香港聯交所掛牌上市,首日開盤即以14.38港元的發行價平開後“秒破發”,盤中最大跌幅近4%。
截至上市首日收盤,易居企業控股報收14.18港元,跌1.39%,成交額為8.46億港元,市值為208.08億港元。
公告顯示,易居企業控股本次全球發售股份共3.23億股,由於香港發行未獲得足額認購,因此公司港股定價為每股14.38港元,位於招股價區間14.38-17.68港元的最低值,所得款凈額44.34億港元。
此次所募集資金,有28%用於升級房地産數據系統,26.2%用於擴張一手房代理服務,23.3%用於擴張房地産經紀網路服務,7.3%用於員工培訓,3.4%用於品牌推廣,1.8%用於建立綜合服務管理平臺以及10%用於補充營運資金。
此次赴港融資,阿里巴巴集團、央企華僑城、恒基集團、新加坡城市發展集團(CDL)4家企業擔任了基石投資者,共斥資19.85億港元認購了易居企業控股1.38億股,佔股本的9.41%。聯席保薦人分別為中金公司及瑞信。
在香港上市前,易居中國董事局主席、易居企業集團董事長周忻曾三次赴美敲鐘,分別是2007年易居中國紐交所上市、2009年中國房産資訊集團納斯達克上市,及2014年分拆樂居控股紐交所上市。
2012年5月,中國房産資訊集團從納斯達克退市。2015年6月,易居中國宣佈開啟私有化戰略,並於2016年8月12日正式從紐交所退市。
從紐交所退市以後,易居中國經歷多番重組,2018年4月,易居企業控股向港交所遞交了首版IPO招股書,再次尋求上市。
周忻認為,易居中國在美國資本市場的估值被嚴重低估。此外,易居企業方面還稱,私有化可以令易居中國當時的管理層可更靈活地制定長期策略及重組不同業務單元,以提高估值、相關業務的長期表現以及盈利能力,並實施各自的資本市場策略而無需承受來自公開市場受短期表現驅動的壓力。
易居企業執行董事程立瀾曾解釋,易居中國退市,主要是讓易居中國下面的各個業務版塊,尋求適合資本市場的計劃和戰略。如今交易服務板塊易居企業控股率先達成願望,但是上市首日就出現了破發。
美股三進兩退 再謀港股
據《界面新聞》報道,易居曾在美國三次上市,分別是2007年易居中國在紐交所上市、2009年中國房産資訊集團在納斯達克上市,以及2014年分拆樂居控股在紐交所上市。其中,中國房産資訊集團和易居中國分別於2011年和2016年完成私有化退市。
2007年8月8日,易居中國登陸紐交所,成為內地第一家赴美上市的房地産經紀概念股。但由於國內外資本市場對企業的估值差異,易居中國在紐交所的估值一直不高。
按照其最終私有化的每股收購價計算,當時易居中國的市值約為9.87億美元(約合人民幣65億元)。一個可供對比的樣本是,另一家在A股上市的房地産綜合服務商世聯行,彼時市值已突破150億元。
此後隨著《關於2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》的發佈,當時國內企業通過股市融資的門檻降低、上市審批步伐加快,中概股也涌現出私有化回A的高潮。
2015年6月,易居中國宣佈開啟私有化戰略,並開始了一系列的內部公司重組。2016年4月15日,通過簽訂合併協議,母公司易居控股以每股普通股6.85美元的現金收購易居中國,易居中國與易居控股旗下附屬公司合併,並作為存續公司及易居控股的全資附屬公司。易居中國于2016年8月12日正式從紐交所退市。
易居中國也在本次的招股説明書中表示,當時易居中國的私有化是考慮到集團估值在美國被低估。經歷了美股三進兩退後,易居企業控股還是回到了港股,期望在資本市場有更好的表現。
不過公司此次香港公開發售遇冷,認購總數僅佔總發售股份的約0.73倍。最終香港公開發售最終數目為2366.25萬股,佔比7.3%,國際發售獲適度超額認購,最終數目為2.99億股,佔比92.7%。該次配售招股價區間為14.38-17.68港元,最終定價14.38港元。
股東陣容豪華 業績依賴房企
據《經濟觀察報》報道,易居企業集團董事長周忻擁有易居企業集團25.622%股份,為企業單一最大股東和控股股東,其餘股份由26家股東持有。
26家股東中,恒大、碧桂園和萬科三家房企巨頭分別持股15%,且恒大集團董事局副主席夏海鈞、碧桂園集團總裁莫斌和萬科總裁祝九勝均擔任易居企業的非執行董事。
此外,雅居樂、融創分別持股1.75%;旭輝、陽光城、復星、建業地産分別持股1.31%;融信、寶龍、正榮分別持股0.87%;泰禾持股0.655%;景瑞、俊發、新力、中駿分別持股0.44%;禹洲地産和中南建設分別持股0.25%。
值得一提的是,這26家股東並非全部為房企,有相當一部分是百強房企掌門人或公司高層作為獨立第三方以個人名義投資,包括星河灣董事局主席黃文仔持股2.18%,夏海鈞持股2%,富力董事會主席李思廉持股1.75%,福晟國際執行董事鄭國洪持股0.44%,祥生朱國玲持股0.44%,三盛控股非執行董事肖眾持股0.44%,龍光地産董事會主席紀海鵬持股0.25%。
