□中國社會科學院城市與競爭力研究中心倪鵬飛

　　住房市場從2014年一季度開始便進入調整狀態，三季度更是進入全面調整階段。筆者認為，本次調整是住房市場三期調整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

　　住房市場全面調整

　　自2014年前兩個月開始，城鎮商品住房銷售額開始下降，並快於銷售面積的下降，這意味著新建商品住房價格開始總體下降。這次調整與此前相比，一次性由正轉負，規模緩步下行，程度逐步加深，範圍逐步擴大。這是在新的宏觀背景下，在住房市場發展關鍵階段，各方主體通過市場相互博弈而進行的一次自發調整。

　　從本次調整宏觀背景看，此輪住房市場調整與2008年、2011年及其以前幾次調整有許多不同。

　　第一，中國經濟步入“新常態”。在經歷30多年10%左右的高速度後，中國經濟開始進入增長平穩，經濟結構優化，經濟驅動力轉換的新常態。宏觀經濟與住房發展的關係或將發生變化。

　　第二，保障房建設取得實質性進展。2008-2013年城鎮保障性住房達1400萬套；2014年1-9月，全國城鎮保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套。到2014年9月底，已累計解決4000多萬戶（1.2億人）城鎮家庭的住房困難。

　　第三，改革全面深化與治理經濟理念轉變。黨的十八大和十八屆三中全會後，全面深化改革獲得實質性快速推進，治理經濟的理念轉向充分發揮市場的決定作用，政府宏觀調控轉為區間調控和定向精準調控。

　　第四，國際經濟與住房形勢有了新的變化。2013-2014年，全球經濟繼續放緩，但經濟增速不再下降。與之前年份相比，2013-2014年的全球住房市場已經反彈至新的高峰。2013年，“萊坊”（Knight Frank）全球住房價格指數的年度增長率達到8.4%，不但遠高於2012年4.6%的增長率，也是1995年以來的最高值。進入2014年，住房市場的增速仍然較高，第一季度同比增長率達到7.1%，第二季度下降為5.2%，仍處於較高水準。2013-2014年的中國住房市場已經與全球房地産市場緊密聯繫，並且已與海外局部地區住房高端市場形成競爭格局，海外置業的高速增長分流了國內高端住房市場需求，也抑制了房地産企業的住房建設投資。

　　三期調整疊加

　　本次調整是住房市場三期調整的重合，也決定住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

　　第一，這是一個長期走勢的調整（長週期衰退）。按照國際經驗，2013年將成為中國住房由規模擴張向品質提升的轉折期。

　　需求最終決定於人口結構。一是看勞動適齡人口，2010年15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，2013年這個比例下降到72.8%，65歲以上買房需求較薄弱的群體佔比逐年增加。二是看婚齡人口，上世紀70年代初和80年代中後期的人口高峰，帶來了房地産“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數在2015年後將出現明顯下行趨勢。我們預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬對逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。三是看城鎮人口。城鎮新增人口在2010年達到2500萬的峰值後，也開始明顯下降。四是看住房存量。城鎮居民住房2013年每人平均達到33平方米，儘管城鎮居民每人平均可支配收入仍將快速增長，進而導致住房需求將繼續增長，但告別短缺時代的住房需求收入彈性將明顯下降。

　　2010-2015年勞動力人口、城鎮人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內房地産在長週期上出現增長拐點。住房市場發展將由高速增長到中速增長、加速增長向減速增長、從“賣方市場”到“買方市場”轉變。

　　第二，這是一個中期波動的調整（中週期衰退）。從國際經驗看，房地産存在著10年左右一次的中週期。自改革開放以來，中國經濟也存在一個10年左右一次的中週期。

　　第三，這是一個短期波動的調整（短週期衰退）。自1998年以來，中國房地産市場每3年左右會出現一次週期性波動的過程，迄今已分別經歷1998-2001年、2001-2004年、2004-2008年、2008-2011年、2011-2014年等5個短週期。

