□中國國際經濟交流中心 張影強

　　2015年我國經濟發展面臨諸多挑戰，下行壓力仍然較大。對房地産行業而言，各地房企去庫存任務繁重，短期看房地産市場不太可能走出低迷，但仍存在很多有利於房地産市場發展的積極因素。

　　一是貨幣政策適時寬鬆，將會釋放合理住房需求。2014年，工業生産者出廠價格指數（PPI）同比下降1.9%，已連續34個月負增長；同時，CPI（居民消費價格指數）比上年上漲2.0%，持續回落；廣義貨幣（M2）餘額122.84萬億元，同比增長12.2%，低於市場預期，以及石油、煤炭、鋼鐵、鐵礦石等國際大宗商品價格持續下跌，而美元逐步走強等一系列影響因素疊加，致使2015年我國面臨通貨緊縮風險。為了應對通縮，必會在積極的財政政策和穩健的貨幣政策總基調下，相機實施相對寬鬆貨幣政策，包括繼續實施常設借貸便利工具（SLF）、央行逆回購操作、定向降準或降息等政策，這將有利於支援居民合理的住房消費。

　　二是有效需求繼續增加，支撐房地産市場發展。首先，購房適齡人口將達到峰值。根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口（25至49歲）約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值。其中，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑；此外，按照中國城鎮化率計算，每年大概有1000萬農村勞動力人口轉移到城市，成為購房的潛在需求者。其次，改善性需求繼續上升。世聯行數據顯示，2015年至2020年，我國34歲至49歲（即改善性購房者集中的人群）在2015年至2035年期間均達到3.1億以上，佔總人口比例約為23%，表明未來改善性購房需求將持續增加。再者，國家一系列重大區域發展戰略開始實施。包括京津冀一體化規劃公佈與實施、長江經濟帶規劃開始落地和“一帶一路”戰略進一步推進等會帶動一批二三線城市産業發展，提高城市就業吸附能力，加大城市基礎設施投資，從而帶動房地産行業發展。

　　三是加快關鍵領域改革，將促進房地産發展。2015年是改革關鍵年，涉及房地産領域的一些改革將會獲得實質性進展。首先，在戶籍制度上，各地將加快落實國務院《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》，更多省份將取消農業戶口和非農業戶口性質劃分、統一登記為居民戶口，建立和完善居住制度，加快推進公積金和社保異地接續和交納等等，這對於促進住房消費、實現樓市“去庫存”有積極意義。其次，在土地制度上，將加快農村土地合理入市流轉，大大提高農民資産性收入，增強農民工購買力；再次，按照國務院頒發的《不動産登記暫行條例》，2015年開始要健全配套制度，平穩有序實施，這將進一步抑制投機性住房需求。最後，在房産稅方面，2015年房地産稅進入立法程式，房地産稅全面開徵進程加快，這將加快多套住房持有人入市，盤活二手房市場。

　　四是繼續支援保障性安居工程建設，有利於房地産市場平穩發展。2014年，我國全面完成700萬套的保障性開工建設任務，其中各類棚戶區470萬套以上，基本建成480萬套，完成260萬戶農村危房改造。根據城鄉和住房建設部任務安排，2015年計劃建設保障性安居工程700萬套，基本建成480萬套，繼續大規模推進棚戶區改造。同時，城鄉和住房建設部初步確定了北京、上海、廣州、深圳等城市房地産投資信託基金（REITs）試點方向，包括公共租賃住房、廉租房，通過資産證券化，有效解決租賃型保障房租金短板。保障性住房規模進一步擴大，能夠有效穩住房地産市場預期，保證房地産市場平穩有序發展。

　　總的來看，2015年我國房地産投資將繼續下滑，房地産市場將明顯分化，價格總體仍處於緩慢回調階段，房地産金融風險將逐步顯現。具體而言，一線城市受相對寬鬆貨幣政策和剛需釋放影響，量價存在反彈空間；受京津冀一體化、長江經濟帶建設、“一帶一路”等一系列重大區域發展戰略利好影響，武漢、昆明等部分二線城市存在上漲空間，其他二線城市房價將繼續小幅回調；三四線城市由於市場需求前期透支，人口吸附能力較弱，房價或將繼續下行，面臨較嚴重的系統性風險。

　　從政策層面看，房地産宏觀調控政策將更加靈活，定向降準或降息將釋放流動性，行政化的樓市調控政策將逐步弱化或退出，分類和雙向調控有望加強，保障房建設力度加大，房地産長效調控機制逐步建立。

　　筆者認為，當前應正確引導房地産市場預期，防止發生系統性金融風險。一要正確引導市場預期。房地産價格上漲過快，會引起購房者的不滿；房地産價格下跌，也會引起有房者不滿，而且會導致開發商資金鏈緊張和銀行壞賬增加，引發金融風險。因此，應維護房地産市場平穩運作。加強輿論引導，引導市民理性消費，保障剛性需求，抑制投資投機性需求，讓市場回歸理性。二要進行房地産貸款業務風險壓力測試，模擬在房價下跌等各種情況下的銀行承壓能力。三要高度關注重點區域、重點企業，強化“名單制”管理，及時釋放風險，防範個別企業資金鏈斷裂。四要儘快建立房地産風險預警制度，及時監測房地産市場供需整體走勢和結構變化。五要建立房地産風險應急處置聯動機制。加強銀行、住建部門、社保、公安等部門的資訊聯動與共用，建立房地産抵押違約風險爆發的跨部門應急聯動處置機制。

　　改善房企融資結構，建立多層次房地産金融風險分擔體系。一要繼續依靠銀行信貸走間接融資的道路，同時，拓寬在資本市場直接融資渠道，包括恢復房企首次公開發行（IPO）和增發等融資形式，擴大債券市場融資。二要積極推進住房抵押貸款證券化（MBS）。逐步向保險金、養老基金等機構投資者開放資産證券化市場；培育抵押貸款證券化市場，大力發展相關仲介機構，建立多元化的融資體系。三要大力發展房地産投資信託基金（REITs）。加快制定相關政策、法律法規，為房地産投資信託發展創造良好的政策和法制環境。四要完善房地産貸款擔保和保險制度。制定所得稅優惠政策，鼓勵保險公司經營房地産貸款保險業務，減少房地産抵押風險。五要探索住房開發性金融業務，發行住房金融債券，採取市場化方式，為我國保障房建設籌集資金。