□本報記者 張昊

　　隨著地産行業生態的不斷演變，地産金融與地産開發之間的界限日益模糊。經過幾年的發展，房地産基金的業務進一步向上游延伸，並購成為房地産基金行業的最新模式。

　　困境中謹慎樂觀

　　房地産行業逐漸進入存量時代，並購成為永恒的主題。房企流動性的緊缺，必將催生三類困境：困境資産、困境項目和困境企業。地産行業困境會帶來機會，會産生大量的折價購買優質資産的交易機會。對於房地産基金而言，眼下即將迎來新一輪的並購潮。

　　德信資本董事長陳義楓認為，在當前這樣一個市場走勢切換為新常態與弱週期疊加的市場環境下，地産行業的分化在加劇，整合速度明顯加快。這一輪的並購浪潮需要巨大的資金供給，這對房地産並購基金而言，是發力的重要時機。作為房地産基金，可以在行業整合中扶強汰弱，深度參與到並購中去。他表示，地産進入新常態，行業整合、並購將提高行業集中度。房地産基金可以深度介入其中，順應潮流，扶強汰弱，尋找強者，共同成長。

　　而本次限貸政策的調整，也在陳義楓研判市場走勢的預期之內。他表示，此次政策出臺，是從金融角度鬆綁房地産，將提升市場購買力，改善房企的流動性，並將有力對衝下行壓力，平復弱週期下探的幅度，避免出現樓市大起大落的局面，從而促進房地産行業的平穩發展。

　　清科數據顯示，2014年一季度房地産基金募資規模從2013年底的106.67億美元猛降至43.76億美元，降幅超過50%。清科研究報告稱，隨著不斷有機構進入私募房地産基金市場，該領域的競爭也變得愈發激烈，對地産業投入的資金總量也在持續增加，這令地産商的融資成本有所下滑，同時私募房地産基金的收益也受到了一定的影響。

　　弱週期的並購盛宴

　　上周，深圳房地産基金德信資本成立德信並購基金，與深圳地産並購企業天朝實業簽訂戰略合作夥伴關係。陳義楓表示，地産進入新常態，在政策和市場兩個因素的合力作用和共同演繹下，地産行業未來將轉向“窄幅波動、緩慢上升”的長期趨勢。從週期上看，兩年以內將小幅走弱，但下探幅度有限，行業不會出現崩盤的現象。陳義楓預計，2015年下半年弱週期將會結束並開始復蘇。

　　德信資本天朝項目總經理林俊浩介紹，德聚盈1號——德信天朝房地産並購基金，是德信資本專門針對商業物業項目並購推出的一款産品，最高募集資金餘額不超過人民幣5000萬元。林俊浩稱，在産品正式上線，德聚盈1號認繳投資的前兩天即完成70%的募集。目前，該款基金已經封閉，並已投資到項目中。

　　天朝並購基金所投項目處中低價位，高價值回報吸引投資者。資料顯示，該基金的投資標的，深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”房地産項目，位於深圳最大副中心龍崗區的核心地段，最大主幹道旁的地鐵口臨街商鋪，預計銷售均價在5萬元/平方米左右，相對同地段商業物業，處於中低價位。