住建部強調地方“三穩”責任 防止樓市政策大起大落

　　來源：21世紀經濟報道

　　本報記者 宋興國 實 習 生 范孜恒 北京報道

　　3月12日，2019年全國兩會第四場“部長通道”在人民大會堂舉行。住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，房地産市場總體保持平穩運作態勢，市場預期發生積極變化，主要體現在三個方面，一是住房的成交面積增速放緩，二是住房成交價格總體平穩，三是住房市場預期逐漸趨於理性。

　　王蒙徽指出，2019年要穩妥實施房地産市場平穩健康發展長效機制的工作方案。

　　多位分析人士均向21世紀經濟報道記者指出，從兩會傳遞的信號來看，2019年樓市“穩基調”、“有鬆動”的趨勢已經明顯。

　　堅持“房住不炒”

　　王蒙徽此次發言被認為延續了2018年末全國住房和城鄉建設工作會議以來，樓市政策“穩”字當頭的基調。

　　在回答媒體“今年政府工作報告當中沒有再強調‘房子是用來住的，不是用來炒的’，這是否意味著房地産行業的監管有所調整”的問題時，王蒙徽表示，2019年，住建部將繼續貫徹落實黨中央國務院的決策部署，穩妥地實施房地産市場平穩健康發展長效機制的工作方案。

　　具體來説，王蒙徽指出，要具體做到五個堅持：一是堅持住房定位：房子是用來住的不是炒的；二是堅持完善兩個體系，即住房市場體系和住房保障體系；三是堅持落實城市的主體責任，因城施策，分類指導，不斷完善市場的監測預警和考核評價機制，特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處；四是堅持調結構轉方式，特別是大力培育和發展住房租賃市場，重點解決新市民的住房問題；五是保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落。

　　3月12日，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，與3月5日政府工作報告中對房地産市場的定調相比，王蒙徽部長提到的五個堅持中增加了對 “房住不炒”的重申、大力培育發展租房租賃市場、完善市場的監測預警和考核評價機制、保持政策的連續性穩定性，“更加明確了‘穩’將是2019年房地産市場的主基調”。

　　許小樂認為，當前調控已經取得實質性成果，市場出現明顯回落，價格保持穩定，但市場上仍積壓了大量潛在需求，尤其是基本面較好的一二線城市。若調控政策放鬆，市場容易出現大幅波動。穩定的政策可以保持市場預期的穩定，從而市場需求不會出現大增大減，市場才能保持穩定。

　　不過，多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出，住建部此次表態再次強調“房住不炒”，同時明確要把穩地價穩房價和穩預期落到實處，這既預示著主要調控政策將保持連續性和穩定性，同時，也預示著2019年的政策力度已經見頂，不會再有更大規模和更大力度的調控措施出臺，部分地方存在政策鬆動的可能。

　　3月6日，全國政協委員、房天下董事長莫天全在接受21世紀經濟報道等媒體群訪時表示，2019年政策鬆動，樓市回暖應該是一個趨勢，但不會有太多的大起大伏。

　　莫天全認為，因城施策作為長效機制的安排，也會讓一些地方的房地産市場有所鬆綁。

　　完善考核評價機制

　　地方樓市則迎來新變化。易居研究院發佈的數據顯示，2019年1-2月，其所監測的40城新建商品住宅累計成交面積同比下降13%。其中4個一線城市累計同比增長24%，18個二線城市累計同比下降13%，18個三四線城市累計同比下降21%。

　　該報告指出，一線城市由於目前成交量能已處於低位，開始企穩；東部二線城市後續將繼續降溫，其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

　　3月12日，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對21世紀經濟報道記者表示，一方面，一線城市前期政策收緊時間過長，包括剛需和部分改善需求在內的合理需求開始進入市場；另一方面，年後往往也是交易回暖的高峰期，雙重因素導致部分一線城市開始出現樓市“小陽春”。

　　這也讓各方對“因城施策、分類指導”政策落地的需求更加迫切。有分析人士預測，相關細化政策將在兩會後陸續出臺。

　　根據同策研究院統計，進入2019年以來，包括交易稅率調整、房貸利率調整等，已有20個左右的城市開始微幅調整調控政策。

　　實際上，“因城施策”賦予地方政府更大自主權，主管部委則被認為將會通過樓市的指標考核體系，來約束地方政府的樓市調控政策。因此，王蒙徽在“堅持落實城市的主體責任”部分所提到的“不斷完善市場的監測預警和考核評價機制，特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處”，受到廣泛關注。

　　3月12日，同策集團首席分析師張宏偉向21世紀經濟報道記者指出，此類指標體系中，首要的核心指標是房價的變動幅度；其次應關注到公租房、保障性住房等托底性需求市場的變動；第三是對各個城市的租賃市場監控，包括租賃市場的供應情況、租金走勢等；最後是土地市場的樓面價格和溢價率。由於其對後續樓市價格的傳導影響較大，所以也應該作為一個重要的指標來進行監測。