隨著近期多個項目入市成交，使通州樓市再度站到市場聚光燈下，讓過去幾個月略顯沉寂的通州樓市活躍起來。不過，業內人士表示，通州利好很明確，但因為通州限購升級，採取了嚴格的限購政策，抑制住了房價上漲幅度，目前通州住宅已經很難再出現今年上半年炒作現象。

　　多個通州項目入市

　　繼珠江國際城、珠江拉維小鎮、珠江東都國際及珠江四季悅城之後，時隔兩年，珠江地産再傳即將在通州推出新品的消息。

　　珠江地産相關負責人表示，珠江地産確實有新品上市，但並非新項目，而是位於馬駒橋的珠江四季悅城的三期産品——珠江悅景園。據介紹，珠江悅景園是珠江四季悅城的三期産品，是該項目年末推出的全新升級産品。

　　11月28日，珠江四季悅城全新升級新品——珠江悅景園樣板間迎來首次對外開放，推出了兩組全功能産品：65平米三居戶型和90平米五居戶型，空間使用率達到了1.7倍。項目負責人表示，項目已經是現房銷售，預計12月月底入市，“樣板間開放當日一共來了200組客戶，總計400余人，來訪人數還是超出我們預期。反映購房者對於産品和通州區域未來發展的認可。”

　　即將入市珠江悅景園只是近期通州即將入市的項目之一，朝北8080項目在近期熱銷的情況下，加推了100套優質房源。通州區怡樂中路與怡樂中街交叉口京貿國際公館項目預計12月將加推一棟高層，戶型為108平米三居。

　　位於八通線臨河裏站北側的華業東方玫瑰預計2015年年底加推商住産品，即玫瑰SOHO，預計均價為26000元/平米。

　　11月8日，限購令後首個拿到預售證的運河核心區項目——保利大都匯一經開盤，便獲得了熱銷，當天的認購金額達到了12億元。中原地産數據顯示，截至目前，通州全月商住成交突破1000套，成交均價也達到了每平米29198元的高點。亞豪機構統計顯示，11月成交排名前十項目當中，華業·新北京中心、保利大都匯兩個通州區的商住項目更是分別以351套與316套的成交高居前兩位。

　　難現炒作現象

　　通州項目再度密集入市，也讓過去幾個月略顯沉寂的通州樓市活躍起來。

　　7月，富力運河十號成為運河區首個拿到預售證的項目，3.9萬-4.1萬元的均價將通州商住項目抬升到一個新高度。然而，此後其他項目就一直處在“預售證沒下來”的狀態。

　　通州定位北京市行政副中心後，核心區項目開始出現價格走高、週邊項目捂盤惜售的現象。為打擊哄抬房價現象，8月中旬，北京市住建委發佈重磅消息——通州購房限購政策升級，將優先解決通州本區域居民住房問題。規定明確，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭，將暫停向其出售通州區商品住房。

　　通州限購令出臺，給燒得發燙的通州澆了一瓢冷水，通州區的交易量比限購前明顯回落，回落到副中心建設消息傳出之前、市場比較平穩正常運作時的水準。

　　據亞豪機構統計數據顯示，10月上半月，通州區商品住宅（不含保障房與自住房）僅實現成交238套，佔到全市總成交量的15%，這一比重也基本與9月持平。而在今年6月份，通州區以1967套的成交量佔全部成交的比重高達25%，接下來的兩個月該區域成交更是屢創新高，佔全部成交比重維持在22%左右。但是進入9月之後該區域成交大幅下滑，10月亦維持這一趨勢，由此，通州區樓市成交下行趨勢已成定局。

　　“儘管目前通州項目入市在增加，但是，在通州限購政策之下，通州房地産還是保持一個平穩的態勢，特別是商品住宅，客戶來訪量和成交量沒有出現明顯反彈，目前通州住宅已經很難再出現今年上半年炒作現象。”通州某項目負責人表示，通州利好很明確，但因為通州限購升級，採取了嚴格的限購政策，抑制住了房價上漲幅度。

