“坦洲房價漲得太快，現在已經不能用公積金買房了！”12日下午，記者在坦洲鎮禦城金灣售樓部聽到這樣的消息。不少市民也向記者反映，坦洲在售的多數樓盤，基本已無法申請公積金貸款，那麼真實情況如何？
帶此疑惑，記者向中山市住房公積金中心進行了核實。該中心相關負責人表示，以坦洲目前的均價來看，該消息基本屬實。根據國家公積金貸款政策規定，公積金貸款作為保障性住房金融支援，所適用的貸款對象為普通住宅。而根據規定，樓盤價格超過同區域樓價1.44倍即不屬於普通住宅。而自去年下半年起，坦洲均價已經超過了中山市鎮區均價（東區、石岐、南區、西區等主城區除外的鎮區均價）的1.44倍，因此以均價衡量，坦洲不少樓盤已不符合公積金貸款條件。換句話説，超過鎮區均價1.44倍的坦洲樓價，已經步入“豪宅”標準。
據合富輝煌中山市場研究部統計數據顯示，截至5月初（國土局網站更新導致此後數據缺失）坦洲樓市均價已達11085元/平方米，而2014年底均價為7556元/平方米，相差近4000元，漲幅達47%，均價在鎮區中長期居於首位。近期港珠澳大橋的合龍為坦洲樓市再度帶來利好消息，隨著兩地之間斷頭路的逐步打通，坦洲與珠海將會進入“無縫銜接”時代；而萬達即將落戶的風聲，在業界看來則是對該片區樓市前景的進一步肯定。
●南方日報記者 李鳳祥 伍傑
1.現場
離珠海越近價格越高，一條路南北價差5000元/平方米
從地理位置上看，坦洲東南部被珠海香洲、南屏等區域所包圍。香洲是珠海的中心城區，常住人口已超80萬，佔珠海常住人口近半。在坦洲南部附近繞行，有時候很難分清這裡到底是屬於中山還是珠海。公交站青磚紅瓦，是明顯的珠海公交站風格，但路牌的指示方向卻紛紛指向坦洲。路邊的商鋪和廣告招牌，有以0756（珠海區區號）開頭，也有以0760（中山區號）為首。而根據路面上的車牌也很難判斷，粵T與粵C牌的數量基本各半。
坦神路、界獅路是坦洲南部的主要交通幹道，從這個路段駕車到南屏華發商都需要8—10分鐘，到前山、香洲區域直線距離不到8公里，到拱北關閘則約20分鐘左右。界獅路一路向南馬路兩邊的樓盤越來越密集，位於南段附近的禦城金灣，售價約在9500元至11000元/平方米間，但現場卻無一房源。據禦城金灣的銷售小容介紹，本月底該盤將會有兩棟開盤加推。“這邊的房源都非常緊缺，我已經兩個月無房可賣了。買家主要是珠海客，根據以往的經驗，我估計開盤當天就會售罄。”
越靠近珠海，小容描述的狀況就越發明顯。雖然沿路大大小小的樓盤有10多個，但有現房在售的盤並不多見，而價格也沿路一直走高。從界獅路南端的9500元/平方米起售，向南一路走高。界獅路中段的金色名都，售價在11000元至13000元/平方米之間，界獅路尾的中澳春城，每平方米的售價已經去到14700元。雖然中澳春城的定位較為高端，但同一路段的樓盤，售價差距超過5000元/平方米，這樣的現象在中山範圍內並不多見。而目前中山泛城內的價格最高起售價也只是在13000元每平方米左右。
在中原地産拓展總監植建軍看來，這種情況並不奇怪：“從2008年開始，坦洲樓市就篤定是中山各區域領頭羊，無論是成交量還是成交價格都是中山最活躍的區域。坦洲的客戶與中山其他區域不同，一直以珠海、澳門客戶為主。根據粗略估計，超過八成以上的購房客來至珠海以及澳門。這群人的消費能力很強，因此也推高了坦洲的整體價格，越靠近珠海房子就越貴。”
在澳門某公司上班的程式員林先生，就在金色名都附近租有房子，“70多平方米，兩房一廳，租金才1800元不到，這個價格在澳門是不可想像的。在澳門，兩個人合租一間兩房一廳的房子，每人起碼要給5000元租金。”小林是中山人，畢業後一直在澳門工作，“我不會選擇在澳門住，一是因為購房、住房成本太高。雖然算上交通費用和通行成本，可能差距不大，但在坦洲和珠海這邊居住，生活品質會高很多。”
2.數據
價格與珠海同步上漲，一年半來均居中山鎮區前三位
中山樓市是典型的外力驅動型市場，尤其依賴來自周邊城市的購買力，以前是珠海和廣州，近一年來主要是深圳投資者。對於坦洲樓市而言，其主要的消費人群並非本地人，而是相鄰的珠海人，甚至是香港人和澳門人。
然而，要想吸引臨近區域的投資者前來購房，一定程度的價格差是最為重要主導因素。近年來，珠海主城區的房價逐漸走高，以與坦洲最為鄰近的前山為例，珠海中原研究中心統計數據顯示，2014年前山均價約14000元/平方米，至2016年6月均價已超過21000元/平方米，漲幅約為50%；而剛剛結束的6月，珠海住宅均價整體已經高達16432元/平方米，在珠海主城區超過25000元/平方米的樓價已經成為主流。
