□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　8月31日，住建部等三部委聯合發文，再次降低公積金貸款的門檻。文件規定，還清首套房公積金貸款，再次申請公積金貸款購買第二套房的，首付比例降至2成。該政策延續了去年“9·30”新政以來，通過“降成本、提杠桿”來鼓勵自住性、改善型住房需求的政策主旨，也延續了公積金擔當扶持樓市“主力軍”的政策選擇。

　　從去年10月9日三部委發文，要求“降低貸款門檻、提高貸款額度和推進異地貸款”以來，公積金對樓市的扶持力度不斷加大。比如近一年來，相繼有100多個城市出臺了公積金新政，公積金貸款利率也數次下調。特別是“3·30”新政將首套房公積金貸款首付比例降至2成，二套（還清首套）比例降至3成。

　　與“3·30”新政相比，此次公積金政策調整有三個變化：一是二套房（還清首套）公積金貸款首付比例從3成降至2成；二是二套房公積金貸款不再區分普通和非普通住房了；三是北上廣深可自主決定二套房公積金貸款首付比例是否調整。另外，值得注意的是，無論是貸款利率，還是首付比例，目前公積金政策已經與2008年-2009年等同了。

　　此次公積金政策大力度調整，主要目的是通過激勵改善型住房需求，實現三、四線城市“去庫存”。儘管全國商品房銷售面積持續回升，但庫存壓力卻難以緩減。截至7月末，全國商品房待售面積比6月末增加了521萬平方米，比2014年底增加4000萬平方米。庫存逆勢攀升的根本原因在於“供求錯配”，即重點城市樓市需求明顯回升（同比增幅在30%左右），推動全國成交面積止跌反彈，但供應和庫存卻主要集中在600多個三、四線城市。

　　同時，三、四線城市常住居民首套房的擁有率較高（多數在90%），且待售庫存單套面積較大。因此，無論是降低二套房公積金首付比例，還是不再區分普通和非普通住房，都意在有針對性地加大三、四線城市樓市庫存消化力度。只有樓市庫存真正消化了，才能提振開發商“拿地”和開工的積極性，扭轉樓市“先行指標”——土地購置、開發投資和新開工持續下滑的局面。

　　另一方面，在公積金利率已降至歷史低位，而幾天前再次下調商業貸款基準利率（也到了歷史低位）的情況下，站在“金九銀十”即將來臨的起點上，再次降低公積金貸款首付比例，目的也是為了夯實樓市回升的基礎。因為，儘管去年“9·30”新政以來，樓市持續三個季度回升，但進入今年下半年，回升勢頭有轉弱的跡象。

　　首先是重點城市樓市成交回落趨勢明顯。7月和8月份，CREIS監測的30個城市成交面積環比分別下降2.21%和6%。其中，“領頭羊”一線城市分別下降1.91%和15%，而重點城市的供應也在8月份下滑了7%。其次，庫存在今年5月份首次下降（比4月減少15萬平方米）後，連續兩個月回升，7月份更是增加了521萬平方米。最後，資金面有趨緊預期。進入下半年，銀行房貸額度開始緊張，首套房貸利率優惠也開始減少。再加上，近期人民幣貶值疊加資本外流預期，資金面緊張對樓市的影響開始顯現，市場對“金九銀十”的預期也開始謹慎起來。

　　除了“去庫存”和夯實樓市回升基礎外，此次公積金政策調整，也在於全面落實“分類調控、因城施策”，糾偏政策“一刀切”的負面影響。去年“9·30”新政以來，鬆綁二套房貸認定標準、降低二套房貸首付比例，以及營業稅免征期“5改2”，是包括深圳、上海在內的一線城市樓市快速走向火熱、投資需求泛起的主要原因。因此，此次政策調整，第一次在公積金上提出差別對待，政策糾偏意味濃厚。

　　而且，包括上海、廣州、廈門、南京在內的重點城市，由於樓市持續回升，以及前幾次公積金新政的實施，公積金可貸額度受到嚴重衝擊。目前，這些城市已經出現了公積金“無錢可貸”和“排隊等貸”的局面。為了解決“額度荒”的問題，近期廣州和南京已經開始啟動“公轉商貸款貼息”模式，即由商業銀行向市民發放執行公積金利率的貸款，公積金貸款與商業貸款之間的利息差額，由公積金中心向銀行支付。

　　同時，重點城市公積金貸款額度也有限制，比如北京和上海家庭最高貸款額度均為120萬元，廣州和深圳分別為80萬元和90萬元。在近期房價持續回升的背景下，二套房公積金貸款首付20%的政策基本無望在這些城市“落地”。由此，此次公積金新政完全是針對二線和三、四線城市的出臺的。而且，多數二線城市和三、四線城市，由於房屋總價低，公積金貸款上限能夠覆蓋單套房總價。再加上，這些城市公積金貸款買房的比例也比較高，此次政策調整也有較好的針對性。

　　包括此次三部委發佈公積金“新政”，再結合近期“限外”政策全面鬆綁，全國性的樓市政策告別了“3·30”新政以來的“空窗期”。新一輪政策扶持，是在宏觀經濟前瞻性指標（如PMI）走弱、全球資本市場震蕩、人民幣貶值和資本外流預期、大宗商品價格暴跌等等衝擊下，以及我國“穩增長”基礎仍需夯實的背景下來發佈和實施的，具有實時性、合理性和較強的針對性，有助於發揮內需在“穩增長”中的積極作用。