　　而從此輪住房市場波動看，這是開發商行為、消費者行為、地方政府行為、金融機構行為、中央政府行為的博弈結果，是一次住房市場自發的調整。

　　從基本原因看，供給過度是主要原因。2013年中國房地産幾乎達到瘋狂的程度，由此帶來了供大於求。2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長28.5%。

　　從關鍵原因看，投資者預期發生改變。宏觀背景的變化以及三期調整的重合，2014年初開始，市場預期發生改變。在住房市場上，購房意願急劇下降，同時剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開發商投資信心下降，住房新開工面積出現負增長。2014年1-9月，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%。同時，至2014年9月，租金指數同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個百分點。

　　導致住房市場調整的直接原因是資金緊縮。住房金融同時連著房地産的供給與需求。在金融市場上，金融機構預期改變，一方面導致開發商的資金來源緊張，影響住房投資；另一方面導致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開發投資。面對逐步轉向深度和全面的調整，決策層陸續採取一些應對政策，不再採取行政或經濟調控救市措施，而是借助市場發生變化機遇，允許地方政府和金融機構解除行政性的限購和限貸政策，穩定住房消費。儘管如此，受預期影響，金融機構住房資金供給增速依然逐步下滑。

　　長期可持續 短期壓力大

　　本輪調整是住房市場自發調整，是前期過度高漲後的週期性衰退和調整，具有必然性和合理性，調整總體上比較溫和，風險可控，無論對房地産、宏觀經濟，還是社會民生都具有一定積極意義。

　　第一，有利於實現住房市場供求平衡。短期內，價格和銷售面積下降，引致投資增速下降，開工面積和土地購置面積負增長，進而導致未來減少和消化庫存，實現供求再平衡。長期內，有利於認清未來趨勢變化，調整預期，降低投資增速，減少施工面積，降低住房的潛在供給。

　　第二，有利於通過市場解決居民的住房問題。通過市場解決大多數人的住房問題既公平又有效率，但是過去住房短缺導致價格增長遠高於收入增長，影響居民住房問題的解決。住房進入買方市場，住房適當過剩及其調整，有利於價格平穩，減輕居民購房壓力。

　　第三，通過危機和衰退，有利於淘汰落後房企，優化資源配置和提高經濟效率。

　　第四，有利於經濟結構調整。住房市場調整，房地産投資的利潤下降、競爭加劇和風險增加，有利於改變長期以來資源向房地産領域集中的局面，增加了市場主體經濟結構調整的動力。

　　第五，有利於促進居民自主創業。前期的住房投資雖然抑制了前期的創業，但是提前擁有住房資産，有利於抵押貸款融資，也有利於大眾後續的創業。

　　然而從短期影響看，住房市場調整拖累了短期經濟增長，增加系統性金融風險。

　　首先，降低經濟增長和就業水準。在宏觀經濟下行壓力大的背景下，住房投資下降拖累經濟增長。初步測算，2014年房地産投資對宏觀經濟增長的直接貢獻為0.48個百分點，比2013年對經濟增長的直接貢獻下降0.35個百分點。可以説經濟增長下降的百分點主要是由房地産投資下降引致的。房地産投資相關産業屬於勞動密集型産業，投資下降也影響就業增加。

　　其次，影響政府收入增加。目前房地産稅收與土地出讓收益佔政府尤其是地方政府收入比重較大。不少地方政府與房地産相關的稅收佔地方稅收比重為40%-60%，土地出讓金收入也接近地方稅收收入規模，住房市場調整使許多地方政府面臨入不敷出的壓力。

　　最後，增加系統性金融風險。這些風險包括：庫存增加、空置嚴重、結構失衡、政府收入減少、增加抵押貸款惡意斷供、開發企業資金斷裂、信託機構對付違約、政府還貸違約等。這些情況如果出現並蔓延，將面臨系統性金融風險。其中，開發商資金斷裂和政府債務違約風險程度最高。