易居企業的絕大部分收入來自於房企。過去三年,易居企業與Top100中的25家房企均有業務往來,過去三年中自該25家房企産生的收入分別為8.96億元、14.8億元、21.19億元,分別佔總收入的33%、37%、45.7%。此外,易居企業已與46家房企訂立戰略合作協議,年期介於1至6年。
過去三年,易居企業于恒大産生的收入分別佔總收入的22.3%、26.9%、35.1%,自五大客戶産生的收入分別佔總收入的31.7%、36.6%和44.1%。
這意味著,易居企業的業績很大程度上依賴於這些房企客戶,一旦主要合作房企停止和易居合作或自身現金流出現問題,那麼易居企業的業務也可能受到負面影響。
阿裏成基石投資者
據《全天候科技》報道,7月6日,易居企業在香港開啟路演時,宣佈阿里巴巴集團、央企華僑城、恒基集團、新加坡城市發展集團(CDL)4家企業成為基石投資者。
上述4家企業的認購金額分別為5000萬美元、1.56億美元、3800萬美元及3000萬美元,合計2.74億美元(約合19.85億港元)。
近年來,阿裏頻頻在房地産領域投資佈局,此番認購也被認為順理成章。據接近易居人士分析:“阿裏入股易居企業,多少是看重易居的網際網路概念。”
作為房地産服務商,易居早年就提出網際網路轉型。2011年4月23日,易居與SOHO中國一起在網上進行了第一次房産拍賣,被認為是國內房地産電商的雛形,開啟了房地産O2O的大門。2014年7月,易居還宣佈成立國內首家網際網路房地産金融服務平臺“房金所”。
公開資料顯示,騰訊也曾參與投資過易居旗下的樂居控股。2014年3月,騰訊以1.8億美元從易居手中購買了全面攤薄後15%的樂居股份,樂居IPO後增資2000萬美元,持股比例達到16%。
一手房代理是最重要收入來源
據《華爾街見聞》報道,易居企業控股主要有三大業務體系:一手房代理服務、房地産數據及諮詢服務、二手房經紀平臺。
三大業務中,易居的主要收入是來源於一手房代理服務,2015至2017年分別佔總收入的86%、89.3%、84.7%。易居一手房代理業務主要受一週住宅實況推動,近年來總建築面積及平均成交價的增長直接促進了房地産代理服務提供商的收入增長。也是這幾年易居業績增長的主要原因。
目前二手房服務平臺業務仍處於虧損階段,易居CEO丁祖昱稱2016年啟動該平臺,首三年均處於投入期,但2018年以來分銷渠道開始有收入産生,今年虧損會繼續縮窄,2019年有望實現扭虧為盈。
此次所募集的款項,有28%用於升級房地産數據系統,26.2%用於擴張一手房代理服務,23.3%用於擴張房地産經紀網路服務,7.3%用於員工培訓,3.4%用於品牌推廣,1.8%用於建立綜合服務管理平臺以及10%用於補充營運資金。
公司稱,上市所募集資金主要將用於大數據、一手房代理和二手房三大業務進一步發展。進一步擴張現有大數據系統所覆蓋的行業部門及分佈,進一步開放及升級房地産大數據系統,以擴張諮詢服務範圍,包括租賃辦公樓、購置軟硬體、招聘及購買第三方數據等。
招股書數據顯示,易居企業集團2015年至2017年的收入分別為27.16億元、39.96億元、46.33億元,凈利潤分別為2.95億元、4.08億元和2.75億元。
將主攻二手房仲介業務 信貸風險集中
據《21世紀經濟報道》報道,7月19日易居媒體答謝晚宴上,易居董事長兼總裁周忻表示,“未來房地産市場處於動蕩和變革過程中”,特別是在市場波動的情況下,更應該給行業正能量。在中國房地産迎來轉折的關鍵時刻,易居準備再出發,下一階段的重點服務對象,換成了中小二手房仲介門店。
周忻回憶2007年奔赴美國紐交所上市時,定位要做中國房地産行業最好的服務生,而接下來,易居要做中小二手房門店的服務生。
談及為二手房仲介提供服務的信心所在,易居CEO丁祖昱表示,首先,易居最大的價值不是資産,而是團隊。其次,他認為,目前中國房地産開發投資仍然可以保持13萬億-15萬億的市場規模。去年房企不斷修正公司價值,今年則是做服務類企業的機會年,此前幾家大房企的物業管理公司集中上市,資本市場給的PE水準多數能到10以上,普遍高於房地産企業,這表明行業服務價值正在逐漸體現。
2016年,鏈家地産研究院就曾發佈二手房交易已有5萬億規模,中國進入存量房市場時代。基於對二手市場的認知,易居在2016年啟動二手房交易板塊,這次借上市徹底進入了二手房市場,“接下來要做的一件很難的事情就是如何做好他們的服務,也是這次上市新的起點。”周忻説。
此前丁祖昱曾透露,易居二手房板塊開始有收入,預計2018年虧損額將減少,希望在2019年實現扭虧為盈。
值得一提的是,在招股書中,易居坦言,公司存在信貸風險集中情況,主要由於2015年、2016年及2017年12月31日,應收賬款、應收票據及貿易性質的應收關聯方[易居(中國)控股共同控制下的關聯方除外]款項總額中,分別有30.57%、34.93%以及49.00%來自最大客戶,且分別有36.37%、40.89%以及55.34%來自前五大客戶。
(責任編輯:段思琦)