□上海易居房地産研究院副院長 楊紅旭

　　近段時間京滬等地頻現高價地，這在全國土地市場相當低迷的情形之下，顯得尤為醒目。開發商爭搶高價地，不少人擔心地價這麼高，未來會出現開發商虧損、甚至退地的事情嗎？

　　且看北京地王擂臺賽。今年8月底至9月上旬的十幾天時間裏，保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，以187億元搶得4塊宅地。朝陽區的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊，樓面價突破5萬元大關，未來房價須超7萬元甚至8萬元，才能賺到錢。“麵粉貴過麵包”的現象再次出現。

　　如何看待這一現象？這涉及到當前我國房地産市場嚴重分化，以及局部性扭曲。所謂嚴重分化，主要指代區域市場和開發商。北京土地市場火爆，但絕大部分三、四線城市偏冷。今年以來，全國房地産開發企業土地購置面積同比下降32%左右，這是近六年來的最大跌幅，可見地市之冷。其背後的含義是，大部分城市房産市場低迷，開發商不願購地。

　　開發商也呈分化態勢。總體來看，大型開發商仍有意願購地，要想持續發展，就得購地，否則巧媳難為無米之炊。而廣大中小型房企，尤其是長期在中小城市摸爬滾打的中小房企，由於市場持續幾年低迷、庫存量大、資金緊張、經營困難，多數都沒購地意願。

　　而大房企陣營當中，其實也出現分化，央企（少數地方國企）和少數民企購地依然積極，其他則偏保守。從今年前8個月購地金額排名來看，華潤購地金額最大，其次是恒大、綠地、旭輝、萬科、龍湖、金地、保利等，而世茂、雅居樂、招商、富力等購地量很少。從購地金額與賣房銷售金額的比值來看，購地較積極的依次是旭輝、華潤、中鐵建、龍湖、恒大、金地、綠地等。

　　話題回到北京。近段北京地王頻出，原因主要有三。其一，需求旺盛。購房需求旺盛，房價漲幅明顯，所以導致房企購地需求強烈，況且多數城市樓市持續調整，房企不得不重點佈局一線城市。其二，供應稀缺。一線城市國有建設用地供應緊張，北京更是如此，宅地被搶也屬正常，開發商嗷嗷待哺。其三，品牌效應。搶到地王，未來産品必走高端路線，即便賺不到錢，也能為企業品牌加分。其四，從眾心理。大牌房企參加競拍必然會有示範效應。

　　那麼，這些搶高價地的開發商，到底是精明，還是冒進？這個問題並非只是簡單的二選一。中國大城市地王頻出的歷史，基本上是從2007年開始的。八年過去了，多數當年的地王都賺到了錢，其中部分還屬於暴利，但也有少數沒賺到錢甚至虧損的。假如歷史重演，當年拿地王的開發商多數可能並不後悔。有些項目雖然沒能賺到錢，但也賺到了吆喝，為品牌加分，省了廣告費。尤其是部分大中型房企，將企業總部由二、三線城市搬至一線城市，客觀上需要在總部所在城市擁有項目。

　　然而，對於個別的民營企業，尤其是中小企開發商，如果在錯誤的時間，或者錯誤的地點，或者兩個錯誤齊備，則很可能拿地時風光無限，賣房時萬分艱難，甚至沒到建房，就已退地，不得不斷臂求生，甚至危及企業經營。

　　回顧過去幾年的“地王史”。2007年四季度和2008年上半年的地王，在2008年四季度和2009年上半年賣房時相當多很失意。2009年四季度和2010年的地王，在2011年下半年和2012年上半年賣房時，也感涼風襲人。2013年下半年的地王在2014年則痛苦不堪。

　　舉一個上海的案例。2007年9月，上海樓市非常繁榮，房價大漲過程中地市火爆。一家名不見經傳的房企——上海志成企業，競價歷時2個多小時、440輪叫價，以成交價超出底價250%戰勝綠地、華潤等知名房企，獲得普陀長風生態商務區地王項目。但是，2008年樓市快速降溫，該企業6月以損失1億多元為代價退掉了這一地王項目。

　　再舉杭州案例。2010年10月，雅戈爾以總價24億元在杭州搶得申花板塊單價地王，然而到了2013年6月，雅戈爾以損失4.8億元（地價的20%）解除合同。具有諷刺意味的是，在雅戈爾退地三、四個月後，杭州又掀起了一波地王潮，其中著名的華家池三地塊總價拍出137億元，被綠地、世茂、濱江瓜分，最為搶眼。

　　出乎這些地産大佬們意料的是，狗血劇再度上演。其後，2014年杭州市場在全國率先降價，2013年下半年杭州所有的高價地全部被套，直到今天杭州房價經歷近幾個月的反彈之後，那時的高價地仍然沒有辦法賣房賺錢，部分地塊至今仍未動工。如果未來一兩年再度發生類似雅戈爾退地事件，並不會讓人驚訝。

　　相較而言，在京滬拿地王的開發商，要比杭州等二線城市的日子好過些，主要原因是杭州樓市波幅偏大，而且2011年以來庫存壓力較大。而京滬的超強城市地位，決定了其房價波浪式前進，大漲小跌，輪番向上，即便是暫時被套，只要能熬過短暫的冬天，在下一個春天或夏天多數都會解套。

　　比如，在2013年7月北京樓市最火爆的時點，經過70輪激烈競拍，中糧搶下孫河地王，樓面價4.8萬元每平米。2014年北京房價下跌幅度超過上海和深圳，這一地王深度被套。但今年樓市回暖，近幾個月北京房價加速上漲，而且孫河頻出樓面價5萬元以上新地王，則中糧老地王已經解套，已有利可圖。

　　問題的關鍵，就在於那些暫時被套的房企是否身板夠硬，能否能扛過冬天；是否融資成本夠低，能否避免淪為金融機構的“打工仔”。顯而易見，央企、國企和大型民企身板硬且融資成本低。比如利潤率全國最高的中海地産，融資成本只有4%以上，遠低於中小民企的15%-20%。因此，一線城市的高地價遊戲，並不是想玩就能玩，對此開發商應有清醒認識。