三年前，金科股份在樓市嚴厲調控之下，仍然成功借殼登陸A股資本市場，自此徹底掀開了新的一頁。一個從重慶走出的區域房企，迅速成長為全國化佈局的一線品牌房企。

　　當前，正處於全面推進新型城鎮化時期，各路資本也試圖大肆掘金，其中房地産業最先受益。早在2010年，金科股份大膽提出中西部投入佔60%，長三角和環渤海地區分別佔20%的區域發展 “622戰略”和以“深耕中西部，建造城市群”為目的，用10年完成重慶、四川、貴州、新疆、陜西、雲南等中西部重點地區60個城市佈局的“6010戰略”，如今已被多家券商奉為 “中國城鎮化概念第一股”。

　　8月29日，金科股份定向增發預案順利通過證監會審核，募資22億元，這標誌著金科上市以來首次開啟A股市場融資閘門。

　　9月19日，國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地産研究所和中國指數研究院聯合舉辦的“2014中國房地産品牌價值榜單”在北京發佈，金科股份連續6屆蟬聯“中國房地産公司品牌價值TOP10”，品牌價值達80.86億元，金科物業也榮膺 “2014中國物業服務領先品牌企業”，充分彰顯了作為一線房企強大的品牌領導力。

　　面對當下樓市下行趨勢，金科股份借助網際網路等新渠道展開行銷攻勢，依託金科品牌的影響力，其佈局在全國各地的樓盤項目屢受消費者青睞。今年1~8月份，金科股份實現簽約銷售突破130億元，同比增長高達23%。

　　首次叩開A股融資閘門

　　2011年8月，重慶金科集團成功借殼ST東源登陸A股市場，成為彼時樓市嚴厲調控下的 “借殼上市第一股”。此後幾年，樓市政策徹底封閘地産股，再融資似乎也成為房企們的一種奢望。

　　不過，自去年7月份以來，房地産調控政策開始發生變化，政策調控逐步讓位於市場調控。對於上市房企再融資來説，國家相關部門也開始由“堵”變為“疏”。一時間，房企再融資方案迎來一波小高潮。

　　去年8月份，金科股份拋出了定增再融資預案。不過，在證監會、國土部和住建部等嚴格審核之下，直到今年8月底，金科股份再融資才順利闖關，成功實現募資22億元。

　　去年下半年，海通證券研報就預判認為，本次非公開發行股票的實施，有利於支援公司的項目建設，增強持續盈利能力；流動資金的補充，將有力地支援公司現有項目的運轉及未來項目的開發。

　　“金科股份一旦定向增發成功，將增加公司的總資産和凈資産，有效改善公司資本結構，降低資産負債率，減少財務風險，提高償債能力。”海通證券研報還強調説。

　　與此同時，金科股份擬向社會公開發行不超過38億元（含38億元）的公司債券，期限不超過10年（含10年）。

　　按照上述再融資的兩大動作，金科股份通過股票和債券計劃總計募集資金合計60億元，在券商機構看來，這將為金科股份未來快速發展提供充足保障。

　　“中國城鎮化概念第一股”

　　2013年年報顯示，金科股份全年通過招拍挂、股權收購等方式共新增19個土地項目，土地總投資約94.3億元，略高於上年投資金額，佔當年房地産銷售簽約金額約45%。

　　同時，金科股份新增土地面積5660余畝，計容可建面積約879萬平方米，同比增長20%，樓面均價約1073元/平方米，同比降低14.8%。新增陜西、新疆、貴州3個省級市場，新增西安、青島等6個城市布點。

　　實際上，金科股份堅持實施的“622戰略”，即以重慶為中心的中西部地區投入比重達到60%，長三角和環渤海地區分別佔20%，力爭2015年實現銷售規模超過500億元。按照重慶業內的解讀，金科股份要在一線做品牌，二線做利潤，三線做規模。

　　筆者梳理公告發現，今年以來面對樓市不利形勢，不少房企紛紛收縮戰線，壓縮土地購置面積，但金科股份依靠自己強有力的融資能力，年初至今相繼在重慶、四川、北京、陜西、雲南、江蘇等拿地14宗，可建面積達430萬平方米。這為金科股份後市回暖持續發力提供了充足的“糧草彈藥”。

