□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　春節前後一般是樓市淡季，但今年春節前後的樓市卻從往年的“倒春寒”轉變到了“高溫天”。重點城市普遍暴漲，甚至出現搶房、業主幾次漲價、交易中心排長隊過戶等恐慌性購房現象。問題是，2015年下半年以來，國家在樓市政策上一直堅持因城施策、分類調控，北上廣深被排除在“去庫存”利好政策外，房價緣何暴漲呢？

　　目前，業內有一股很有分量的聲音，認為重點城市的宏觀經濟基本面支援樓市火爆，例如資源的吸附能力很強，人口凈流入是長期態勢；土地供給緊縮，中心區無地可供，地王此起彼伏，供求矛盾長期存在並相互推動；産業轉型，收入水準較高；高凈值人群、高收入居民集中，投資需求強烈。總而言之，這類觀點認為，重點城市的樓市是比較健康的、有基本面支撐。

　　筆者認為，固然有基本面因素的作用，但這些因素過去也存在，其他城市也存在，難以解釋近期重點城市房價暴漲。筆者認為，包括一線城市在內的重點城市房價暴漲，首要原因就是利率水準和購房成本降至新低，杠桿水準提至新高所推動。由於外來人口凈流入，重點城市需求空間很大。截至2014年底，北上廣深適齡購房人群（25-44歲）佔常住人口的比重在30%-50%之間，近年來年均流入人口在20-30萬人左右，加上支付能力不足積累的需求，以及學位房、“以小換大”等換房需求，在上述優惠政策激勵下，購房門檻降低，這些人群加快入市，推動房價上漲。

　　此外，經濟景氣度下行，希望樓市穩定以托住經濟。今年以來“去庫存”利好此起彼伏，特別是春節前後，提杠桿、降成本政策頻出，市場預期明顯好轉。同時，股市經歷了從“大牛市”到“震蕩下行”的轉變，與樓市“蹺蹺板”效應再次顯現，理財産品收益率大幅下行，創業創新告一段落。於是，市場上出現了所謂的“資産配置荒”，重點城市樓市成了保值增值的“安全墊”。招商銀行和貝恩資本發佈的《2015中國私人財富報告》，廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個省市的高凈值人群數排名全國前5位，近期房價上漲也集中在這些區域。

　　筆者認為，不管是需求在政策激勵下跑步進入樓市，還是高收入人群投資樓市，這些本身都沒有問題。關鍵是，房價上漲預期強烈的情況下，各類投機需求、短期炒作入市，這或許是近期深圳和上海等重點城市房價暴漲的重要原因。由於低成本、高杠桿，個人融資很便利，房價上漲能輕鬆覆蓋成本，投機需求、短期炒作難以避免。據深圳鏈家的數據，2015年底以來，深圳二手住房市場投資客（明確買房非自住）佔比從2015年三季度的20%上升到30%，是2011年的3倍。

　　同時，近年來網際網路金融創新轟轟烈烈，近期發生的上海鏈家事件暴露出樓市場外融資的問題。在標的理想、房價上漲預期、融資便利的激勵下，以“首付貸”為代表的網際網路金融産品在P2P平臺上非常受歡迎。事實上，2014年以來，平安好房、搜房網、世聯行和其他P2P平臺也推出類似的金融産品。因此，不具有首付能力的購房者也進入了市場，特別是一些獲取短期收益的客戶。這樣，房貸對於杠桿的限制，比如首套房貸首付3成、第二套房貸首付7成，或許就被突破。實際杠桿水準的抬升，會極大地刺激短期內的需求和對房價的承受能力。

　　另外，商業銀行一直將房貸作為優質資産看待，在經濟景氣度下行背景下更是如此。融360數據顯示，截至今年2月23日，35個重點城市首套房貸利率全部跌破5%，降至歷史新低，北上廣深四個一線城市被各大銀行視為房貸必爭之地，相應給予的優惠也最多，首套房貸利率低至8.2折。而且，近年來一些中小銀行紛紛發放消費貸款、信用貸款等，這些貸款很多也流向了樓市。

　　防止房價大起大落，一直是政府在樓市管理上的基本思路。從今年1月國家統計局公佈的房價指數看，深圳、上海、北京等地房價出現大漲，而且其中摻雜了投機炒作，這對穩定金融秩序、避免資金“脫實入虛”非常不利，也起不到“穩投資”、“去庫存”的效果。因此，政策適當干預是必要的，近期上海和南京已經發佈了相關政策。比如上海禁止仲介參與炒作、故意製造緊張氣氛，南京打擊捂盤惜售，而深圳樓市調控政策經媒體口口相傳，似乎也要呼之欲出。筆者認為，當前重點城市樓市情緒亢奮，杠桿較高，投機炒作明顯，政策抑制是必要的。

　　但同時，全國正在“去庫存”，樓市之於經濟“穩增長”、新型城鎮化“促轉型”具有雙重作用，重點城市樓市“領頭羊”意義也很重要，故不會實施嚴厲的打擊政策。相反，政策會有針對地抑制投機炒作、非正常加杠桿等破壞市場秩序的行為，讓房價回歸基本面驅動。因此，筆者認為，各地調控政策出臺以後，未來重點城市的樓市會有一段時間的平靜。近日，央行超預期降準，意在釋放低成本資金配合“去庫存”。由此，未來政策利好、利率和成本繼續“雙降”趨勢很明顯，甚至會出現負利率的預期，重點城市房地産資産屬性越來越明顯，未來房價依舊會處於上漲通道。