　　樓市産品多元

　　剛剛閉幕的市委十一屆八次全會進一步明確了要“集中力量建設通州行政副中心”，並對“十三五”期間通州要率先開展的重點工作進行了部署，明確表示2017年市屬行政事業單位整體或部分遷入通州。

　　通州區域住宅限購政策備受關注，關於這一政策近期是否會取消的問題，通州區有關負責人表示：“沒有收到取消限購的通知，目前應該不會取消。”

　　事實上，經歷上半年通州樓市部分項目借副中心炒作，到限購令出臺之後的迅速降溫，通州樓市也在反思房地産與城市建設的關係。“房地産行業應該在通州發展新時期促進通州城市發展，産業佈局起到促進作用，而不應該炒作房價。”通州某項目負責人表示。

　　作為北京唯一的城市副中心，通州運河核心區被規劃為高端商務區，意在承接北京中央商務區的外溢需求，打造通州自己的中央商務區。在住宅産品之外，通州樓市産品更加多元，也更具差異化，目前，運河核心區聚集了保利大都匯、華業新北京中心、富華長安運河、綠地中央廣場以及富力、復地等項目。雲集在區域的品牌房企也形成了差異化的定位。比如保利大都匯主要依託集團文化藝術産業優勢，打造商務藝術綜合體；綠地憑藉多年商辦經驗，打造智慧辦公寫字樓；華業新北京中心以小戶型公寓為主；富華則主打企業獨棟産品。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為：運河核心區的定位是以發展高端商務為核心，疏解中心城區的商務功能、提升消費功能、補充國際功能、集聚文化功能的重要載體。為了引進大型企業進駐，自2010年以來，運河核心區共出讓了41宗多功能用地，規劃建面366萬平方米。但一個片區需要更複合化的功能才能充分滿足區域發展的需要，運河核心區也是如此。

　　處於補短板階段

　　作為北京疏解戰略下的重要一步棋，行政副中心的建設規劃牽動多方神經。通州毫無疑問已經變身潛力股，但是，就目前而言，通州還需不少短板要補。

　　北京市社會科學院副院長趙弘表示，通州定位為行政副中心之後，將迎來大量的交通出行需求，尤其是連接中心城與通州的出行需求。現有的道路負荷比較重，京通快速、朝陽北路、朝陽路甚至京哈高速早晚高峰時段經常擁堵。因此，可以探索新修快速路，或者對現有道路進行提級改造，以滿足激增的出行需求。

　　與順義、朝陽等區域相比，産業不足是通州短板之一，一位業內人士表示，通州一直存在引入人口資源過多而産業發展不足的矛盾，導致該地區出現了潮汐式交通壓力。

　　通州的産業短板也從通州商辦産品反映出來，第一太平戴維斯此前發佈數據顯示，目前通州區域內的優質寫字樓項目租金在每平方米每月100～120元，售價水準是在每平方米2萬到3萬之間。目前所有乙級以上的寫字樓，加起來約有30萬平方米，根據統計，存量僅佔全市甲級寫字樓總存量的三十分之一的水準，所以通州目前的商務氛圍處於起步的階段。

　　業內專家認為，在目前的商用物業市場來看，通州現在是一個比較滯後的水準，主要反映在兩個方面，從寫字樓市場看，絕大多數項目為散售項目，是以小業主即個人投資者持有為主，所以這個在一定程度上影響了租賃的品質和租賃水準。除此之外，雖然區域居住人口龐大，但商業項目定位較為低端，這在去年萬達廣場及京通羅斯福開業後才有所改善。

　　郭毅表示，通州除了高端辦公商務之外，也需要一定體量的商業、公寓等業態作為區域的輔助功能，從而實現區域內部各項城市功能有機地運轉，避免再次出現空城、睡城的現象。因此運河核心區的商住公寓配備了天然氣，實則是建立在區域發展的角度上，為了更好地服務於企業辦公、高端人才而提供的基礎設施之一。

　　郭毅預計，通州定位為行政副中心之後，發展藍圖正在一步步落到實處，這將為區域樓市持續輸入價值，從而支撐房價上漲。但是，通州住宅價格受到加強版限購令的制約，短期內房價上漲乏力。

　　京華時報記者邢飛