　　“在過去數年金科一直堅持‘不脫離中心城市、重點發展二、三線城市’的發展戰略，在二、三線城市和以重慶為中心的中西部地區提前佈局，與新型城鎮化之路高度契合，因此公司不僅是政策的堅定擁護者，更是這一新政的先行者和踐行者。”金科控股董事局主席、金科股份董事長黃紅雲此前在接受媒體採訪時如是説，他們正是新型城鎮化戰略的踐行者和受益者。

　　銳理中國地産分析師曾撰文評價認為，按照金科股份的上述戰略部署，結合當前新型城鎮化的發展趨勢，其實這家西部領頭房企正在“悶聲發大財”。

　　在國信證券地産分析師曲瑞明看來，在新型城鎮化發展的戰略藍圖提出後，城鎮化水準較低的三、四線城市城鎮化進程將提速，按照金科股份提出的發展戰略，它也將成為中西部城鎮化最大受益者。

　　面對新型城鎮化的發展機遇，各路資本巨頭紛紛搶食佈局。不少券商機構通過調研後認為，房地産業將是這一輪新型城鎮化的最先受益者，其中比較低調的金科股份無疑是 “中國城鎮化的概念第一股”。

　　金科行銷模式變局

　　相關統計顯示，今年1~8月份，金科股份實現地産業務簽約銷售額突破130億元，同比增長23%；實現銷售面積近200萬平方米，銷售套數約21000套，在房地産行業形勢深度下調的情況下，實現了逆勢穩健增長的奇跡。

　　實際上，金科股份的産品經過17年的完善與創新，已經形成了住宅地産、商業地産、文化旅遊地産和養老休閒地産四大板塊的 “全産品線覆蓋”策略。

　　值得注意的是，金科打造産品立足於 “生態化”、“舒適化”、“功能化”三個維度，基於多年沉澱而來的研發經驗與客戶需求把握，金科形成了涵蓋規劃、産品和園林三方面內容的標準，被稱之為“金科産品333戰略”。

　　按照金科股份自己的理解，他們講究規劃遵循城市價值、項目價值和客戶價值三個最大化；産品遵循觀、感、用三維融合；園林遵循人與自然和諧共生。

　　為此，金科股份也啟動了地産行銷大變革。前不久，金科股份還專門上線了基於大數據的“金買家”APP平臺。

　　按照金科股份相關負責人的説法，金買家模式主要依託網際網路渠道，建立起一個跨區域的立體式行銷網。所有的人都可以通過全民行銷的平臺推薦購房者，並因此獲得佣金獎勵。為了動員社會賣房，金科股份還表示下半年拿出5000萬元回饋全民經紀人。

　　今年9月份，金科股份再次推出新的行銷手段，也就是打包買模式。對此，金科股份相關負責人解釋説，這種模式模擬快消品的打包銷售模式，主動推向市場進行捆綁式行銷，開重慶樓市先河，引發了市場高度關注。

　　上述負責人表示，這種模式的優點就是消費者接受度較高，同時有效地弱化促銷感；“打包買”多種不同形態不同地區的物業套餐組合，可以充分體現金科項目佈局廣、形態豐富等優勢。

　　目前，金科股份在重慶市場推出4種不同的套餐式購房方案，即一次性買兩套房，享受總價優惠。

　　上述負責人解釋説，“套餐一是親情套餐，同一小區，子女一套房、父母一套房，幸福就是一碗湯的距離；套餐二是房車套餐，給家人一個家，給愛車一個家，省心就是不再搶車位，套餐三是教育套餐，一套家鄉房，一套學區房，讓孩子享受主城名校教育；套餐四是養生套餐——主城生活，黑山谷養生，工作、度假1小時輕鬆轉換。”

　　金科股份正是因為自身雄厚實力和不斷創新求變的前瞻意識，在今年9月19日才連續6屆蟬聯由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地産研究所和中國指數研究院聯合頒發的“中國房地産公司品牌價值TOP10”，品牌價值達80.86億元。

　　同時，金科物業也榮膺“2014中國物業服務領先品牌企業”，充分彰顯了作為一線房企強大的品牌領導力。

　　對於上述兩項殊榮，黃紅雲總結評價説，“金科的快速成長，受益於前瞻性的發展戰略和成熟的企業運營能力，在精準把握中國城市的發展方向同時，又能提供滿足市場需求的高品質産品，用品牌優勢促進産品銷售，正是這種結果支撐了公司的業績”。