動輒兩三萬元的均價不僅讓剛需購房者望而卻步，即使不差錢的投資者的獲利空間也在逐步壓縮，而位置頗為優越的坦洲便成了他們的優先選擇項。正如禦城金灣的銷售小容所言：“由於價格太高，中山市區的人不會到坦洲買房；坦洲本地人口有限，且多數有房；這裡很多樓盤業主基本都是珠海人。”
正因如此，前來坦洲置業投資的購房者越來越多，坦洲樓盤定價也跟在珠海後面隨行就市。據合富輝煌中山公司數據顯示，2014年均價7154元/平方米，截止2016年5月初坦洲均價已達11085元/平方米，正式步入萬元時代；從2014年底至今，坦洲樓市均價在全市鎮區樓價排行中一直位居前三位。
在整個中山的樓市格局中，長期以來都是三足鼎立的格局，三個傳統意義上高點分別是以東區為代表的主城區，以小欖、古鎮為代表的西北部片區，以及以坦洲為代表的南部片區。其中東區是中山市的核心城區和金融商務區，小欖、古鎮均是中山經濟重鎮，自身皆有旺盛的內在需求和産業支撐，而坦洲則完全依靠來自珠海和港澳的外來購買力。
自去年下半年開始，由於受深中通道利好消息影響，鄰深片區（火炬、東區、南朗、港口）樓市啟動，中山樓市格局也隨之發生變化，由原來的三足鼎立向“鄰深片區+主城區”的格局演變。即便如此，坦洲樓市的表現也相當搶眼，在合富輝煌中山公司市場研究部最新發佈的上半年報告中，坦洲成交商品房6806套，位居全市第一位；成交均價9240元/平方米，位居全市第二位。
上半年結束，坦洲住宅庫存4426套，同樣位居全市第一位。對此，世光創建副總經理王近遠早前在接受媒體採訪時表示，目前坦洲市場上有點供不應求，一些熱銷項目已經斷貨，基本推出就售罄。按照目前的去化率計算，坦洲半年賣掉接近7000多套房，而實際上坦洲庫存還不足5000套。“在全國都在強調房地産去庫存的大背景下，坦洲實際並沒有去庫存的問題，開發商更憂慮的是無貨可賣。”
3.趨勢
打通斷頭路將進一步提升坦洲樓市價值
“交通是影響樓盤價值的最重要因素之一，唐家灣的價格已經與香洲、南屏等地的價格非常接近，正得益於珠海市內路網的增加以及輕軌站的開通。”植建軍認為，“坦洲要改變‘睡城’的地位，就必須加快打通斷頭路，同時在商業上引進大型的綜合體，吸引珠海、澳門的居民到此消費。以華發商都為例，其周邊斷頭路打通後，發展非常迅速，數年間已經儼然成為珠海一個新的核心。
目前坦南地區的住戶數量多，但周邊的交通狀況一般，在下午3—4點的非繁忙時段，坦南地區的幾條主要交通幹道仍然比較擁擠。在7月12日的走訪現場，筆者發現坦洲南部與珠海中間仍有數條斷頭路在修建，雖然行駛車輛不多，但因路面狀況複雜，車輛行駛非常緩慢，路口經常出現擁堵情況。
根據2012年中山與珠海簽訂的《中山市、珠海市跨界道路建設項目合作協議》，合作推進的13個道路項目，目前已有3個“斷頭路”項目建成通車，分別是珠海造貝工人新村路與中山潭隆南路銜接工程、寶翠橋、珠海人民西路與中山環洲東南路銜接工程。算上在協議之外，坦洲環洲東南路至珠海人民西路段也已通車，坦洲至珠海新打通的“斷頭路”已經有4條。其他未打通的“斷頭路”項目已按照實際情況啟動建設或設計、規劃工作，預計今年內將有5條道路會打通。
去年下半年以來，臨深片區的房價迎來爆發，但即便是當下中山城區內均價最高的東區，仍未追上坦洲的樓價。南朗、開發區、東區等臨深片區受深中通道利好影響，已經快速完成一輪上漲。但此時主體工程尚未動工，尚屬於遠期利好。橫向對比，坦洲和珠海的房價直接掛鉤，可以看成是兩條平行線，討論坦洲房價離不開珠海市場。珠海橫琴新區、港珠澳大橋正是當下利好消息，特別是港珠澳大橋已經確定於2017年年底正式開通，珠海的房價會保持近年來持續、快速的上升勢頭，也會直接帶動坦洲區域。業界普遍認為，在可以預見的數年，坦洲仍會是中山樓市的領頭羊。
坦洲房地産的高速發展也引起了國內著名開發商的關注。坦洲鎮的“十三五”規劃當中所提到重點建設四大項目，其中包括中山市萬達商業廣場。雖然萬達落戶的消息暫未能核實，但植建軍認為，如果項目成功落地將會進一步推動坦洲的樓市乃至整體經濟的發展。
“這幾年坦洲的房子賣得非常好，但對珠海和澳門的購房者來説，他們仍將坦洲視作‘睡城’，生活、工作以及大部分社交活動都基本在珠海、澳門完成，只是在日常生活完成後，才到坦洲的房子睡覺。數年來，坦洲一直沒有發展出大型和具有規模的商業綜合體，缺乏珠海、澳門居民將其視作居住中心的要點。”植建軍表示，萬達落戶坦洲，他們瞄準的正是這一點，而不是坦洲或者中山的市民，這也一定程度上證明其看好坦洲板塊的未來，該區域樓市還有進一步上升的空間。
(責任編輯：羅伯特)
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