□本報記者 萬晶

　　隨著公積金新政、降準降息接連出臺，房地産市場重新活躍。近期，人口密集的一線城市二手房成交量大漲，買賣雙方積極入市，掛牌量普遍增長，價格略有上漲。業內人士指出，寬鬆的政策將促進一線城市的樓市持續回暖，但由於受新房供應量和庫存量影響，未來二手房價格大幅上漲可能性較小。

　　北京上海成交猛增

　　鏈家地産市場研究部統計，5月4日至10日一週，北京市二手住宅網簽量達到3500套，與3月和4月同期相比，分別增長了102.9%和5%。這一週北京市二手住宅成交均價為35871元/平方米，較上周微漲0.4%，成交均價環比變化連續三周保持在1%的區間。4月份北京二手房住宅網簽達到了17191套，創近25個月新高。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，二手房轉讓稅收新政策實施1個多月以來，北京二手房成交量明顯升溫。雖然難以出現價格全面大漲，但今年樓市肯定好于去年。在二手房成交升溫後，後續改善型需求的入市會增加商品房市場的活躍度。

　　上海二手房市場在多項利好刺激下，4月份成交大幅增長六成，達到3.6萬套，創上海樓市歷史次高紀錄。上海中原地産研究諮詢部數據顯示，4月上海二手房成交均價為每平方米24149元，環比上漲5.2%。

　　上海二手房成交歷史最高點是在2013年“國五條”刺激下，當年3月份成交6.96萬套。雖然無法與歷史高點相比，但今年3、4月份樓市成交放大效應也極為顯著。進入5月後，這種態勢得到了延續。德佑地産表示，5月上旬的二手房成交量相較4月上旬上漲了三成左右。

　　分析人士表示，上海二手房4月成交均價出現5.2%的環比上升，主要還是受到成交結構的影響，中高價位的房源成交比重上升，明顯拉升了4月的成交均價。上海市場購買力強勁，對於中高端産品的購買欲和需求潛力較大。

　　廣州二手房供應量也明顯增多。滿堂紅市場研究部的最新市場報告顯示，該公司在4月新增可售有效房源超過4900套，環比增加20.2%。成交方面，“滿兩年”的物業成交比例為40.3%，環比增加3.9個百分點。

　　從實際的成交個案看，買家仍比較理性。4月份經滿堂紅地産促成的二手住宅買賣交易中，成交價高於放盤價的宗數比3月增加60%，但其佔當月總成交宗數的比例與3月一樣，皆為7.7%。而4月成交價與放盤價相同的宗數比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。

　　房價大漲概率較小

　　上海二手房指數辦公室認為，4月份二手房市場政策效應超過市場預期；掛牌量持續減少7個月後止跌反彈；一二手房間價格制約顯現。儘管銀行執行二套房首付40%尚不普遍，但改善需求繼續成為交易主角，改善需求包括首置改善、置換改善、多次改善甚至深度改善等。此外，股市獲利資金在樓市兌現，純投資客身影再度顯現。

　　上海二手房指數辦公室表示，4月掛牌量自去年9月以來首次出現止跌上升，而且去化達歷史次高，説明買賣雙方積極入市。後市二手房會否走出大漲行情，回答仍是否定的。在開發商去庫存的壓力下謹慎漲價，二手房價格也受制于新房價格走勢。目前新政只是房貸、稅費放寬，尚不觸及限購的調控底線，房價短期大幅上漲的幾率極小。

　　根據鏈家交易統計，近期北京二手房市場在高成交的基礎上已經有所降溫。其中，實際成交量連續兩周下滑，日均新增客源、房源量連續5周環比下降。在大量業主誠意出售的房源以及迫切入市的需求被消耗後，市場升溫的勢頭放緩。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所在近期的報告中指出，今年商品房市場供給充足。政府對房地産市場的支援政策以及相應的財政金融政策將進一步促進改善型住房消費，住房需求將明顯增長。預計今年人口聚集能力強的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢，人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三四線城市房價會延續回調態勢。