□本報記者 李香才

　　北京市住房和城鄉建設委員會、通州區政府8月14日晚間下發《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，在此前北京市房地産限購政策基礎之上對通州的商品房提出了更嚴格的限購措施，並於8月15日開始執行。中國證券報記者從房地産經紀機構了解到，這一政策已經開始對通州房地産市場産生影響。

　　多位業內人士對中國證券報記者表示，通州限購升級有望平抑房價，但由於此次限購不包括商住項目，商住項目或將加快上漲。此外，購房需求有可能轉向通州周邊區域，刺激周邊區域房價上漲。

　　通州房地産限購升級

　　此次限購升級涉及通州新建商品住房和二手住房。文件要求，以下家庭暫停向其出售通州區商品住房：已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭；無法提供近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在全國限購都在放鬆或取消的大背景下，通州區域限購進一步收緊，旨在遏制近期借“通州行政副中心”一事炒高房價。在北京市政府遷址通州尚未取得實質性進展的情況下，部分開發商和機構卻借機炒高房價，嚴重干擾了民生。

　　中國指數研究院分析認為，此次政策調整進一步明確了通州未來的人口梳理導向，即將戶籍和工作作為引導人口流向的主要依據，未來更有利於合理優化地方人口結構，梳理分流非相關人口，從長期看將有利於緩解北京東部一直面臨的人口和交通壓力。

　　需求外溢效應顯現

　　據中國證券報記者了解，這一政策8月15日開始執行，但一些購房者在新政實施之前已加快了購房速度，在我愛我家通州區域門店，大量趕搭政策末班車的購房人排隊審核資質。新建商品住宅市場同樣火爆，部分樓盤選擇連夜開盤。8月15日，通州二手房市場明顯降溫，部分急於出手的業主開始主動降價，降價幅度從10萬元到20萬元不等。

　　中國指數研究院認為，此次調整短期內將有效抑制通州房價過快上漲的行情。但通州供應端相對緊張，限購下未來房價仍面臨上漲壓力。中原地産首席分析師張大偉認為，限購收緊對通州市場將出現多方面的影響，價格漲幅被抑制，但依然會上漲。目前通州核心區的商品房住宅處於凈去化狀態。通州可售商品房住宅庫存為最近6年的低點；土地市場方面，經過多年消化，最近3年通州供應的住宅土地只有8宗，大部分還是自住房，供應集中在臺湖等新區。

　　通州限購升級落地後，受限購政策影響無法在通州購房的需求已經開始外溢。來自我愛我家門店的資訊顯示，通州周邊區域樓市的關注度明顯上升，客戶諮詢量、看房量明顯上升。北京的順義和亦莊，環北京區域的燕郊、大廠和香河等區域的部分樓盤醞釀漲價。

　　多位業內人士表示，此次通州限購升級，有可能會刺激通州商住項目市場升溫。亞豪機構市場總監郭毅對中國證券報記者表示，通州交通、教育、商業零售等配套設施建設方面正在逐漸完善，而通州限購升級不涉及商住項目，對商住項目將形成利好，未來商住項目市場有望升溫。