□中國社會科學院城市與競爭力研究中心 倪鵬飛

　　從此輪住房市場波動看，這是開發商、消費者、金融機構、政府行為博弈的結果，是一次住房市場自發的調整，也決定住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

　　雙重分化加劇

　　本次住房市場調整與此前相比，調整（衰退與復蘇）時間更長、速度更慢、程度更深。未來住房市場將進入中速增長的常態，中國房地産進入“白銀時代”。同時，不同層級的城市調整的時間、速度和程度將發生分化。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深；四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。短期調整與中長期調整發生分化。短週期進入復蘇期，中長週期仍處在調整期。綜合而言，2015年的住房市場將呈現雙重分化走勢，即便在後續政策的支援下，也難以徹底走出衰退，整體呈現復蘇乏力的態勢。

　　從住房金融看，2014年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施，以及穩定消費政策的正向影響，土地開發融資、住房抵押貸款和開發貸款將有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會持續謹慎，首套住房抵押貸款的利率優惠有限。

　　從住房市場看，2014年第四季度銷售和價格有所回升，2015年住房銷售量價回升幅度不會太大。一方面，庫存規模大，市場預期難以較大改觀，而世界經濟與住房市場的持續復蘇，美國等量化寬鬆貨幣政策的退出，以及境外置業的成本不斷下降，導致資本外流，海外置業增加，而産能過剩嚴重局面沒有根本改變，社會總需求總體不足，經濟增長進一步放緩；但另一方面，居民收入增長仍然較快，城鎮化積極推進，剛性需求繼續釋放，房地産投資過快下滑威脅經濟增長底線，中央政府將繼續採取正向調控政策。因此，2015年一、二季度住房市場需求不振，開發商以價換量，市場將繼續走弱；三季度以後，一、二線城市有望逐漸轉暖回升，三、四線城市將繼續面臨調整，整個調整將在2015年難以走向復蘇，但住房租賃市場將相對溫和增長。

　　從住房投資看，受季節因素影響和住房保障投資任務完成影響，2014年第四季度，投資、開工、施工和竣工可能繼續下降。2015年投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資增幅有望保持在10%的水準。

　　從土地市場看，開發商資金緊張緩解購地意願有所增強，地方政府積極作為，一、二線城市土地市場在2014年第四季度開始將逐步好轉，三、四線城市前期供地過多，市場復蘇將延至2015年下半年。

　　穩定住房消費

　　適應經濟新常態，針對住房發展趨勢，解決房地産存在的問題，化解房地産問題所帶來的風險，筆者建議從以下幾個方面引導預期，穩定住房消費。

　　第一，完善政府調控住房市場的政策與方法。一方面，可採取區間調控政策。通過研究，選擇關鍵指標，利用科學方法，制定標準界定住房市場的預警區間，實施風險提示、政策調控或行政管制。在合理的綠色景氣區間（例如房價漲跌低於15%，存銷比在6-12個月之間，經濟增長率7%-8%之間），採取中性經濟政策；超出合理區間，在比較熱或冷的黃色景氣區間（例如房價漲跌低於15%-30%，存銷比在小于6個月，或者大於18個月之間，經濟增長率7%-8%之間），採取逆向調控經濟政策；在過熱或過冷的紅色景氣區間（例如房價漲跌低於大於30%，存銷比小于6-18個月，經濟增長率7%-10%之外），可採取行政性管制措施。另一方面，可採取分類或定向調控政策。按照區間調控的標準，針對不同城市，實行中央指導、各城市差別調控的辦法。

　　第二，取消若干行政性管制措施，讓市場在調整中發揮決定性作用。週期性波動是住房市場的自然現象，也有利於住房市場健康發展。過去十年由於住房短缺和制度不完善，導致住房市場投機盛行和房價暴漲，對住房市場實施必要行政管制是正確的，但是也給市場帶來了許多問題。本次調整具有必然性，也是第一次市場自發的調整，調整的幅度比較溫和，多數城市的各項指標均在可控的範圍之內。因此，政府應抓住供需環境寬鬆的良機，解除或減少政府行政管制，退出對市場的直接干預，讓市場在調整中發揮決定性作用。通過住房市場機制，吸收住房價格泡沫，消化新增住房庫存，降低住房存量空置，實現住房總量和結構的動態均衡，目前不應再出臺新的行政性管制措施。

　　第三，採取必要的刺激政策，以穩定住房消費。在經濟下行壓力加大，住房需求仍然是長期內客觀存在的背景下，住房市場需要調整，但應將調整的時間延長、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長，有利於居民住房需求的滿足，也有利於經濟的平穩增長。為此，應合理引導市場預期，通過資訊發佈、風險提示等措施，引導形成住房市場將進入中速增長和“買方市場”時代的穩定、謹慎、樂觀市場預期。在宏觀經濟下行壓力大和物價增幅較低、融資成本過高的背景下，適當降低利率，增加流動性，穩定住房消費，減少庫存，穩定價格。在稅費政策方面，當住房市場處在衰退期，政府應降低房地産交易稅等提升購房者的支付能力，同時大力清理不合理的行政性收費，減少住房開發與經營成本。

　　第四，加快改革，為市場發揮決定性的調節作用創造環境。2015年應在住房及相關制度改革上取得實質性重大進展。一是完善住房保障制度體系，推行“共有産權住房”制度；二是完善房産稅收制度，建立直接面向個人的房産稅徵管制度，擴大物業稅開徵試點；三是改革完善土地儲備、交易、收益分配等制度；四是建立新的住房財政制度，增加中央政府對住房公共服務的分擔份額，擴大地方政府稅費收入的分成比重；五是完善住房金融制度體系。建立國家住房發展銀行，改革公積金制度，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團，構建統一的全國性的住房公積金管理和運作平臺，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場；六是建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護，承租者市民待遇”的制度。

　　第五，培育新增長點，繼續發揮房地産對經濟增長的促進作用。住房對整個宏觀經濟的影響將逐步減弱，發揮房地産對經濟增長的帶動作用應挖掘新的增長點，如加快保障房建設，促進旅遊、文化、養生、産業地産的發展，促進網際網路與房地産業融合等。